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Fragen zum Mietvertrag

| Preis: 82 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle

Guten Tag,

der vorliegende Mietvertrag beschreibt das eventuell bevorstehende Mietverhältnis zwischen uns als Mieter und unserem Vermieter. Da wir bisher lediglich in Wohnungen und noch nicht in einem Haus zur Miete gewohnt haben, sind wir uns unsicher, ob dieser Vertrag nicht irgendwelche unvorhersehbaren Überraschungen für uns bereit hält.

Ein paar Fragen die wir uns zum Vertrag derzeit stellen sind:

1. Ist die im § 2 des Mietvertrages festgesetzte Kündigungsfrist von einem Kalendermonat rechtskonform? Die in Absatz 2 geltende Regelung des Abschlusses der Anwendung nach §545 BGB erscheint bei einem Mietverhältnis welches auf unbestimmte Zeit läuft überflüssig. Kann diese Regelung ignoriert werden oder sollte sie korrigiert werden?

2. Sowohl die Elektrogeräte der Küche, als auch ein im Wohnzimmer befindlicher Ofen sind laut Vermieter nicht Bestandteil des Mietvertrages. Uns steht es frei diese Geräte zu gebrauchen, jedoch wird weder für die Wartung noch für deren Ersatz die Verantwortung vom Vermieter übernommen. Ist dies mit dem Vertrag vereinbar?

3. Die Mietkaution soll auf das Konto des Vermieters überwiesen werden. Ist es Ratsam eine andere Form der Stellung einer Mietkaution in Anspruch zu nehmen oder ist es die Regel, dass die Mietkaution in das liquide Vermögen des Vermieters einfließt? Welche Form ist die für uns sicherste?

4. Sollte der Umstand, dass bereits Schimmel in der Garage vorhanden ist (baulich bedingt) ebenfalls im Vertrag aufgeführt sein oder ist dies in einem Übergabeprotokoll zu vermerken? (Der Schimmel wird vom Vermieter vor dem Einzug entfernt werden.)

5. Der Garten wird im Frühjahr neu angelegt, Einzugszeitpunkt ist der 01.03.2017. Ist es Möglich, dass der Vermieter die Miete heraufsetzen kann, nachdem er die Kosten für die Neugestaltung des Gartens übernommen hat? Der §16 Absatz 6 befasst sich speziell mit diesem Thema. Ist so eine Klausel rechtswirksam und verfällt somit eine mögliche Mietminderung - aufgrund der nicht Nutzbarkeit eines Großteils des Grundstückes und Bauarbeiten auf dem Grundstück - da es uns vorher bereits bekannt ist? Wie Hoch würde eine eventuelle Mietminderung ausfallen dürfen?

6. Ist eine Regelung wie im §16 Absatz 7 grundsätzlich dazu geeignet eine Mietminderung auszuschließen? Wie Hoch würde eine eventuelle Mietminderung ausfallen dürfen?

6. Sind die gärtnerischen Grundsätze als Laie umsetzbar oder sind hier professionelle Arbeiten gemeint?

7. Enthält der Vertrag nach derzeitiger Rechtslage unwirksame oder für uns als Mieter unvorteilhafte Klauseln, die vor Unterschriftleistung geändert werden sollten?

8. Können die unter §16 aufgeführten Absätze einen für uns noch nicht ersichtlichen schwerwiegenden Nachteil beinhalten?

Wir freuen uns auf eine Antwort von Ihnen und bedanken uns für Ihre Mühe im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen
Familie C.


Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,


die Prüfung des Mietvertrages und die Beantwortung Ihrer Fragen führen zu folgenden Ergebnissen:



1.

In § 2 ist keine Kündigungsfrist von einem Kalendermonat vereinbart worden, sondern die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Hier wirde aber ein einjähriger Kündigungsverzicht vereinbart, d.h. BEIDE Parteien sind mindestens ein Jahr an den Vertrag gebunden - das ist rechtskonform.

Auch der Ausschluss des §545 BGB ist rechtskonform und üblich.
Das betrifft nur den Fall, dass nach Kündigung und Beendigungsdatum der Mietvertrag dann nicht automatisch weiter läuft, wenn Sie sich weigern, auszuziehen. Es wandelt sich dann in ein Nutzungsverhältnis um.



2.

Sowohl die Elektrogeräte der Küche, als auch ein im Wohnzimmer befindlicher Ofen sind laut Vermieter nicht Bestandteil des Mietvertrages. Uns steht es frei diese Geräte zu gebrauchen, jedoch wird weder für die Wartung noch für deren Ersatz die Verantwortung vom Vermieter übernommen. Ist dies mit dem Vertrag vereinbar?

Ja, das ist mit dem Mietvertrag und dem Gesetz vereinbar. Damit kann vertraglich der Vermieter seine sonst bestehende Pflicht, diese Sachen bei Beschädigungen zu ersetzen, ausschließen.


3.

Die Mietkaution soll auf das Konto des Vermieters überwiesen werden. Ist es Ratsam eine andere Form der Stellung einer Mietkaution in Anspruch zu nehmen oder ist es die Regel, dass die Mietkaution in das liquide Vermögen des Vermieters einfließt? Welche Form ist die für uns sicherste?

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution vom übrigen Vermögen getrennt aufzubewahren und es Ihnen nachzuweisen.

Erfolgt der Nachweis trotz Ihrer Aufforderung nicht, können Sie bis zur Höhe der gezahlten Kaution die Miete solange zurückhalten, bis Ihnen der Nachweis vorliegt.

Hier haben Sie aber die Alternativmöglichkeit unter § 6.2.b. Die sollten Sie nutzen, wenn Sie Bedenken hinsichtlich des Vermieters haben.


4.

Sollte der Umstand, dass bereits Schimmel in der Garage vorhanden ist (baulich bedingt) ebenfalls im Vertrag aufgeführt sein oder ist dies in einem Übergabeprotokoll zu vermerken? (Der Schimmel wird vom Vermieter vor dem Einzug entfernt werden.)


Das ist unbedingt zumindest im Übergabeprotokoll aufzunehmen. Denn wenn es wieder auftritt, liegt ein Bauschaden nahe und dann ist es Vermietersache, den Mangel zu beseitigen.

Wichtig ist auch, dass der in § 7.2 aufgeführte renovierte Zustand wirklich vorliegt. Ist das nicht der Fall, muss es im Protokoll aufgenommen werden.


5.

Der Garten wird im Frühjahr neu angelegt, Einzugszeitpunkt ist der 01.03.2017. Ist es Möglich, dass der Vermieter die Miete heraufsetzen kann, nachdem er die Kosten für die Neugestaltung des Gartens übernommen hat? Der §16 Absatz 6 befasst sich speziell mit diesem Thema. Ist so eine Klausel rechtswirksam und verfällt somit eine mögliche Mietminderung - aufgrund der nicht Nutzbarkeit eines Großteils des Grundstückes und Bauarbeiten auf dem Grundstück - da es uns vorher bereits bekannt ist? Wie Hoch würde eine eventuelle Mietminderung ausfallen dürfen?


Die Höhe einen Minderung lässt sich so nicht genau berechnen, liegt aber ca. bei 5% der Bruttomiete.

§ 16.6 sollte aber so nicht stehen bleiben, da kein Enddatum genannt ist, theoretisch der Vermieter also über die gesamte Mietdauer Arbeiten machen könnte.

Entweder also komplett streichen oder zeitlich begrenzen.

"Die Arbeiten und der Ausschluss einer Minderung ist zeitlich bis zum 01.06.2017 begrenzt. Danach ist ein uneingeschränkter gebnrauch zu gewährleisten."


6.

Ist eine Regelung wie im §16 Absatz 7 grundsätzlich dazu geeignet eine Mietminderung auszuschließen? Wie Hoch würde eine eventuelle Mietminderung ausfallen dürfen?

Ja, der Ausschluss wäre so möglich; auch hier lässt sich ohne Kenntnis der konkreten Beeinträchtigung kein Minderungsbetrag nennen.


6.

Sind die gärtnerischen Grundsätze als Laie umsetzbar oder sind hier professionelle Arbeiten gemeint?


Laienarbeiten sind ausreichend.


7.
Enthält der Vertrag nach derzeitiger Rechtslage unwirksame oder für uns als Mieter unvorteilhafte Klauseln, die vor Unterschriftleistung geändert werden sollten?


Ich würde § 16 3 streichen, da der Vermieter dann täglich dort sein könnte. Daher sollte der Vermieter auf dem Grundstück nichts zu suchen haben und Sie den Schuppen nutzen dürfen.

Unwirksam ist § 16 Ziffer 10, da bei einem Haus die Katzen oder Hundehaltung zum Mietgebrauch gehören. Diese Klausel kann aber so stehen bleiben; sie ist eben nur unwirksam.



8. Können die unter §16 aufgeführten Absätze einen für uns noch nicht ersichtlichen schwerwiegenden Nachteil beinhalten?

Nein.



Weiter zum Vertrag:

§ 4.1 ist nach der neusten Rechtsprechung unwirksam; entscheidend ist, dass die Überweisung bis zum dritten Werktag in Auftrag gegeben worden sein muss, nicht der Geldeingang auf dem Vermieterkonto.

Aber das können Sie so stehen lassen; diese unwirksamne Klausel hat dann einfach nur keine Wirkung.



Für Rückfragen stehe ich zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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