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Prüfung Kaufvertragsentwurf

| Preis: 120 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Sehr geehrte Damen und Herren,

Diesen Mittwoch habe ich einen Notartermin für den Kauf eines Wohnungseigentums in Düsseldorf.

Gerne würde ich eine zusätzliche Prüfung des ganzen Kaufvertragsentwurfes bekommen. Dazu hätte ich auch die folgende spezifische Fragen:

- in III/3 wird gesprochen von einer unmittelbaren Zahlung. Ich lese diesen Text so daß die Kaufpreiszahlung direkt an den Verkäufer gezahlt wird nachdem die Konditionen in III/2 erfüllt sind. Stimmt das, oder handelt es sich lediglich um die Zahlung der bestehenden Verbindlichkeit?
- Der vorgestellte Ablauf der Zahlung(en) ist mir nicht völlig klar. Handelt es sich um eine einzige Zahlung an die Verkäufer, oder separate Zahlungen für die Ablösung der Verbindlichkeit der Verkäufer und den Restbetrag?
- In IV/1 verstehe ich nicht was gemeint wird. Könnten Sie das erklären?
- In V/1 steht daß die Rechte der Käufer wegen eines Sachmangels ausgeschlossen werden (mit einer Ausnahme in V/2). Ist das üblich?
- In V/12. handelt es sich um einem Beitragspflicht der Gemeinde gegenüber. Die Verkäufer haben gesagt daß Ihnen keine solche Beiträge bekannt sind. Handelt es sich hier um Standardtext, oder müsste ich da weiter nachfragen?

Gibt es andere Punkte die Aufmerksamkeit bedürfen?

Mit freundlichen Grüßen,
C.


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

Es handelt sich hier um einen Kaufvertrag für eine Wohnung auf dem Grundstück eingetragen im Grundbuch von Derendorf unter dem Blatt Nr. 24317.
Die Eigentümer und Verkäufer sind jeweils hälftig als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Kaufgegenstand ist ein Miteigentumsanteil von 318/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 im Unter- und Erdgeschiss sowie einem Balkon und einem Kellerraum. Der Wohnung ist das Sondernutzungsrecht an der Terrassen- und Gartenfläche SNR 1 zugeordnet.

I. Eintragung im Grundbuch

Abt. II
Lastenfrei. Keine Eintragung von Dienstbarkeiten

Abt. III
Eintragung in Form von einer Grundschuld. Diese ist bis zur Eigentumsumschreibung zu löschen.

Weiter Gegenstand der Kaufsache und des Kaufvertrages ist die Teilungserklärung aus der sich Umfang und Inhalt des Sondereigentums ergibt. Die Teilungserklärung wird in dem Notartermin nicht verlesen, so dass Sie sich diese im Vorfeld aushändigen lassen sollten.

Der Verkauf der Wohnung bedarf nicht der Zustimmung des Hausverwalters.

II. Kaufpreis

1. Der Kaufpreis wird in einem Betrag ausgewiesen, wobei eine Unterteilung in Gebäude und Grundstück erfolgt. Dies ist im Falle einer Vermietung für die Ermittlung der Berechnungsgrundlage der Abschreibung hilfreich.

Eine Aufteilung des Kaufpreises, wonach Einrichtungsgegenstände, z.B. die Küche oder die Instandhaltungsrücklage in dem Kaufpreis ausgewiesen werden, erfolgt nicht. Auf die ausgewiesenen beweglichen Gegenstände und die Instandhaltungsrücklage ist keine Grunderwerbssteuer zu zahlen.

2. Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises ist:

- Abschluss des Kaufvertrages;

- Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese sichert Ihren Rang im Grundbuch und verhindert ein nochmaligen Verkauf der Immobilie.

- Sicherung der Lastenfreistellung und Vorlage der Löschungsunterlagen für die in Abt. IIII eingetragene Grundschuld.

Aus dem Kaufpreis ist zunächst die Grundpfandrechtsgläubiger zu befriedigen. Der verbleibende Restbetrag aus dem Kaufpreis ist an die Verkäufer zu zahlen.

Im weiteren sollte Fälligkeitsvoraussetzung sein, dass die Wohnung geräumt und zur Übergabe an Sie bereit steht, soweit die Wohnung nicht vermietet übernommen wird.

3. Zahlungsweise

Der Notar wird bei Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen die Fälligkeit des Kaufpreis mitteilen. Der Kaufpreis ist innerhalb von 14 Tagen nach Ausstelldatum des Notarschreibens zu zahlen. Der Notar wird Ihnen dabei mitteilen, welcher Betrag an die Grundpfandrechtsgläubigerin und welcher an die Verkäufer zu zahlen ist.

Der Verkäufer bzw. die Grundpfandrechtsgläubigerin haben den Eingang des Kaufpreises unverzüglich zu bestätigen. Hier sollte ergänzt werden, dass auch Sie einen Nachweis der Kaufpreiszahlung erbringen können, durch Vorlage einer Bankbestätigung.

Die Regelung zu den Verzugszinssatz ist überhöht und entspricht nicht der gesetzlichen Regelung. Dies sollte geändert werden.

4. Hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises unterwerfen Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung, wenn bei Fälligkeit des Kaufpreises nicht gezahlt wird. D.h. der Verkäufer kann bei Ihnen direkt vollstrecken, wenn Sie nicht pünktlich zahlen. Dies ist aber eine übliche Regelung.

5. Mängelhaftung

Die Wohnung wird verkauft wie gesehen. Auch wenn ein Schadensersatzanspruch ausgeschlossen wird, haften die Verkäufer für Mängel die sie kannten oder kennen mußten und verschwiegen haben. Diese Klausel wird üblicherweise bei allen Verträgen über Bestandsimmobilien verwendet.

Hinsichtlich des Schadens am Parkett werden die Verkäufer diesen auf eigene Kosten beseitigen, sollte sich dieser verschlechtern.

Die Übernahme einer Kostenbeteiligung von EUR 2.500,- sollte dahingehend ergänzt werden, bis wann diese Zahlung unter Angabe eines Datums zu leisten ist.

Die Wohnung ist mangels entsprechender Angabe nicht vermietet. Die Verkäufer verpflichten sich die Wohnung mietfrei zu übergeben.
 

6. Besitzübergang

Für die Besitzübergabe steht noch kein Termin fest. Die Übergabe erfolgt aber frühestens nach Zahlung des Kaufpreises.

Mit Besitzübergang treten Sie auch in die Pflichten aus der Eigentümergemeinschaft und den Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung ein.
 

Die Bewirtschaftungskosten werden bis zur Übergabe durch die Verkäufer getragen.

7. Belastungsvollmacht

Soweit Sie den Kaufpreis finanzieren, verpflichten sich die Verkäufer an einer Finanzierung mitzuwirken, in dem sie Ihnen die Belastung und Eintragung einer Grundschuld bewilligen. Danach haben Sie die Möglichkeit schon vor Kaufpreiszahlung eine Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen zu bestellen.

8. Erschließungsbeiträge

Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, ob hier konkrete Erschließungsmaßnahmen geplant oder vor der Umsetzung stehen. Ist dies der Fall müssen Sie mit Erschließungsbeiträgen rechnen. Erschließungen können dabei die Neuverlegung von Wasser- und Abwasserrohren oder ein neuer Straßenbelag sein. Der Verkäufer bestätigt, dass alle zugegangenen Bescheide bezahlt sind.

Im Ergebnis handelt es sich für die Käuferseite um einen fairen Vertrag, der weder nachteilig noch vorteilhaft ist.

Folgende Punkte sollten noch geklärt werden:

- Einrichtungsgegenstände und die Instandhaltungsrücklage sollten im Kaufpreis ausgewiesen werden.

- Reduzierung des Verzugszinssatzes auf 5 % über dem Basiszinssatz.

- Die Fälligkeitsvoraussetzung sollte um die Räumung der Wohnung ergänzt werden.

- Vorlage des Energieausweises nach § 16 EnEV in Kopie.

Dies ist im Kaufvertrag geregelt.

Wenn möglich sollten Sie noch Einsicht in die Protokolle der Eigentümergemeinschaft nehmen, um zu sehen wie das Verhältnis der Eigentümer untereinander ist. Eine Beschlusssammlung wird bei dem Verwalter geführt.

Lassen Sie sich noch eine Kopie der Teilungserklärung aushändigen.

Zu Ihren Fragen:

1.

- in III/3 wird gesprochen von einer unmittelbaren Zahlung. Ich lese diesen Text so daß die Kaufpreiszahlung direkt an den Verkäufer gezahlt wird nachdem die Konditionen in III/2 erfüllt sind. Stimmt das, oder handelt es sich lediglich um die Zahlung der bestehenden Verbindlichkeit?

- Der vorgestellte Ablauf der Zahlung(en) ist mir nicht völlig klar. Handelt es sich um eine einzige Zahlung an die Verkäufer, oder separate Zahlungen für die Ablösung der Verbindlichkeit der Verkäufer und den Restbetrag?

Die Zahlung erfolgt an die im Grundbuch eingetragene Bank und die Verkäufer. Zuerst ist die Zahlung an die Bank zu veranlassen, damit der Notar die Grundschuld der Bank löschen kann. ein verbleibender Restbetrag ist an die Verkäufer zu zahlen. Der Notar wird Ihnen hier die Beträge in seiner Fälligkeistmitteilung schreiben.

- In IV/1 verstehe ich nicht was gemeint wird. Könnten Sie das erklären?

Wenn Sie den Kaufpreis finanzieren, gestatten Ihnen die Verkäufer das Grundbuch mit einer Grundschuld als Sicherheit zu verwenden, bevor die Eigentumsübertragung und die Kaufpreiszahlung erfolgt ist.

- In V/1 steht daß die Rechte der Käufer wegen eines Sachmangels ausgeschlossen werden (mit einer Ausnahme in V/2). Ist das üblich? Ja dies ist bei gebrauchten Immobilien eine übliche Regelung.


- In V/12. handelt es sich um einem Beitragspflicht der Gemeinde gegenüber. Die Verkäufer haben gesagt daß Ihnen keine solche Beiträge bekannt sind. Handelt es sich hier um Standardtext, oder müsste ich da weiter nachfragen?

Da es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt, trägt diese die Kosten gegenüber der Gemeinde. Die Verkäufer versichern, dass sie ihren Teil erbracht haben. Sollte diese Zusicherung nicht korrekt sein, können Sie entsprechende rückständige Beträge von den Verkäufern nachfordern.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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