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Kauf eines historischen Gebäudes mit 4 Parteien mit Wohnberechtigungsschein

25.06.2018 | Preis: 139 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann in unter 2 Stunden

Fragestellung

Guten Tag Herr Dr. Neumann,

wir möchten gerne Ihre Beratung in Anspruch nehmen.

Ausgangslage:
Wir möchten ein rund 500 Jahres altes Haus in Husum kaufen. Wir wohnen als Ehepaar noch in Freiburg und können uns vorstellen in den nächsten Jahren einen Teil unseres Lebens dort zu verbringen.

Die Immobile umfasst 4 einzelne Wohnungen. Alle vier Wohnungen sind aktuell vermietet, an Menschen mit Wohnberechtigungsschein. Denn vor ca. 30 Jahren wurde das Haus renoviert und dafür wurden Fördermittel in Anspruch genommen und im Gegenzug kann nur an Menschen mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden.

Ferner konnten wir das Haus bislang nur von außen ansehen, denn in die Wohnungen der Mieter zu kommen sei laut Hamburger Makler schwierig. Der Makler stammt selbst aus Husum, hat dort viele Immobilien und auch einen guten Ruf zu verlieren.

Nun unsere drei wichtigsten Fragen:

(1) Sobald die Bindung an die Vermietung über Wohnberechtigungsschein weg fällt (zu 31.12.2021) möchten wir das Haus komplett renovieren. Und zwar nicht nach Ende eines Mietverhältnisses die eine Wohnung, dann abwarten und nach Ende des nächsten Wohnverhältnisses die nächste Wohnung. Wir möchten dann - nach aktueller Planung mindestens 4 bis 6 Monate im Jahr in Husum in dem Haus leben. Wir wollen aber nicht alle Wohnungen privat nutzen, sondern nur 2 . Die anderen beiden Wohnungen möchten wir als Ferienwohnungen vermieten.

Nun unsere Fragen hierzu:
a) Können wir in solchem Fall allen 4 Mietern wegen Eigenbedarf kündigen?

b) Können wir vorbereitend frei werdenden Wohnungen immer befristet bis zum 31.12.2021 (Ende der Bindung mit Wohnberechtigungsschein) vermieten?



(2) Wir haben bereits am kommenden Dienstag einen Notartermin. Der Kaufvertrag liegt vor und der Notar ist befreundet mit dem Makler. Da in Husum die Notare privatwirtschaftlich arbeiten würden wir gerne den Kaufvertrag prüfen lassen, ob alles soweit in Ordnung ist.

Frage: Können Sie den Vertrag für uns prüfen und uns auf Dinge hinweisen, die wir noch ändern lassen sollten, wenn wir Ihnen den Vertrag zukommen lassen?


(3) Da wir keinen Gutachter mehr in das Haus schicken können, sind wir etwas unsicher. Es steht unter Denkmalschutz, ist 550 Jahre alt und wurde vom jetzigen Besitzer (seines Zeichens Architekt) 1987 umfassend saniert.

Wir werden es am Sonntag besichtigen und sind nun keine Profis im Hinblick auf bauliche Mängel. Wir werden auf Feuchtigkeit und Holzbock achten, aber …

Frage:
Können wir in den Vertrag aufnehmen lassen, das keine baulichen Mängel in Form von 1., 2., 3., … vorliegen, und dass es keinen Investitionsstau gibt??


ABER … DAS ALLERWICHTIGSTE WÄRE UNS ZU WISSEN, OB WIR DAS HAUS AB DEM 01.01.2022 TATSÄCHLICH FREI UMBAUEN UND NUTZEN KÖNNEN.

Wir sind über diesen Weg noch nie mit einem Juristen im Kontakt gewesen.

Können Sie mit unseren Fragen etwas anfangen? Haben wir unser Anliegen gut und ausreichend beschrieben?



Herzliche Grüße,

Astrid Lohmann und Dr. H. F.

Antwort des Experten

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Gerne habe ich wie gewünscht für den Festpreis von 149 EUR den notariellen Entwurf geprüft. Vorab zu Ihrer Frage: Selbstverständlich könnten noch Zusicherungen der Verkäuferin aufgenommen werden dahingehend, dass bestimmte Mängel nicht vorliegen. Allerdings bedarf es dazu des Einverständnisses der Verkäuferin. Einseitig können solche Zusatzvereinbarungen nicht in den Notarvertrag eingebracht werden. 

Sollte die Verkäuferin Ihnen aber Mängel arglistig verschweigen, so haftet sie ohnehin aufgrund von § 444 BGB trotz Haftungsausschlusses gem. § 4 des Notarvertrags. Der dort vorhandene Haftungsausschluss ist bei Gebrauchtimmobilien grundsätzlich zwar zulässig. Auffällig ist allerdings, dass auch Fälle von grober Fahrlässigkeit von einer Haftung ausgenommen sein sollen. Nur im Falle von Vorsatz haftet nach der derzeit vorgesehenen Regelung die Verkäuferin. Das ist meines Erachtens zu weitgehend, da auch im Falle von grober Fahrlässigkeit, wenn der Verkäuferin also durch grobes Verschulden Mängel oder etwa eine eingetragene Baulast unbekannt geblieben sind, eine Haftung bestehen müsste wie im Falle des Vorsatzes. Es ist allerdings allein eine Verhandlungssache, ob die Verkäuferin zu einer weitergehenden Haftung bereit ist. Einen rechtlichen Anspruch darauf haben Sie leider nicht. Sie sollten dem Notar aber mitteilen, dass ein Haftungsausschluss auch bei grober Fahrlässigkeit die Verkäuferin einseitig bevorzugt und er zur Unparteilichkeit und Neutralität verpflichtet ist.

Wegen der übernommenen Belastung in § 5 sollten Sie sich genau informieren, was diese Belastung beinhaltet. Der Notar sollte Ihnen noch die Bewilligungsurkunde beschaffen, in der die genauen Rechte der Stadt Husum bezüglich der Nutzungsbeschränkung in Abteilung II verzeichnet sind. Auch das Baulastenverzeichnis sollte von Ihnen vorsorglich eingesehen werden, da darin unliebsame Überraschungen vorhanden sein könnten wie (wertmindernde) Abstandsübernahmen zugunsten der Nachbargrundstücke. Rufen Sie dazu beim zuständigen Bauordnungsamt an und bitten Sie um unverzügliche Einsicht. Die Gebühren dafür halten sich im Rahmen, in der Regel 80-100 EUR.

Nun aber der Reihe nach:

Sie beabsichtigen gem. Abschnitt I den Erwerb des Vierfamilienhauses Wasserreihe 21 in Husum, das in Abteilung III des Grundbuchs noch mit Hypotheken zugunsten der Wohnungsbaukreditanstalt des Landes Schleswig-Holstein in Kiel belastet ist. Diese Eintragungen sind bei Vollzug des Kaufs zu löschen. Dies ist allerdings nur dann möglich, sofern der Kaufpreis für die Ablöse ausreicht. In Höhe der Ablösesumme ist der Kaufpreis nicht an die Verkäuferin, sondern - gemäß den Vorgaben in der notariellen Fälligkeitsmitteilung - an die Gläubigerin zu zahlen. Es wäre daher gut zu wissen, wie hoch diese Hypotheken noch valutieren, damit der Vollzug des Kaufs nicht steckenbleibt bzw. daran scheitert, dass eine Löschungsbewilligung für diese Hypotheken nicht erteilt wird.

in Abschnitt II § 1 sind die Vertragsparteien benannt. Wegen § 1365 BGB versichert die Verkäuferin, dass sie noch weiteres Vermögen hat, so dass eine Zustimmung ihres Ehemannes nicht erforderlich ist. in § 2 ist der Kaufpreis sowie die Fälligkeit des Kaufpreises geregelt. Danach brauchen Sie den Kaufpreis erst dann zu überweisen bzw. die Überweisung erst dann zu veranlassen, wenn eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen ist, die erforderlichen Negativattete über etwa bestehende gemeindliche Vorkaufsrechte eingeholt worden sind sowie die Löschungsbewilligung für die Hypotheken vorliegt. Voraussetzung ist desweiteren der Zugang der notariellen Fälligkeitsmitteilung sowie die Räumung, die aber nicht vom Notar überprüft wird. 

Es sollte vereinbart werden, dass die Fälligkeitsmitteilung per Einschreiben zu versenden ist. Die Zahlungsfrist von nur einer Woche ab Zugang erscheint etwas knapp, üblich sind zehn bis vierzehn Tage. Dies ist wichtig, weil Sie nach Ablauf dieser Frist in Verzug geraten würden und neben Verzugszinsen auch einen etwa eintretenden Schaden ersetzen müssten (z.B. Einschaltung eines Anwalts).

Laut § 3 erhalten Sie die Mietverträge. Sie treten vollumfänglich in die Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen ein und erhalten bei Übergabe (mit Kaufpreiszahlung) auch die Mietsicherheiten. Es fehlen allerdings Regelungen zur Abrechnung der Nebenkosten. Stichtag sollte auch insoweit die Kaufpreiszahlung sein.

Zu den §§ 4 und 5 siehe bereits oben.

Die Regelung in § 6 ist zu Ihren Gunsten, da alternativ auch die sogenannte Bescheidslösung gängig ist, nach der nach Übergabe eingehende Bescheide von Ihnen zu tragen wären, unabhängig vom Zeitpunkt der Erstellung der Anlagen. Die Lösung, dass nur ab Vertragsschluss begonnnene Arbeiten von Ihnen zu tragen sind, ist daher zu Ihren Gunsten.

Bei der Übergabe in § 7 ist die Stichtagsregelung im Falle der vorzeitigen Kaufpreiszahlung zu Ihren Lasten. Allerdings ist es unwahrscheinlich, dass bis zum 1.8.18 alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen werden, so dass dieses Risiko hinnehmbar ist.

Im Hinblick auf die Räumungs- und die Übergabepflicht könnte zu Ihren Gunsten noch eine Vertragsstrafe und eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aufgenommen werden. Auch dies ist Verhandlungssache. Allerdings ist im Hinblick auf die bestehenden Mietverhältnisse eine Räumung ohnehin nicht so recht realisierbar, allenfalls bezüglich der Gemeinschaftsflächen. Ferner dürfte die Verkäuferin dann ihrerseits ebenso eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bezüglich der Kaufpreiszahlung von Ihnen verlangen. Es ist für beide Seiten daher "entspannter", es insoweit bei den vorliegenden Regelungen zu belassen.

in § 8 ist die Einigung über den Eigentumsübergang enthalten. Der Notar macht von der sogenannten Kopierlösung Gebrauch, so dass Sie zunächst nur Abschriften ohne diese "Auflassung" erhalten werden und erst nach nachgewiesener Kaufpreiszahlung mit Auflassung. Dies dient dem Schutz der Verkäuferin vor vorzeitigem Eigentumsverlust.

In § 9 ist die Eintragung Ihrer Auflassungsvormerkung geregelt. Im Falle des Verzugs mit der Kaufpreiszahlung und des daraufhin erklärten Rücktritts der Verkäuferin kann diese Vormerkung allerdings wieder gelöscht werden. Sie können dies verhindern, wenn Sie den Nachweis erbringen, dass Sie zumindest einen Teil des Kaufpreises gezahlt haben. Nach neuestem Standard wird insoweit eher mit der sogenannten auflösend bedingten Vormerkung gearbeitet. Doch diese ist für Sie eher ungünstig.

§ 10 enthält die für eine etwa durch Sie eingeschaltete Bank zur Finanzierung des Kaufpreises die nötige Belastungsvollmacht. Die Regelungen sind üblich. Fragen Sie insoweit gegebenenfalls aber Ihre Bank. Überhaupt sollten - falls erforderlich - die zur Bestellung der Grundschuld erforderlichen Bankunterlagen rechtzeitig vor Beurkundung beim Notar eingereicht werden, damit der Notar die Grundschuldbestellung ebenfalls vorbereiten kann und Sie nicht zweimal zum Notar müssen.

Durchführungsvollmacht und Kostenregelung in §§ 11 und 12 sind normal und nicht zu beanstanden. Ungewöhnlich ist die Verpflichtung zur sofortigen Zahlung der Grunderwerbsteuer, so etwas sehe ich zum ersten Mal. Dies dient letztlich aber dazu, dass Sie schnell Eigentümer des Objekts werden. Offenbar möchte die Verkäuferin das Objekt "loswerden", nicht mehr als Eigentümerin haften.

In § 13 findet sich ein Vertrag zugunsten Dritter, nämlich zugunsten der Maklerin. Die Maklerin kann danach auch aus dieser Urkunde von Ihnen die vereinbarte Provision verlangen. In diesem Punkt zeigt sich, dass der Notar dem Makler nahesteht, da ein solcher Vertrag zugunsten des Maklers im notariellen Immobilienkaufvertrag inzwischen unüblich ist. Man belässt es gewöhnlich bei einer rein deklaratorischen Erklärung dahingehend, dass Sie anerkennen, dass der Vertrag unter Vermittlung der Maklerfirma zustandegekommen ist. Der hier vorgesehene Vertrag zugunsten Dritter erleichtert der Maklerin die Durchsetzung des Mäklerlohns.

Der Notarauftrag in Abschnitt III ist normal. Die notariellen Belehrungen und Hinweise in Abschnitt IV mache ich mir zueigen. Auch ich erbringe keine steuerliche BEratung, hierfür ist Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater zuständig. Bitte beachten Sie insbesondere, dass alle Vereinbarungen mit der Verkäuferin beurkundet werden müssen, nichtbeurkundete Nebenabreden machen den Vertrag insgesamt unwirksam, siehe dazu auch meinen Beitrag unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/schwarzkauf-und-nichtigkeit-beim-immobiliengeschaeft_114032.html

Das Abtretungsverbot in Abschnitt V schützt die Verkäuferin vor unliebsamen Vertragspartnern. Sie können nicht ohne Zustimmung der Verkäuferin unmittelbar nach Eintragung Ihrer Auflassungsvormerkung das Objekt einfach weiterverkaufen. Das geht erst nach Vollzug des Eigentumserwerbs. Schließlich ist auch die sogenannte salvatorische Klausel am Ende in Ordnung. Sie nützt im Zweifel zwar nichts, da wegen § 139 BGB eine Teilnichtigkeit regelmäßig die Gesamtnichtigkeit zur Folge hätte. Als sogenannte "Angstklausel" ist sie aber beliebt und auch unschädlich.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Vertragsprüfung nützt. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. 

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann

Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Dr. Andreas Neumann - 25.06.2018 20:56:

Hallo, das macht nichts. Ich weiß auch nicht, wie das als Nutzer funktioniert, ich berate hier nur. Habe das jetzt auch für 139 EUR gemacht und hoffe, dass Sie mit meiner Beratung rundum zufrieden sind.
Melden Sie sich dann gerne bei meinem Kollegen Träger für die mietrechtlichen Fragen, dann passt das schon. Informationen zu meinem Kollegen finden Sie auch auf seinem Profil unter https://www.anwalt.de/traeger und seiner Homepage unter http://floriantraeger.de/ - bei weiteren bau- und immobilienrechtlichen Fragen, z.B. Fragen des Denkmalschutzes können Sie sich gerne auch an neumann@port7.de wenden.
Mit den besten Grüßen,
Andreas Neumann

Kunde - 25.06.2018 21:27:

Herzlichen Dank für Ihre Beratung, für den schnelle und unkomplizierte Unterstützung. Gerne melde ich mich bei Ihrem Kollegen zum Teil 2.

Freundliche Grüße an Sie,

H. F.

Dr. Andreas Neumann - 25.06.2018 21:29:

Gerne, und schönen Abend noch, A.N.