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Mietkaution nicht angelegt / Betrug ?

08.05.2018 | Preis: 50 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Bernhard Schulte in unter 2 Stunden

Fragestellung

Frage:
Handelt es sich hier um den Tatbestand der Täuschung (da bewusst herbeigeführt = arglistig), oder um den Tatbestand des Betrugs nach § 263 BGB da wir ja einen finanziellen Schaden haben? Würden Sie uns eine Klage / Strafantrag empfehlen ?

Überblick
Wir ( Martin und M. B. sind Vermieter und haben zum 1.11.2013 einem langjährigen Freund (20 Jahre) ein Büro vermietet.

Bei Auszug des Mieters (Büro GmbH) wurden grobe Mängel ( z.B. Wasserschaden Parkett etc) festgestellt.
Bei Zugriff / Verrechnung des Vermieters auf die zugesagte Kaution war das Mietkautions-Konto bei der Bank nicht vorhanden und die Bank hat uns an den Mieter verwiesen.
Der Mieter schrieb lapidar, dass es kein Mietkautionskonto gibt und für ihn der Fall abgeschlossen sei.

Der Schaden beläuft sich auf ca 5000 Euro. Die geforderte Höhe der Mietkaution war 2600 Euro

Details
Laut Mietvertrag vom 1.1.2013 § 5 (1) Kaution war der Vermieter verpflichtet uns eine Mietkaution in Höhe von € 2.600 zu stellen. Zitat: „Mit der Unterschrift unter diesen Vertrag leistet der Mieter dem Vermieter zur Sicherung seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von 2 Brutto-Monatsmieten = € 2.600.“
Nach mehreren „Nachfrage-Aktionen“ unsererseits, wo die Bestätigung der Kaution bleibt, hat uns der Mieter am 07.02.2014 ( 3 Monate verspätete) ein PDF ( Kontoauszug) der Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg inklusive eines persönlichen Anschreibens mit dem Hinweis „Anlage des separaten Mietkautionskontos“ gesendet und auch mündlich bestätigt, dass er dieses Mietkautionskonto angelegt hat.
Nach Mietende am 16.02.2018 haben wir von der Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg (Filiale Starnberg) schriftlich erfahren, dass dieses Konto nicht existiert. Der Mieter selbst schreibt in einer Mail vom 19.2.2018 (Zitat): „Dass es keine freizugebende Kaution gibt, hast Du mit deiner Recherche bei meiner Bank ja bereits in Erfahrung gebracht“.

Unsere Recherchen bei der Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg hat folgendes ergeben:
Der Kontoinhaber (Mieter) hat absichtlich eine interne Umbuchung von Konto A auf Konto B vorgenommen und offensichtlich bei Verwendungszweck einen Fantasie-Namen – hier “Mietkaution“ sowie den konkreten Betrag aus dem Mietvertrag – hier in Höhe von € 2.600,00 bewusst gewählt, um dem Vermieter die vermeintliche Sicherheit zu geben, dass ein Mietkautions Konto angelegt wurde.
Eine zugehörige Mail mit dem Text (Zitat): „Hallo M., hallo Martin! Heute bin ich endlich dazu gekommen den Auszug von dem separaten Konto für die Mietkaution zu holen…“ sollte zusätzlich unseren Glauben an ein existierendes separates Mietkautionskonto festigen. Eine zusätzliche mündliche Bestätigung gegenüber uns über die Existenz des separaten Mietkautionskontos rundete die Täuschung ab.


(Rand-Anmerkung: der Mieter wurde am 15.3.2018 wegen Urkundenfälschung rechtskräftig verurteilt ( 40 Tagessätze insgesamt 1600 Euro). Er hatte nachweislich die Unterschrift seiner Ex-Frau gefälscht, um Vorteile zu haben. Insgesamt steht er seit längerem finanziell unter Druck, dies war auch der Grund für die Mietkündigung.

Antwort des Experten

Guten Tag,

der Einfachheit halber können wir gerne in der Sache telefonieren. So können auch Rückfragen etc. schnell & unkompliziert beantwortet werden.

Wenn Sie mir Ihre Telefonnummer (vorzugsweise Festnetz) geben, rufe ich Sie gerne zeitnah an. Alternativ können Sie mir natürlich auch hierzu Terminwünsche mitteilen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte

Rechtsanwalt & Datenschutzbeauftragter (TÜV)

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Bernhard Schulte - 09.05.2018 07:37:

Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),

aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Frage, wie folgt, beantworten.

In der Tat kommt hier ein strafrechtlich relevantes Verhalten des Mieters, insbesondere des Betruges nach § 263 StGB sowie einer etwaigen Urkundenfälschung nach § 267 StGB in Betracht. Hätten Sie gewusst, dass es keine Kaution gibt, hätten Sie wahrscheinlich dem Mieter die Mietsache nicht übergeben. Wenn der Mieter hier sogar zu Ihrer Täuschung Dokumente verändert hat oder falsche Dokumente verwendet hat, steht auch noch eine Urkundenfälschung im Raum.

Im Hinblick auf Ihre Randbemerkung scheint der Mieter, kein ganz ungeschriebenes Blatt zu sein und möglicherweise eine gewisse kriminelle Energie zu besitzen.

An Ihrer Stelle würde ich daher bei der nächsten zuständigen Polizeidienststelle eine entsprechende Strafanzeige wegen aller in Betracht kommenden Delikte, insbesondere des Betruges und der Urkundenfälschung stellen.

Daneben stehen Ihnen aber auch noch zivilrechtliche Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache zu. Diese sollten Sie nurn in voller Höhe nachweislich und schriftlich (z.B. Einwurfeinschreiben) gegenüber dem Mieter geltend machen und unter Fristsetzung von 2 Wochen (konkretes Datum als Fristende angeben) zur Zahlung auffordern.

Aufgrund der hier kurzen Verjährung von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache zu den Ansprüchen wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 548 Abs. 1 BGB müssten Sie notfalls innerhalb dieser 6 Monate ab Rückgabe der Mietsache entsprechende Zahlungsklage erheben bzw. zumindest einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragt haben. Grund ist hier, dass nur gerichtliche Maßnahmen verjährungshemmende Wirkung haben.

Tip am Rande für die Zukunft.
Überlassen Sie Ihre gewerblichen Mietsachen (hier das Büro) niemals an den gewerblichen Mieter, wenn dieser Ihnen nicht die Kaution gegeben hat (in bar oder durch eine originale Bankbürgschaftsurkunde).

Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt und Datenschutzbeauftragter (TÜV)

Kunde - 09.05.2018 07:55:

Sehr geehrter Herr Schulte,
vielen Dank.
Der Mieter hat in unserem Fall wohl keine Dokumente gefälscht, sondern nur den Anschein erweckt, dass es sich um eine Mietkautionskonto handelt- obwohl es nur ein Unterkonto war.
Waren wir zu blauäugig /dumm... und haben deshalb keinen Anspruch auf die Kaution ?

Der Mieter hat sich inzwischen gemeldet und geschrieben, dass er einem Strafantrag gelassen entgegen sieht, da sein Rechtsanwalt keinerlei Betrug sieht, sondern nur dumme Vermieter :-( also wir seien selbst schuld, den Kontoauszug als Kaution akzeptiert zu haben.
Was meinen Sie ?
Viele Grüße M. Begrmann

Bernhard Schulte - 09.05.2018 08:01:

Strafanzeige würde ich trotzdem stellen. Ob die Staatsanwaltschaft das wirklich genauso sieht wie der gegnerische Anwalt bliebe dann abzuwarten.

Zwar ist das Mietverhältnis bereits beendet, doch steht Ihnen nach wie vor noch ein Kautionsanspruch zu. Diesen können Sie also immer noch gegen den Mieter einklagen. Allerdings können Sie entweder die Kaution einfordern oder den konkreten Schadensersatzanspruch. Letzteren würde ich bevorzugen, da dieser höher ist.

Mit freundlichen Grüßen
Schulte

Bernhard Schulte - 09.05.2018 08:21:

Kleiner Nachtrag.
Die Kaution ist nach Mietende noch einklagbar.

"Der VIII. Senat hat bereits 1981 für einen Pachtvertrag entschieden, dass kein Rechtsgrund besteht, den Verpächter nur, weil der Vertrag beendet ist, auf den Anspruch selbst zu verweisen. Dieser ist häufig umstritten und kann nur in einem langwierigen Prozess durchgesetzt werden, während der Anspruch auf Leistung der Kaution nach dem Inhalt des Vertrags keiner weiteren Begründung bedarf (BGH NJW 81, 976)."

Insofern ist es für Sie sogar einfacher, den Kautionsanspruch gerichtlich durchzusetzen, auch wenn dieser geringer als der tatsächliche Schaden ist. Nur die Kaution einzufordern, hat daher auch einen gewissen Charm. Wenn Sie auf Nummer "sicher" gehen wollen, klagen Sie die Kaution ein.

MfG
Schulte