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Auflassungsvormerkung

 

Immobilenrecht-Ratgeber: Auflassungsvormerkung

(Lesezeit: ca. 4 Minuten)

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, wird nicht schon Eigentümer, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet ist, sondern muss erst noch in das Grundbuch eingetragen werden. Da bis zur Eintragung einige Monate vergehen können, schützen sich Verkäufer und Käufer regelmäßig durch eine Auflassungsvormerkung. Diese sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums. Sobald die Vormerkung im Grundbuch verzeichnet ist, kann der Verkäufer nicht mehr zugunsten Dritter über das Grundstück verfügen.

Inhalt

  1. Welchen Sinn hat die Auflassungsvormerkung?
  2. Rechtliche Grundlagen der Auflassungsvormerkung
  3. Kosten der Auflassungsvormerkung
  4. Zeitlicher Ablauf des Immobilienkaufs
  5. Von der Vormerkung bis zur Auflassung

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB ist die Sicherung des Anspruchs auf Auflassung, also auf Eigentumsübertragung

• Sie schützt den Käufer beim Immobilienkauf vor der Insolvenz des Verkäufers, späteren Belastungen des Grundstücks und dem Verkauf an einen Dritten.
 
• Für die Auflassungsvormerkung besteht Formzwang (§ 29 GBO): Alle nötigen Erklärungen, das sind mindestens Antrag und Bewilligung, müssen öffentlich beglaubigt sein.
 
• Der Antrag ist beim Grundbuchamt des Amtsgerichts zu stellen, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Im Regelfall wird ein Notar mit der Abwicklung des gesamten Kaufs beauftragt, von der Beurkundung des Kaufvertrages bis zur Auflassung. 

1. Welchen Sinn hat die Auflassungsvormerkung?

Eine Auflassungsvormerkung garantiert die ordentliche Abwicklung des Immobilienkaufs und sichert den Anspruch des Käufers. Der Käufer möchte die Gewissheit haben, dass er nach Bezahlung des Kaufpreises tatsächlich Eigentümer eines lastenfreien Grundstücks wird. Der Verkäufer hingegen hat ein Interesse daran, erst einmal den Kaufpreis zu erhalten, bevor er das Eigentum an seiner Immobilie verliert. Sobald eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an einen anderen Interessenten veräußern. Weiterhin kann er sie nicht mehr mit Hypotheken oder Grundschulden belasten. Sollte der Verkäufer insolvent werden, ist ab der Bewilligung der Vormerkung auch kein Zugriff seiner Gläubiger oder des Insolvenzverwalters auf die Immobilie mehr möglich.

2. Rechtliche Grundlagen der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist im deutschen Zivilrecht in § 883 BGB verankert. Danach kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie der Sicherung von Ansprüchen auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechtes an einem Grundstück dient. Solche Vormerkungen werden im Grundbuch in Abteilung II verzeichnet. Detaillierte Bestimmungen über die Anspruchsvoraussetzungen und Formvorschriften finden sich in der Grundbuchordnung (GBO). Erforderlich sind immer ein Antrag und die Bewilligung des Rechteinhabers. Eventuell kommen noch Nachweise über eine Vertretungsberechtigung oder Erbenstellung hinzu. Nach § 29 GBO dürfen Grundbucheintragungen nur vorgenommen werden, wenn alle notwendigen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden belegt sind, zum Beispiel durch notarielle Urkunden. Der Antrag muss bei dem Grundbuchamt des Amtsgerichts gestellt werden, in dessen Bezirk die verkaufte Immobilie liegt.

3. Kosten der Auflassungsvormerkung

Die Grundbuchkosten der Auflassungsvormerkung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Für die Auflassung fällt eine Gebühr nach § 34 GNotKG an, für die Auflassungsvormerkung eine halbe Gebühr. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der verkauften Immobile und lässt sich aus der Tabelle im Anhang zu § 34 II GNotKG ablesen. Beispiel: Eine Immobilie wird zum Preis von 110.000 Euro verkauft. Die Grundbuchkosten der Auflassung betragen 300 Euro, die der Auflassungsvormerkung 150 Euro. Im Gegensatz zu den Notargebühren, die der Notar zumeist mit der Übersendung einer Abschrift des Kaufvertrages in Rechnung stellt, werden die Grundbuchkosten jeweils bei der Eintragung fällig. Das Grundbuchamt verschickt direkt nach jeder Änderung des Grundbuchs eine Rechnung.

4. Zeitlicher Ablauf des Immobilienkaufs

Da die Auflassungsvormerkung ebenso wie die Auflassung selbst in öffentlich beglaubigter Form beantragt werden muss, beauftragen die Parteien zumeist einen Notar mit der Abwicklung des gesamten Verkaufs. Im Regelfall spricht der Notar bereits bei der Erstellung des Immobilienkaufvertrages mit den Parteien über den Sinn und die Notwendigkeit einer Auflassungsvormerkung und nimmt die Anträge und Bewilligungen für Auflassung und Vormerkung direkt in den Kaufvertrag mit auf. Sobald der Vertrag beurkundet ist, stellt der Notar den Antrag beim Grundbuchamt. Von der Beurkundung bis zur Eintragung der Vormerkung vergehen im Durchschnitt vier bis sechs Wochen.

5. Von der Vormerkung bis zur Auflassung

Nun muss der Käufer den vollständigen Kaufpreis aufbringen, wofür er meistens einige Zeit benötigt, wenn finanzierende Banken beteiligt sind. Der Verkäufer muss in der Zwischenzeit dafür sorgen, letzte Belastungen der Immobilie zu tilgen, zum Beispiel rückständige Grundbesitzabgaben zu bezahlen. Sobald der Käufer den gesamten Kaufpreis auf das Notaranderkonto eingezahlt und nachgewiesen hat, dass die Grunderwerbssteuer vollständig beglichen ist, beantragt der Notar die Auflassung beim Grundbuchamt. Wenn der neue Eigentümer eingetragen ist, erlischt die Auflassungsvormerkung. Sollte der Vertrag nicht ordnungsgemäß abgewickelt werden, etwa weil der Käufer den Kaufpreis nicht entrichtet, kann die Vormerkung auf Antrag wieder gelöscht werden. Immobilienkäufer sollten keinesfalls die Kosten einer Auflassungsvormerkung scheuen, denn dieses unverzichtbare Sicherungsmittel garantiert ihnen, dass sie für ihr Geld eine lastenfreie Immobilie erhalten. Wenn Sie Fragen zur Auflassungsvormerkung oder anderen Aspekten des Immobilienkaufs haben, beraten unsere Experten von yourXpert Sie kompetent und kostengünstig.

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