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Vorvertrag Hauskauf


Immobilienrecht-Ratgeber: Vorvertrag Hauskauf

(Lesezeit: ca. 3 Minuten)

Durch einen Vorvertrag beim Immobilienkauf kann der Käufer Zeit für die Finanzierungsverhandlungen gewinnen. Wichtige Bedingungen des Kaufes wie Kaufpreis und Übergabemodalitäten werden zur beiderseitigen Sicherheit festgeschrieben. 

Wer beim Makler sein Traumhaus entdeckt hat, möchte es am liebsten sofort kaufen, damit kein anderer Interessent ihm zuvorkommt. Leider verfügt nicht jeder über die notwendigen finanziellen Mittel, um ohne fremde Hilfe die Finanzierung eines Hauses mit Grundstück zu bewältigen. Verkäufer wollen allerdings nicht warten. Banken verlangen Sicherheit, wenn sie in Kreditverhandlungen eintreten sollen. Steht der Kaufentschluss wirklich fest, gibt es die Möglichkeit, etwas Zeit zu überbrücken und einen Vorvertrag abzuschließen. 

Inhalt

  1. Hauskauf mit Vorvertrag 
  2. Warum sollte man einen Vorvertrag in Erwägung ziehen? 
  3. Kann ein Vorvertrag wirkungslos werden? 
  4. Welche Notarkosten entstehen durch den Vorvertrag? 

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Abschluss eines Vorvertrags ist sinnvoll, wenn der Käufer zwar zum Kauf entschlossen ist, die Finanzierung aber noch nicht steht.
     
  • Ein Vorvertrag zum Hauskauf muss vom Notar beurkundet werden.
     
  • Der Notar sollte sich vor einer Beurkundung über den aktuellen Grundbuchstand informieren.

1. Hauskauf mit Vorvertrag 

Damit eine Immobilie nicht nur seinen Besitzer sondern seinen Eigentümer wechselt, müssen Eigentümer und Käufer zunächst einmal miteinander einen formgültigen Kaufvertrag abschließen. Dann erfolgt die Übergabe in Form der Auflassung mit Antrag auf Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Nach deutschem Recht wird ein Haus zum Bestandteil des Grundstücks, auf dem es steht. Wer ein Haus kaufen will, muss also das Grundstück kaufen, auf dem das Haus gebaut wurde. 
Der Kauf eines Grundstücks unterliegt besonderen rechtlichen Vorschriften. Rechtswirksam wird der Grundstücks-Kaufvertrag nur dann, wenn er von einem Notar beurkundet worden ist (§ 311b BGB). In einen Kaufvertrag für ein Grundstück mit Haus dürfen keine schuldrechtlichen Regelungen enthalten sein. Es darf beispielsweise nicht vereinbart werden, den Kauf in Form eines Leasing-Geschäfts durchzuführen. Sind Kaufinteressent und Verkäufer sich grundsätzlich darüber einig, dass der Kauf getätigt werden soll, können sie zur Absicherung einen Vorvertrag miteinander abschließen. Weil der Sinn des Vorvertrages hauptsächlich darin besteht, den Kaufinteressenten zum späteren Kauf zu verpflichten und den Makler daran zu hindern, das Objekt an einen anderen Interessenten zu verkaufen, muss auch der Vorvertrag von einem Notar beurkundet werden. 

2. Warum sollte man einen Vorvertrag in Erwägung ziehen? 

Der Abschluss eines Vorvertrags ist sinnvoll, wenn der Käufer zwar zum Kauf entschlossen ist, die Finanzierung aber noch nicht steht. In einem Vorvertrag können die Konditionen für einen eventuell notwendigen Rücktritt wegen fehlender Finanzierung ausgehandelt werden. Weil noch keine Auflassung und keine Grundbucheintragung erfolgt sind, ist die Abwicklung einfacher zu handhaben. Der Vorvertrag verpflichtet den Käufer, das von ihm begehrte Hausgrundstück innerhalb einer vereinbarten Zeitspanne zu einem bereits festgelegten Preis zu kaufen. Der Verkäufer verpflichtet sich dazu, zum vereinbarten Preis zu verkaufen. Verkäufer ist dabei immer der Eigentümer, nicht der Makler, der nur als Vermittler tätig wird. Die durch den Abschluss eines Vorvertrags erlangte Sicherheit kann dem Käufer dabei helfen, einen Bankkredit zur Finanzierung seines Immobilienkaufs zu erlangen. Das gilt insbesondere dann, wenn aufgrund des bindenden Vorvertrages schon eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden konnte. Die Auflassungsvormerkung verhindert zuverlässig, dass der Eigentümer anderweitig über sein Hausgrundstück verfügt. 

3. Kann ein Vorvertrag wirkungslos werden? 

Ein Vorvertrag ist nichtig, wenn er die Verpflichtung zum Kauf und zum Verkauf eines Hausgrundstücks enthält, aber nicht vom Notar beurkundet wurde. Verfügt der Vorvertrag nicht über eine Salvatorische Klausel, die den Bestand der übrigen Vereinbarungen anordnet, ist der gesamte Vorvertrag nichtig (§ 139 BGB). Ein Vorvertrag kann außerdem nichtig sein, wenn sich herausstellt, dass der Verkäufer nicht der wirkliche Eigentümer des Grundstücks ist. Der Notar sollte sich vor einer Beurkundung über den aktuellen Grundbuchstand informieren. Zur Sicherheit sollte auch der Kaufinteressent eine Grundbucheinsicht beim Rechtsanwalt in Auftrag geben. 
Ein weiterer Grund für die Nichtigkeit eines Vertrages kann einseitige, unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei sein. Beim Hauskauf kommt Nichtigkeit wegen Wuchers oder wegen Täuschung über verkehrswesentliche Eigenschaften der Immobilie in Betracht. Der Notar sollte als neutraler Berater allerdings schon vor der Unterzeichnung und Beurkundung eines Vorvertrages auf derartige Risiken hinweisen, wenn er sie erkennt. Ein Notar kann die Beurkundung eines Vertrages, dessen Inhalt er für einseitig benachteiligend hält, auch verweigern. 

4. Welche Notarkosten entstehen durch den Vorvertrag? 

Die Gebühren, die der Notar für seine Beurkundung berechnen darf, sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgesetzt. Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis. Im Vorvertrag muss also bereits eine Aussage zum Kaufpreis getroffen werden. Die Beurkundungsgebühr umfasst Beratung, Vertragsentwurf und Beurkundungstermin. Sie wird durch jede Beurkundung eines Vertrags ausgelöst, also auch dann, wenn der Abschluss eines Vorvertrags geplant ist. Erhält der Notar, der bereits den Vorvertrag beurkundet hat, später den Auftrag zur Beurkundung des Kaufvertrags, werden die bereits geleisteten Beurkundungsgebühren auf die durch die Beurkundung des endgültigen Kaufvertrags ausgelösten Gebühren angerechnet. Bei sorgfältiger Vorbereitung und geradliniger Abwicklung des Immobilienkaufs muss ein Vorvertrag also nicht unbedingt hohe Mehrkosten auslösen. 
Wenn der Notar den Vorvertrag entwirft, ist er zur Neutralität verpflichtet. Einen Hinweis erteilt er nur dann, wenn eine rechtswidrige Benachteiligung zu befürchten ist. Um einen optimalen, auf die eigenen Interessen abgestimmten Kaufvertrag zu erhalten, sollte sich der Käufer unbedingt mit einem im Immobilienrecht erfahrenen Rechtsanwalt beraten. Ohne Terminvereinbarung berät der YourXpert-Anwalt kompetent und zuverlässig.