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Zusatzvereinbarung Mietwohnung mit Hund?

| Preis: 79 € | Mietrecht
Beantwortet

Sehr geehrte Frau Daniela Fritsch,

wir überlegen, uns eine Hündin anzuschaffen, einen Collie (rough, Rassen-Züchtung, intelligenter, friedvoller Hütehund, Schulterhöhe ~53cm.) ab 6 Monaten.

In dem Haus in dem wir zur Miete wohnen, sind noch 2 weitere Pärchen-Wohnungen und 5 WGs mit jungen Nachbarn. Es gibt (evtl. unerlaubt) eine Katze im Haus. Die Stimmung im Haus ist normal, bis freundschaftlich.

(In unserer Wohnung habe ich zuerst mit 2 weiteren Personen gewohnt, dann sind diese aus und meine Partnerin 08.2018 als Hauptmieterin hinzugezogen. Der Vertrag vom 09.2015 wurde nicht erneuert, auch hat sich die Miete seit dem nicht verändert. Es gab bspw. keine Mietminderung wegen einer Person weniger im Haushalt. Ich denke allerdings, dass dies in der Jahresabrechnung der Nebenkosten berücksichtigt wird.
Die Vermieter sind normal, versuchen allerdings gerne bei Veränderungen an der Wohnung Mieterhöhungen vorzuschlagen. Küchenumbau dank Kostenbeteiligung der Vermieter, sowie die Reparatur des Bads, die übernommen wurde, dies konnten wir in unserem Interessealles abklären, dort noch länger ohne Mieterhöhung wohnen zu bleiben. Ein Garten, mit alleinigem Recht für uns, gehört auch zu unserer 74qm Wohnung im EG. Wir zahlen 760 € an die Vermieter, 450€ kalt, plus NK, circa 900 warm inkl. allem.)

Der eigentlich Vermieter übergibt zunehmend die Verantwortung für das Haus an seine Tochter, die sich teils selbständig, teils in seinem Namen mit den Mieterbelangen auseinandersetzt. Wir haben unseren Wunsch einer Hündin per Email geäußert und uns bei einem pauschalen "Nein" ihres Vaters, zuerst die Sorgen der Vermieter (Abnutzung, Hundehaare, Bellen) angehört... um dann in einem gewissen Austausch darüber, was laut Gesetzt und Klausel im Mietvertrag erlaubt ist "Hundehaltung, bedarf individueller Zustimmung des Vermieters" eine vage Zustimmung bekommen.

Auch darüber, was für ein Hundeverhalten zu tolerieren ist haben wir uns verständigt. Der Konsens liegt bei normalem, nicht aggressiven oder lautem Verhalten. Wir sind uns trotzdem nicht sicher ob wir ihren Vorschlag annehmen sollten:

Für einen Hund sollen wir 35€ zusätzliche Miete pro Monat zahlen.
Zusätzlich sollen alle Mietparteien/Nachbarn (vermutlich schriftlich) zustimmen, dass sie einverstanden wären. Wir müssen unterschreiben, wenn "es deshalb Beschwerden gibt, sie sich eine neue Wohnung innerhalb der normalen Kündigungsfrist suchen werden."

Wir denken, dass wir die Unterschriften bekommen könnten.
Verständlich ist für uns auch, dass wir dem Haus keinen Problemhund zumuten möchten (deshalb Hundeschule, Hundesport, Versicherung, Hunde-Sitting, Erfahrung unsererseits mit Hunden bzw. Haustieren, etc.), normales Hundeverhalten müsste aus unserer Sicht allerdings toleriert werden. Eine derartige Erläuterung überlegen wir dieser Unterschriften-Liste hinzuzufügen.

Wir denken, dass ein Vermieter für die Abnutzung der Wohnung eine höhere Miete fordern kann (?).
Wir sind uns nicht sicher ob 35€ Mieterhöhung angemessen sind. Wir haben von verschiedenen Bekannten gehört, dass die Forderung Unsinn oder zu hoch sei. Wir brauchen dennoch eine Lösung. Wir haben keinen Richtwert oder wissen nicht, wie wir für weniger zusätzliche Miete oder andere Bedingungen argumentieren könnten - da Vermieter diese anscheinend, anstatt einem pauschalen Ja oder Nein frei aushandeln können.

Für uns ist schwierig einzuschätzen welche Sicherheit wir hingegen haben, wenn die Vermieter sich auf die Beschwerden anderer Mieter berufen würden, um uns zu kündigen.

Wir erwägen auch ob es sinnvoll ist eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Lieber wäre uns, eine klare Lösung. Wir haben keine Lust auf eine gerichtliche Auseinandersetzung oder es-drauf-ankommen-zu-lassen, da wir an einen guten Mietverhältnis interessiert sind. Uns interessiert schließlich, wie wir zu einer Einigung kommen, die uns nicht nachteilig ausgelegt werden kann.

Was passiert bei dem Aus- bzw. Zuzug von Nachbarn? Kann der Vermieter sich aus der Verantwortung ziehen indem er die Hausgemeinschaft entscheiden lassen kann? Stimmen wir mit einer solchen Nebenabsprache gleichzeitig einer weiteren Erhöhung von Nebenkosten zu? ... etc.

Benötigen Sie zur Einschätzung der Situation den Mietvertrag oder den Email-Verkehr?

Wir wären Ihnen dankbar wenn Sie uns Ihre Einschätzung bzw. einen Vorschlag zum Umgang mit der Situation schildern könnten.

Mit freundlichen Grüßen
A. F.


Antwort des Experten

Sehr geehrte Mandanten,

ich danke Ihnen für das entgegen gebrachte Vertrauen und die erfolgte Beauftragung. Gerne habe ich den geschilderten Sachverhalt geprüft und möchte diesen folgendermaßen einschätzen:

1. Zunächst einmal ist Ihre Information völlig korrekt, dass der Bereich "Tierhaltung" in Mietverträgen absolut frei ausgehandelt werden kann. Die von Ihnen zitierte Klausel, wonach erst einmal keine Tiere zugelassen werden, der Vermieter im Einzelfall aber etwas anderes zulassen kann, ist eine oft getroffene Standardregelung.

2. Ebenso unter die Vertragsfreiheit fällt dann die Frage, ob für die Tierhaltung eine höhere Miete verlangt werden darf. Es kommt also in erster Linie darauf an, ob Sie sich darauf einlassen möchten oder nicht. Im Regelfall wird Ihr Vermieter - im Falle einer theoretischen Auseinandersetzung über diesen Punkt - aber nur dann einen Anspruch seinerseits begründet werden, wenn durch die Tierhaltung tatsächlich eine stärkere Abnutzung der Wohnung zu befürchten ist, was bei einer normalen 75 m² Wohnung und der Haltung nur eines Hundes nicht bejaht werden kann. Eine Erhöhung der Nebenkosten darf jedenfalls nicht angestrebt werden. Es ist nicht erkennbar, dass sich Kosten durch einen Hund tatsächlich erhöhen würden.

3. Bei der Abwägung der Interessen im Einzelfall ist in der Tat darauf abzustellen, wie die Nachbarschaft den Hund "willkommen heißen"

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Bewertung des Kunden

Danke für die Auskünfte!

Die Rechtsanwältin hat sich Zeit genommen unsere komplexe Frage zu beantworten und dies auch nach über einem Monat seit dem wir die erste Anfrage gestellt haben.

Kommentare

Insgesamt 10 Kommentare
Kunde
01.02.2019 09:31 Uhr
Sehr geehrte Frau Fritsch,

momentan sehe ich meine Frage in ihrer Detailtiefe als "niedrig" beantwortet, wir hatten "hoch" erwartet.
Ich denke, dass meine Ausführliche Schilderung, die nachvollziehbar etwas Zeit zum lesen beansprucht, eine ordentliche Antwort verlangt. Eine Einschätzung, eine Empfehlung, ein Vorschlag wie wir handeln können.

Was Sie uns schreiben ist, dass die Nebenkosten für einen Hund in einer 75qm Wohnung zu erhöhen, nicht gerechtfertigt sei. Der Vermieter würde bspw. entgegnen, "doch das ist gerechtfertigt". Mir fehlt eine Begründung wie ich den Vermietern klar machen kann, dass sie bspa. die tatsächliche Abnutzung begründen müssten.

Zu der Unterschriftenliste und unserer Rechtssicherheit erwägen Sie gar keinen Kommentar.

Daniela Fritsch
01.02.2019 12:53 Uhr
Sehr geehrte Mandanten,

ich bitte vielmals um Entschuldigung, das hätte nicht passieren dürfen! Selbstverständlich sollten Sie die vollständige Antwort erhalten, in der ich auf sämtliche benannten Punkte eingegangen bin. Leider ist bei der Übertragung von meiner Ausarbeitung offline hierhin etwas schief gelaufen. Da ich soeben erst aus einem längeren Termin zurückkehre, sehe ich den Fehler jetzt erst.

Einen Augenblick bitte, Sie erhalten sofort die Ergänzung.

Mit den besten Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
Daniela Fritsch
01.02.2019 13:02 Uhr
3. Bei der Abwägung der Interessen im Einzelfall ist in der Tat darauf abzustellen, wie die Nachbarschaft den Hund "willkommen heißen". Das bedeutet, dass Sie durchaus einen Anspruch auf die Hundehaltung haben, diese also im Rahmen der üblichen Nutzung einer Wohnung liegt, wenn alle Nachbarn damit einverstanden sind. In diesem Fall könnte Ihr Vermieter nichts entgegensetzen, da Sie grundsätzlich das Recht darauf haben, Ihre Persönlichkeit im privaten Wohnumfeld frei zu verwirklichen, wozu eben durchaus auch ein Hund gehören kann.
Die Unterschriftenliste ist daher eine gute Idee.

4. Was die rechtliche Absicherung im Falle eines Mieterwechsels angeht, so ist es zwar theoretisch denkbar, dass man Ihnen eine Erlaubnis zur Hundehaltung rückwirkend wieder entziehen kann. Allerdings müsste sich dann an den Umständen etwas entscheidend geändert haben. Ein Auszug eines Mit-Mieters reicht dazu nicht aus. Wenn es sich nach wie vor um denselben Hund handelt, dieser nach wie vor nicht bellt oder stört, können Sie sich vielmehr auf eine entsprechende Ergänzung zum Vertrag berufen, die die Hundehaltung erlaubt und zu Ihren Gunsten auch auf Dauer wirkt. Dann müsste vielmehr der neue Mieter darlegen können, dass und warum die Hundehaltung für ihn untragbar ist, er aber umgekehrt auf diese Wohnung angewiesen ist, seine Interessen also "höherrangig" sind.

Eine einhundertprozentige Absicherung gibt es in dem vorliegenden Fall also leider nicht. In jedem Fall sind Sie aber bestmöglich abgesichert, wenn Sie die beschriebene Unterschriftenliste vorlegen und eine schriftliche Ergänzung zum Mietvertrag aufehmen.

Bitte lassen Sie es mich gerne wissen, wenn Sie Rückfragen haben sollten.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
Daniela Fritsch
01.02.2019 13:05 Uhr
Sehr geehrte Mandanten,

soeben habe ich Ihnen noch den Rest meiner ursprünglichen Antwort hochgeladen. Ich bitte nochmals um Entschuldigung für das Versehen! Gerne gehe ich zudem bereits auf Ihre erste Nachfrage ein: Im Grunde genommen ist es rechtlich ganz einfach: Ihr Vermieter verfügt über keine Rechtsgrundlage für die Mieterhöhung. Ein solcher Fall (Mieterhöhung bei Tierhaltung) ist schlicht gesetzlich nicht vorgesehen und daher auch eine reine Verhandlungsfrage.
Ihr Vermieter hat also keine Grundlage, um einen solchen Anspruch geltend zu machen. Sie können also schlicht auf das Gesetz verweisen.

Gerne bin ich für weitere Nachfragen ansprechbar.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
Kunde
04.02.2019 12:38 Uhr
Hallo Frau Fritsch,

es kann schon mal passieren, dass die Verbindung abreißt -ich bin froh nicht noch unfreundlicher nachgefragt zu haben warum Sie so kurz antworten.

Danke für Ihre Einschätzung!

Gehen wir davon aus wir haben eine vollständige Unterschriftenliste mit Zusagen.

Was können wir dem Vermieter sagen, um der Forderung nach den erhöhten Nebenkosten möglichst nicht nachkommen zu müssen? Auf was konkret können wir uns hier berufen - ein Paragraf, ein Vergleichsurteil, Aussagen anderer Vermieter?

Können wir sagen, hier ist die Liste, alle sind einverstanden, es gibt keine Grundlage für Ihre Forderung nach einer erhöhten Miete. Zu diesem Sachverhalt haben wir uns rechtlich beraten lassen.

Das kann den Vermietern doch egal sein, da sie selbst die Bedingung aufstellen dürfen !? Anstatt einem generellen Nein, scheint dies bisher die überhöhte Bedingung für ein Ja zu sein.

Mit freundlichen Grüßen
A. F.
Daniela Fritsch
06.02.2019 09:37 Uhr
Sehr geehrte Mandanten,

kein Problem: Der Fehler lag ja auf meiner Seite und Ihre Verärgerung war daher berechtigt!
Ja, genau so könnten Sie vorgehen. Es gibt dabei leider keinen Paragraphen, auf den Sie sich beziehen könnten, weil der Punkt schlicht nicht gesetzlich geregelt ist. Jeder Fall wird als Einzelfall entschieden. Sofern der Vermieter sich also nicht davon überzeugen lässt, können Sie Ihren Wunsch, einen Hund zu halten, tatsächlich nur gerichtlich geltend zu machen versuchen.
Was die Nebenkosten angeht, kann ich ebenfalls keine Referenz bieten, da sich dies eigentlich schon aus der Sache selbst ergibt: Nebenkosten fallen zum einen verbrauchsabhängig (Strom, Wasser, Gas etc.) und zum anderen nach Verteilungsschlüssel an. Hierüber wird jährlich abgerechnet, das Vorhandensein eines Hundes ist schlicht nicht kostenerhöhend!
Das Ansinnen Ihres Vermieters ist nicht anders als abwegig zu bezeichnen. Er versucht eine Art "Strafzahlung" durchzusetzen, zu der Sie sich zwar im Rahmen der Vertragsfreiheit verpflichten könnten. Verlangen kann er dies aber nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
Kunde
14.02.2019 11:19 Uhr
Hallo Frau Fritsch,

es braucht immer ein bisschen Zeit bei uns, dass wir uns der Sache widmen können. Ich habe jetzt länger über ihre Antwort nachgedacht.

Wir haben inzwischen die Liste mit allen Unterschriften.

Wenn der Vermieter zustimmt, denke ich, dass wir nicht ohne weiteres hinausgeschmissen werden können, es sei denn andere Mieter oder der Vermieter selbst begründet, letztlich vor Gericht, die Einschränkung von Persönlichkeitsentfaltungen anderer oder ein Verhalten ausserhalb der Vereinbarung über einen akzeptables Hundeverhalten.
Somit fühle ich mich sicherer, da wir nicht einfach herausgeschmissen werden können, wenn es irgendjemanden im Haus unser Hund aus Gehässigkeit o.ä. nicht mehr passt oder irrige Gründe vom Vermieter als Vorwand benutzt werden uns rausschmeißen zu wollen, um die Wohnung teurer an neue Mieter weiterzugeben.

Leider hatte ich mich verlesen, die Vermieter meinten 35€ Aufschlag auf die Netto-Kaltmiete.
Woanders im Internet hatte ich gelesen, das 0,5€ pro Quadratmeter der Wohnung für einen Hund mittlerer Größe gerechtfertigt seien als Abnutzungskosten (?).

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist diese Forderung (trotzdem) nicht zulässig, weil es nur um die Erlaubnis für den Hund geht: "ja" bzw. "nein", bei begründbaren Einwänden gegenüber der Persönlichkeitsentfaltung anderer Mieter, die eingeschränkt wären.

Könnten wir jetzt sagen, die Nachbarn haben nichts gegen einen Hund, also gibt es keine Gründe die dagegen sprechen.
Es gibt keinen Beweis nur eine nicht haltbare Vermutung dafür, dass Hunde die Wohnung abnutzen. Deswegen lehnen wir die Forderung nach 35€ mehr Miete ab.

... was dann dazu führt, dass die Vermieter sauer sind, da es nicht ihren Vorstellungen entspricht, ihnen Geld entgeht und sie uns aus anderen Gründen die Miete anheben, einfach weil sie es theoretisch jährlich erhöhen könnten :-D ?!

Wenn Sie noch einmal antworten könnten, wäre ich Ihnen dankbar. Irgendwie habe ich nach wie vor das Gefühl, dass wir nicht um die Mieterhöhung herum kommen.

Mit freundlichem Gruß
A. F.
Daniela Fritsch
16.02.2019 07:33 Uhr
Sehr geehrte Mandanten,

ich bitte vielmals um Entschuldigung: Terminbedingt habe ich es leider nicht mehr vor dem Wochenende geschafft, mich bei Ihnen zu melden.

Sie erhalten dann direkt am Montag meine ausführliche Rückantwort.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
Daniela Fritsch
19.02.2019 10:58 Uhr
Sehr geehrte Mandanten,

genau so ist es: Durch die Unterschriftenliste haben Sie eine gute Ausgangsbasis und für einen theoretisch denkbaren anderen Mieter, der neu hinzu kommt, eine gut abgesicherte Position.

Was die Miete angeht, bleibe ich dabei, dass es keinen fixen Anspruch der Vermieter gibt. Selbstverständlich haben Sie aber recht, dass es schwierig wird, sich durchzusetzen, wenn der Vermieter eben partout auf der Erhöhung um 35 € besteht. Letztlich müssen Sie sich hier "handelseinig" werden.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
Kunde
19.02.2019 11:47 Uhr
Sehr geehrte Frau Fritsch,

vielen Dank für Ihre Antwort(en)!

Mit dankenden Grüßen
A. F.