Mietrecht ‐ Mietminderung

Mietrecht-Ratgeber: Mietminderung

Wer Miete zahlt, darf erwarten, dass die Wohnung hält, was im Mietvertrag vereinbart ist. Zeigen sich Mängel, kann der Mieter die Miete mindern. Es liegt in der Natur der Sache, dass Mieter und Vermieter die Gegebenheiten unterschiedlich bewerten. Dann kommt es darauf an, wie Gesetz und Rechtsprechung einen Mangel definieren und welche Aspekte zu beachten sind, um als Mieter eine Mietminderung durchzusetzen oder als Vermieter abzuwehren.

Inhalt

1. Was steht im Mietvertrag?
2. Minderung nur bei Mängeln nach Einzug
3. Minderung erfordert Mängelanzeige
4. Mietminderung erst nach Fristablauf
5. Bagatellen sind kein Minderungsgrund
6. Im Zweifel Mietzahlung unter Vorbehalt
7. Erklären Sie die Minderung schriftlich
8. Extreme Mängel rechtfertigen Ihre fristlose Kündigung

1. Was steht im Mietvertrag?

Ihre Mietwohnung ist mangelhaft, wenn der „Istzustand“ (so wie sich die Wohnung jetzt darstellt) von dem im Mietvertrag vereinbarten „Sollzustand“ (so wie die Wohnung sein sollte) abweicht und dadurch die Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt wird. Der „Sollzustand“ beurteilt sich danach, was Sie im Mietvertrag möglicherweise ausdrücklich vereinbart haben oder was Sie üblicherweise von einer Wohnung dieser Kategorie erwarten dürfen.

Beispiele:

Steht im Mietvertrag, dass die Wohnfläche 100 qm beträgt und stellt sich später heraus, dass Sie weniger Fläche zur Verfügung haben, stimmen Ist- und Sollzustand nicht überein. Sie dürfen die Miete mindern, sofern die Abweichung erheblich ist (in der Regel mehr als 10 qm) und Sie in der Nutzung der Wohnung eingeschränkt sind. Oder: Stellt im Winter die Heizung ihren Betrieb ein, ist die Wohnung nicht mehr ordnungsgemäß nutzbar. Sie dürfen die Miete mindern.

Die Minderungsquote beurteilt sich nach den Gegebenheiten im Einzelfall. Es gibt keine pauschalen Vorgaben. In der Praxis gibt es „Minderungstabellen“, in denen Gerichtsurteile gesammelt werden. Die Tabellen können als Orientierungshilfe dienen. Sie beinhalten aber keine Informationen, nach welchen Kriterien und aufgrund welcher Umstände die Quote im Einzelfall bemessen wurde.

2. Minderung nur bei Mängeln nach Einzug

Kannten Sie den Mangel, als Sie in die Wohnung eingezogen sind oder hätten Sie ihn eigentlich erkennen müssen, können Sie im Regelfall nicht mehr nachträglich die Miete mindern. Sie sollten also beim Einzug darauf achten, ein ordentliches Übergabeprotokoll zu erstellen.

3. Minderung erfordert Mängelanzeige

Viele Mängel lassen sich problemlos beseitigen. Sie müssen daher dem Vermieter die Gelegenheit geben, den Mangel festzustellen und zu beseitigen. Im Übrigen muss der Vermieter die Möglichkeit haben, Schäden in der Bausubstanz zu beheben und den Wert seiner Immobilie zu wahren. Sie sollten die Mängelanzeige unbedingt mit einer Frist verbinden, innerhalb der der Vermieter den Mangel beseitigen sollte.

4. Mietminderung erst nach Fristablauf

Reagiert der Vermieter auf Ihre Mängelanzeige nicht oder nicht in Ihrem Sinne, dürfen Sie ab dem Zeitpunkt des Auftretens des Mangels nicht nur die Miete mindern, sondern auch zur Selbstabhilfe greifen. Selbstabhilfe bedeutet, dass Sie den Mangel selbst beseitigen oder einen Handwerker beauftragen. Die Frist muss im Hinblick auf die Schwere der Beeinträchtigung angemessen sein. In Notfällen (z.B. Wasserrohrbruch) dürfen und müssen Sie kurzfristig agieren, wenn der Vermieter nicht reagiert oder nicht erreichbar ist.

5. Bagatellen sind kein Minderungsgrund

Nur wenn der Mangel erheblich ist, dürfen Sie mindern. Ein Mangel ist erheblich, wenn er die Gebrauchstauglichkeit Ihrer Wohnung nachhaltig und wahrnehmbar beeinträchtigt. Ein einmaliger Ausfall der Heizung gehört zum Lebensrisiko. Erst der Ausfall über Tage, vor allem in den Wintermonaten, führt zu nicht mehr akzeptablen Beeinträchtigungen.

Sofern Sie im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel vereinbart haben, müssen Sie Bagatellschäden bis zum vereinbarten Betrag selbst bezahlen. Haben Sie den Mangel selbst verschuldet oder verursacht, können Sie ebenfalls nicht mindern. Ein typisches Beispiel ist die Schimmelbildung, weil Sie nicht ordnungsgemäß gelüftet und geheizt haben.

6. Im Zweifel Mietzahlung unter Vorbehalt

Nicht jeder Mangel lässt sich zweifelsfrei als Minderungsgrund nachweisen. Im Zweifelsfall sollten Sie die Miete nur unter dem Vorbehalt zahlen, dass Sie die Miete noch nachträglich herabsetzen werden, wenn sich der Mangel als begründet herausstellt.

7. Erklären Sie die Minderung schriftlich

Möchten Sie die Miete mindern, sind Sie für den Mangel beweispflichtig. Zeigen Sie Mängel daher stets schriftlich an. Beanstanden Sie Lärm, sollten Sie ein Lärmprotokoll führen und dokumentieren, wann, wo und wie lange Sie beeinträchtigt waren. Sammeln Sie Beweise: Fotografieren Sie den Mangel und bitten Sie Zeugen, die Situation in Augenschein zu nehmen.

8. Extreme Mängel rechtfertigen Ihre fristlose Kündigung

Erweist sich der Mangel als so schwerwiegend, dass es Ihnen nicht zuzumuten ist, in der Wohnung zu verbleiben, können Sie das Mietverhältnis auch fristlos kündigen. Auch hier ist es so, dass Sie dem Vermieter grundsätzlich eine Abhilfefrist gewähren sollten.