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Mahnbescheid der Hausverwaltung wegen Einbehalt für Schadensersatzansprüche

| Preis: 59 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Florian Bretzel

ich bin als Eigentümerin einer DG-Wohnung (17,31/1039,96 Anteil) Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Im Juli 2017 traten in meiner Wohnung infolge von Dachsanierungsarbeiten zwei Wasserschäden im Abstand von nur ein paar Tagen auf, wobei beim ersten Wassereintritt, am 14.07.2017 nur geringe Schäden am Trockenbau entstanden, der zweite 2. Wassereintritt am 26.7.2017 aber erheblich war.

Der erste Wasserschaden erforderte, daß ich einmal nach München (ca. 60 km einfache Strecke) fahren mußte, um mit dem Mieter und dem die Dachsanierung überwachenden Architekten zu besprechen, wie die Wassereintrittsstelle gefunden und gedichtet werden könne und wann die notwendige Reparatur des Trockenbaus und die Erneuerung des Deckenanstrichs erfolgen sollte. Vom Architekten, Herrn F., der mit der Überwachung der Dachsanierung beauftragt war, bekam ich folgende Antwort auf meine Schilderung des aufgetretenen Schadens: ".....die Fa. Baur und Wagner übernimmt vollumfänglich die Verantwortung für den entstandenen Schaden. Die Schadenbeseitigung und alle damit verbunden Kosten liegt bei der Fa. Baur und Wagner ...." (siehe email Konversation in der Anlage). Die Hausverwaltung hatte ich ebenfalls vollumfänglich informiert und auch darauf hingewiesen, daß der Schaden vorsorglich auch der Gebäudeversicherung gemeldet werden solle. Ich bekam aber seitens der HV keinerlei Antwort und auch eine Meldung an die Versicherung erfolgte nach meinen jetzigen Kenntnisstand nicht.

Beim 2., weit umfangreicheren Wassereintritt kam erschwerend hinzu, daß mein Mieter nicht anwesend, sondern für einige Wochen in Urlaub war. Den 2.Wassereintritt, nach starkem Gewitterregen, entdeckte ich selbst bei einer Kontrolle der Dichtheit des Daches in der Wohnung als der Mieter schon abwesend war. Es war nun eine Wasserlache da und die Wasserflecken an der Decke und den Wänden deuteten darauf hin, daß sich nun eine große Menge Wasser den Weg in die Wohnung gebahnt hatte. Im Rahmen des 2.Wassereintritts mußte ich insgesamt 6 mal vor Ort in München sein und dazu extra von meinem Wohnort dorthin fahren (je 60 km einfache Strecke). Zunächst war es, wie eben geschreiben, erforderlich nach heftigem Gewitterregen wegen der Abwesenheit meines Mieters nach dem Rechten zu sehen, dann folgten 3 Treffen mit Herrn F. in der Wohnung wegen Bestandsaufnahme, Installation des Trocknungsgerätes und Abbau des Trocknungsgerätes (siehe emails in der Anlage). Später dann Begutachtung der weiterhin bestehenden Mängel nach Rückkehr meines Mieters - vor allem extrem miefiger Geruch und unansehlichen Stockflecken überall in der Küche und zweimaliges Überwachen der Trockenbau- und Malerarbeiten, da mein Mieter nicht anwesend sein konnte. Wegen der äußerst schleppenden Behebung der Mängel in meiner Wohnung machte mein Mieter dann auch noch einen Mietabzug in Höhe von 375€ geltend, gegen den ich nicht vorging, da er mir als gerechtfertigt erschien.

An die Hausverwaltung schrieb ich immer wieder Info-Emails bezüglich der Waserschäden in meiner Wohnung und forderte diese wiederholt auf, die Schäden der Gebäudeversicherung zu melden. Es geschah aber regelmäßig von Seiten der HV gar nichts,. Am 27.7.17, nach dem 2. Wassereintritt meldete ich den Schaden außerdem meiner Hausratversicherung (email in der Anlage), die sich aber erwartungsgemäß als nicht zuständig erklärte.

Aufgrund meines Aufwands und des Mieteinbehalts wegen der Wasserschäden in meiner Wohnung, machte ich Schadensersatzansprüche gegenüber der Dachdeckerfirma Baur und Wagner in Höhe von 575€ (10 x einfache Strecke Wohnort nach München (60 km) x 0,3 € + 375€ Mieteinbehalt Mieter) geltend. Dies teilte ich der HV am 23.8.2017 mit (siehe Anlage) und ging davon aus, daß die HV nun meine Ansprüche entweder durch die Versicherung von Baur und Wagner, von Baur und Wagner selbst oder durch die eigene Gebäudeversicherung eintreiben würde. Von dem Bauleiter, Herrn F. hatte ich ja schon die Bestätigung, daß die Firma Baur und Wagner vollumfänglich haften würde.

Allerdings verging nun über ein Jahr, in dem ich weder die kleinste Rückmeldung der HV, noch eine Erstattung erhielt, obwohl ich zahlreiche emails sowohl an die HV als auch an Herrn F. schrieb. Bei ca. 7-8 Versuchen, die HV telefonsich zu erreichen, wurde ich regelmäßig nicht zu meinem Sachbearbeiter, Herrn H. durchgestellt, obwohl er erkennbar im Haus war, auch bekam ich nie einen Rückruf von der HV. Von der HV erhielt ich keinerlei Information darüber, welche Forderungen sie bezüglich meiner Schadensersatzansprüche an die FA. Baur und Wagner stellte. Von Herrn F., dem Bauleiter der HV, hörte ich, daß man einen Einbehalt bei den Ratenzahlungen bzw. dann spätestens bei der Schlußrechnung and die Dachdeckerfirma machen könnte. Ich machte nun einen Einbehalt von der Sonderzahlung SU Liquidität, Fälligkeit 15.09.2018, in Höhe der genannten 575€. In einer kurzen Antwort vom Sachbearbeiter der HV, Herrn H., auf mein erneutes email vom 17.11.2018 erhielt ich die Antwort, daß meine Schadenersatzforderung in der kommenden Woche in einer Beiratssitzung besprochen werden würden.Am 5.12.18 erfuhr ich dann noch, daß diese Sitzung an diesem Tag wäre. Auf meine Rückfrage bezüglich des Ergebnisses bekam ich keine Antwort mehr, stattdessen wurde meinem Lebenspartner am 7.12.2018 der Mahnbescheid der HV bezüglich der von mir einbehaltenen 575 € zu (siehe Anlage).

Kann ich gegen diesen Mahnbescheid vorgehen, indem ich Widerspruch einlege. Falls nicht, kann ich zumindest gegen die horrenden Gebühren Widerspruch einlegen?


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Auftrag. Ihre Fragestellung kann ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:

Sie können natürlich immer gegen einen Mahnbescheid Widerspruch einlegen, das ist ja nur ein einfaches Kreuz. Allerdings führt das dazu, dass dann ein gerichtliches Verfahren folgt, also eine Klage gegen Sie beim zuständigen Amtsgericht. Laut den Angaben im Mahnbescheid hat die HV das für den Fall des Widerspruchs bereits beantragt. Insoweit sollten Sie nur dann Widerspruch einlegen, wenn der im Mahnbescheid geltend gemachte Anspruch nicht besteht, denn ansonsten verteuert der Widerspruch die Sache nur noch mehr. Und diesbezüglich sehe ich für Sie leider keine guten Erfolgsaussichten.

Rechtlich haben Sie durch den Einbehalt die Aufrechnung erklärt. Sie haben also die Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), vertreten durch die HV, mit Ihrer vermeintlichen Forderung saldiert. Das geht aber natürlich nur, wenn Sie tatsächlich eine entsprechende Forderung gegen die WEG haben. Und das ist hier nicht der Fall. Wie Sie selbst richtigerweise - auch gegenüber der HV - ausgeführt haben, richtet sich Ihr Anspruch gegen die Dachdeckerfirma, weil diese für den Schaden verantwortlich ist (das scheint ja unstreitig zu sein). Die WEG ist hingegen nicht der Anspruchsgegner, daher können Sie hier nicht aufrechnen.

Und ich sehe auch keine Pflicht der HV, Ihren Schaden in Ihrem Namen bei der Dachdeckerfirma geltend zu machen. Beim Schaden an der Wohnung ist das so erfolgt, weil die HV eben mit der Verwaltung der Wohnungen betraut ist. Die jetzt von Ihnen geltend gemachte Forderung von 575 Euro betrifft jedoch keinen Schaden an der Immobilie, sondern Aufwand Ihrerseits für die Schadensabwicklung. Dafür ist die HV nicht zuständig.

Natürlich hätte die HV Ihnen das einfach mitteilen können, statt gleich einen Mahnbescheid zu erwirken, zumal man dort ja offenbar informiert war, in welchen Zusammenhang Sie den Betrag nur gekürzt überwiesen haben. Das wäre sicher der richtige Weg gewesen. Insoweit würde ich an Ihrer Stelle versuchen, mit der HV zu sprechen, dass diese zumindest auf die Gebühren für den Rechtsanwalt verzichtet. Die Forderung an sich müssen Sie aber aus meiner Sicht erfüllen und sich wegen Ihrer Aufwendungen direkt an die Dachdeckerfirma wenden.

Für Rückfragen nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion.

Mit freundlichem Gruß

Florian Bretzel
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
16.12.2018 18:18 Uhr
Sehr geehrte Herr Bretzel,

vielen Dank für Ihre klare Antwort zu meiner Anfrage.

Bezüglich der Geltendmachung meiner Ansprüche bei dem Wasserschaden habe ich mich also wohl getäuscht. Ich war der Meinug, daß hier die Hausverwaltung bei der Geltendmachung der Ansprüche in der Pflicht ist, da sie ja einzig in der Lage gewesen wäre, Einbehalte von Rechnungen der Dachdeckerfirma zu machen. Allerdings hat sich die HV gegenüber aller meiner emails und Telefonate, wie ja schon geschildert stets "tot" gestellt. Der einzige, von dem ich Auskunft bekam, war der HV-seitige Bauleiter, Herr F. Von ihm erfuhr ich auch, daß er immer wieder versuchte, Ansprüche meinerseits gegen Baur und Wagner geltend zu machen. Inwieweit die HV hierbei mitgewirkt hat, weiß ich nicht. Jedenfalls wurden wohl bis zur Schlußrechnung keine Einbehalte gemacht. Die Besprechung der Schlußrechnung war nun aber am 5.12.2018 sein, also nachdem der Mahnbescheid an mich schon rausgegangen war. Hiervon versprach sich Herr F. , der die bei der Erstellung der Schlußrechnung hauptsächlich mitgewirkt hatte, noch eine Einigung bezüglich meiner Schadensersatzansprüchen. Ich hätte hier erwartet, daß man ggf. einen Kompromiss schließt. Mit einem Mahnbescheid zu diesemn Zeitpunkt hätte ich nicht gerechnet.

Nun aber noch zu meinen Möglichkeiten den aufgeführten Gebühren zu widersprechen. Ich habe hier nämlich einen Fehler im Mahnbescheid gefunden: Der Punkt 2. unter der Hauptforderung: "Schadensersatz wegen Wohngeldverztug gemäß Rechnung der Hausverwaltung Potzler GmbH vom 23.11.2018" ist sicher fehlerhaft, weil ich eine Rechnung vom 23.11.2018 gar nicht erhalten habe. Ich habe lediglich zwei Mahnungen erhalten, siehe neue Anhänge, erste und zweite Mahnung. Auf keiner dieser ist ein Betrag von 77,35€ ausgewiesen. Sonst habe ich in keine weitere Post im Jahr 2018 in Bezug auf meinen Einbehalt erhalten. Evt. wollte mich die HV Potzler mit einem erneuten Brief noch
verwarnen, ich habe aber kein derartiges Schreiben bekommen. Evt. war hier auch eine Zahlungserinnerung zum 23.11.2017 (ncht 2018) gemeint -siehe ebenfalls im Anhang. Das kann ich mir aber nicht vorstellen, denn der Einbehalt von damals wurde von der HV dann in meiner Jahresabrechnung 2017 wieder abgezogen und war damit schon lange ausgeglichen. Ich könnte mir auch vorstellen, daß die HV hier zwei Mahnfälle verwechselt hat, denn es ging in meinem Fall ja gar nicht um Wohngeldverzug - das Wohngeld habe ich stets pünktlich und vollständig bezahlt - sondern um einen Einbehalt aus einer Sonderumlage. Weil es sich also in dem zweiten Hauptforderungsposten um einen Fehler handelt, werde ich natürlich diesem Teil der Hauptforderung widersprechen. Kann ich dann auch den Verfahrenskosten widersprechen, da diese sich ja nur zum Teil auf eine tatsächliche Forderung beziehen?

Freundliche Grüße
Florian Bretzel
24.12.2018 23:52 Uhr
Guten Abend, ich bitte um Entschuldigung, dass Sie so lange auf die Rückantwort warten mussten. Ihre Nachricht ist bei mir leider im Vorweihnachtstrubel untergegangen.

Die im Mahnbescheid ausgewiesene 2. Hauptforderung (Rechnung der HV) muss sich nicht unbedingt auf eine Rechnung an Sie beziehen. Anspruchstellerin ist ja die WEG, die von der HV nur vertreten wird. Insoweit vermute ich, dass es sich um Kosten bzgl. der Mahnungen an Sie handelt, welche die HV der WEG in Rechnung gestellt hat und die diese jetzt an Sie weiterbelastet. Sicher weiß ich das natürlich nicht.

Soweit die Hauptforderung 2 unberechtigt sein sollte, vermindern sich grundsätzlich auch die Verfahrenskosten, hier insbesondere die RA-Gebühren. Der hierfür angegebene Streitwert (652,31 Euro) würde sich um 77,35 Euro reduzieren, d. h. dann 574,96 Euro betragen (= Hauptforderung 1). Dadurch ergibt sich aber keine Änderung der RA-Gebühren, die Gebührenstufe für die angesetzten 80 Euro liegt bei 500-1.000 Euro:

https://www.gesetze-im-internet.de/rvg/anlage_2.html

Auch bei der Gerichtsgebühr ergibt sich keine Änderung. In beiden Fällen käme die Mindestgebühr von 32 Euro zum Ansatz:

https://www.gesetze-im-internet.de/gkg_2004/anlage_1.html

Mit freundlichem Gruß

Florian Bretzel
Rechtsanwalt