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Bitte um Prüfung Eigentumswohnung Kaufvertragsangebot auf wesentliche Nachteile

| Preis: 400 € | Kaufrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Samet Sen

Sehr geehrte Alle,
vielen Dank für Ihr Interesse an meiner Fragen. Es handelt sich um den gewöhnlichen Kauf einer Eigentumswohnung. Besonders ist dabei nur, dass das Objekt noch in Fertigstellung sich befindet und noch nicht alle Wohnungen verkauft sind. Ich wohne gegenüber, kann also Lage selber einschätzen und hatte auch ein Baugutachter vor Ort, der das Angebot als den Preis wert fand und keine wesentlichen, nicht bekannten Mängel finden konnte. Insofern geht es jetzt noch um die vertraglichen Details und eventuelle Fallstricke in der Teilungserklärung, während ich parallel schon die Finanzierung über meine Hausbank weiter setze. Im Detailgrad geht es mir um wesentliche Nachteile und Risiken. Übliche Risiken bei Kauf einer Eigentumswohnung sind akzeptabel.
Mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich habe die vorliegende Teilungserklärung mit den beiden Nachträgen umfassend juristisch geprüft, sodass ich Ihnen gerne folgendes mitteilen kann:

1. Nachtrag zur Teilungserklärung

a. Aufbau

Der 1. Nachtrag ist in der vorliegenden Ausführung rechtlich zulässig und grundsätzlich typisch aufgebaut. Die jeweiligen Klauseln entsprechen demnach insoweit dem üblichen Aufbau. Der anwaltlichen Prüfung wurden die gesetzlichen Neuerungen des Werkvertrags- bzw. Bauvertragsrechts sowie Neuerungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zugrundegelegt, damit die Teilungserklärung (TE) der aktuellsten einschlägigen Gesetzgebung entspricht.

b. Inhalt

I. 

Nr. 1

Grundbuchstand, Sachverhalt

Dieser Abschnitt regelt üblicherweise den aktuellen Grundbuchstand mit den 3 Abteilungen.

Unter Abteilung I ist das Eigentum zugunsten der HG-Immo GmbH eingeräumt worden. Das ist wirksam und entspricht insoweit den gesetzlichen Normen der Grundbuchordnung (GBO).

Unter Abteilung II werden etwaige Belastungen respektive Dienstbarkeiten eingetragen. Vorliegend wurden zwei laufende Nummern eingetragen. Zugunsten der Stadt wurde eine sog. beschränkte persönliche Dienstbarkeit bzgl. der Abwasserleitungen eingeräumt, § 1091 BGB. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist im Grundbuchrecht eine Dienstbarkeit mit der Befugnis für ein bestimmtes Rechtssubjekt, ein hiermit belastetes Grundstück oder grundstücksgleiches Recht in einzelnen Beziehungen nutzen zu dürfen. Dies ist typisch und sichert so die Abwasserleitungsrechte zugunsten der Stadt. Diese Klausel ist wirksam und entspricht insoweit den Vorgaben der hiesigen Rechtsprechung.

Auch die Erwerbungsvormerkung zugunsten der H&K Projektsentwicklungs GmbH eingetragen. Die Vormerkung hat den Zweck, einen schuldrechtlichen Anspruch auf Herbeiführung einer dinglichen Rechtsänderung an einem Grundstück abzusichern, hier die Eigentumsübertragung. Diese Klausel ist rechtlich nicht zu beanstanden und kann so eingetragen werden unter Abteilung II.

Abteilung III regelt hier etwaige Grundschulden ohne Brief. Dies entspricht der aktuellen Entwicklung bei Grundschulden und ist in dieser Form vollständig wirksam.

Die Rechtsprechung gibt vor, dass die Miteigentumsanteile konkret angegeben werden, was hier evident der Fall ist. Das ist deshalb wirksam.

Nr. 2

Hier wurde üblicherweise Bezug genommen auf die TE vom 25.07.2013, UrkNr. 2244/13. Das ist der Regelfall und rechtlich üblich. Die Teilungserklärung ist im Wohnungseigentumsrecht nämlich die rechtliche Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird.

Nr. 3

Rechtlich äußerst wichtig ist der Verweis auf den jeweiligen Kaufvertrag zwischen den Parteien. Das ist hier erfolgt. Denn nur durch den Kaufvertrag kommt ein schuldrechtliches Verhältnis und später die dingliche Übertragung des Eigentums im Grundbuch zustande.

II. Nachtrag zur Vorurkunde

§ 15 WEG enthält die sog. Gebrauchsregelung. (1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Diese Regelung des Gesetzes kann durch TE entsprechend ergänzt werden (hier: Fahrzeugstellplätze). Das ist rechtlich wirksam und zulässig. Häufig ergänzt man den § 15 WEG in der Praxis, sodass dies typisch ist.

Auch muss -wie hier korrekt beschrieben- die Zuweisung etwaiger Sondernutzungsrechte nach den gesetzlichen Vorgaben des § 29 GBO erfolgen, wie es die einschlägige Rechtsprechung vorgibt.

III. Grundbucherklärung

Der Grundbuchvollzug muss entsprechend juristisch beantragt werden. So schreibt es korrekterweise das Gesetz vor.

IV. Zustimmung und V. Vollzug sind gesetzeskonform und deshalb rechtlich nicht zu beanstanden.

VII. Schlussbestimmungen

Ziff. 2 regelt die Kostentragung. Dies kann man auf eine Partei derart abwälzen, sodass diese Regelung vertraglich wirksam ist.

Zusammenfassend ist der 1. Nachtrag rechtlich ausgewogen und widerspruchsfrei.

2. Nachtrag zur Teilungserklärung

  1. Aufbau

Auch der 2. Nachtrag ist in der vorliegenden Ausführung rechtlich zulässig und grundsätzlich typisch aufgebaut. Die jeweiligen Klauseln entsprechen demnach insoweit dem üblichen Aufbau.

b. Inhalt

  1. Grundbuchstand, Sachverhalt

Nr. 1 Grundbuchstand

Auch hier wird entsprechend der Grundbuchstand konkretisiert, was insoweit üblich und rechtlich erforderlich ist.

Hier wurden nun die lfd. Nr. 1 und 2 entsprechend gelöscht und hier rechtlich verbindlich so vermerkt. Damit sind diese beiden Nr. rechtlich hinfällig.

Die lfd. Nr. 3 enthält eine Finanzierungsgrundschuld des Verkäufers. Dies regelt die Fremdfinanzierung durch eine Bank.

Auch wurden vorliegend die entsprechenden konkreten Miteigentumsanteile angegeben.

Nr. 2

Hier wurde ausdrücklich Bezug auf die Vorurkunde genommen, sodass diese wirksamer Bestandteil dieses Nachtrages wird.

Nr. 3 Kaufvertrag

Die Veräußerung der Teilfläche wurde hier konkret angegeben zugunsten der Eheleute Özsen sowie der damit rechtlich einhergehenden Eigentumsvormerkung.

II.

Auch hier erfolgt nun eine ergänzende Erklärung, die wirksam ist:

Nr. 1

§ 7

Hier wurde die Bestellung bzw. Abberufung des Hausverwalters näher vertraglich geklärt. Diese Ergänzung ist insoweit atypisch, doch kann man vertraglich derartiges regeln. An dieser Stelle kann ich kein (unkalkulierbares) Risiko für Sie feststellen. In vielen TE findet sich zum Verwalter kaum bzw. kein Passus.

§ 12

Die Mediennutzung wurde hier entsprechend geregelt, was insoweit sinnvoll ist.

Nr. 3

Die Umwandlungsmöglichkeit entspricht den rechtlichen Vorgaben der Rechtsprechung und ist deshalb wirksam.

Bauliche Veränderungen sind jedoch rechtlich meistens problematisch ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung, wie es das einschlägigen Gesetz des WEG vorschreibt.

Die hier genannten Ergänzungen können vertraglich so wirksam vereinbart werden.

III.

Grundbucherklärung

Auch hier ist vorliegend die Bewilligung sowie die Beantragung im Grundbuch laut GBO anzugeben, was hier der Fall ist. Jede Änderung muss im Grundbuch eingetragen werden, damit diese rechtsverbindlich wird.

IV.

Bau- und Leistungsbeschreibung

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist Bestandteil des Kaufvertrags.

Bitte beachten Sie die Klausel, wonach die Verpflichtung zur Durchführung der Maßnahmen erst in der konkreten Baubeschreibung später in der Anlage festgelegt und niedergeschrieben werden kann. Diese Klausel ist wirksam.

V.

Vollzug

Die Bevollmächtigung des Notars ist üblich und zulässig. Rechtsfehler sind hier nicht vorhanden.

VI.

Schlussbestimmungen

Vorliegend gibts rechtlich keine Widersprüche.

Die in der Anlage beigefügte Baubeschreibung ist die Konkretisierung der Bauweise und was vertraglich geschuldet ist, sodass diese Punkte auf die jew. Wünsche abgestimmt sein sollte. Denn nur was hier geregelt worden ist, wird einen Anspruch bilden.

Fazit:

Zusammenfassend ist auch der 2. Nachtrag rechtlich nicht zu beanstanden und entspricht den einschlägigen Vorgaben der Rechtsprechung. Nachteile zu Ihren Lasten sind nach umfassender Prüfung nicht vorhanden.

Ich wünsche Ihnen alles erdenklich Gute!

Mit besten Grüßen

Rechtsanwalt Sen

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Bewertung des Kunden

Rasche und verständliche Prüfung eines Bauträgervertrags.

Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Kunde
31.08.2020 07:58 Uhr
Sehr geehrter Herr RA Sen,
vielen Dank für die verständliche Analyse der beiden Nachträge Teilungserklärungen und den angemessenen Detailgrad. Leider sind offensichtilich die Teilungserklärung selbst und der Kaufvertrag nicht in der Anfrage enthalten, obwohl ich sie hochgeladen hatte. Daher bitte ich Sie, diese auch noch zu bearbeiten. Dafür hatte ich den Kaufpreis festgesetzt. Ich hoffe, wir können da eine Lösung finden für diesen Fehler, den ich auf der yourxpert Plattform sehe. Ich habe die 2 Dateien erneut hochgeladen und auch das Expose zur Vollständigkeit.
Freundliche Grüße
T. K.
Samet Sen
31.08.2020 10:09 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. T.K.,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Das war tatsächlich ein Fehler auf der Plattform.

Ich werde den Bauträgervertrag gerne noch nachprüfen und Ihnen mein Fachgutachten zeitnah zuschicken. Das ist kein Problem.

Ich wünsche Ihnen einen schönen ruhigen Tag.

Mit besten Grüßen

Rechtsanwalt Sen
Kunde
03.09.2020 11:00 Uhr
Sehr geehrter Herr Sen,
wann darf ich mit dem Abschluss dieses Auftrags von Ihrer Seite rechnen? Am Montag, 7.9. habe ich meinen Banktermin zum Darlehensvertrag...
Freundliche Grüße
Dr. T. K.
Samet Sen
03.09.2020 21:17 Uhr
Sehr geehrter Herr T.K.,

vielen Dank für Ihre Nachricht. Ich habe -wie besprochen- nachträglich Ihren Bauträgervertrag samt Anlagen sowie der TE juristisch umfassend geprüft und kann Ihnen daher folgendes mitteilen:

I. Aufbau

Der Aufbau des Vertrages entspricht insoweit den üblichen juristischen Gepflogenheiten und ist nicht zu beanstanden.

II. Inhalt

Bauträgervertrag

Inhaltlich sind folgende Aspekte aufgefallen:

Zu Beginn erfolgt stets die sog. Vorbemerkung, d.h. die Parteien werden datentechnisch aufgenommen und als Verkäufer bzw. Käufer konkret benannt. Dies ist hier erfolgt und insoweit üblich.


1)
Dieser Passus regelt den Grundbuchstand, d.h. ob und welche Belastungen hier eingetragen sind (vergleichbar mit den Ausführungen in den beiden Teilungserklärungen.

Sie müssen berücksichtigen, dass das Grundbuch insoweit belastet ist. Bei den lfd. Nr. 1 und 5 ist dies unbedenklich, weil diese die Abwasserleitungen betreffen und die Belastung insoweit üblich ist (vgl. Teilungserklärung).



In Abt. III wird die nicht verbriefte Grundschuld laut Gesetz geregelt. Das tangiert Sie als Käufer jedoch nicht. Diese Regelung ist in derartigen Verträgen üblich und laut Rechtsprechung gesetzeskonform bei einer Fremdfinanzierung.

2)
Vorliegend wird wirksamerweise Bezug genommen auf die Teilungserklärung, die sodann Vertragsbestandteil wird.

3)
Dieser Passus führt eine sog. Teil-Fremdveräußerung einer Teilfläche von ca. 90 qm aus. Es handelt sich um einen Grundstücksstreifen entlang der westlichen Grenze. Das Eigentum daran haben die dort genannten Eheleute. Auch erfolgte hier die Eintragung im Grundbuch nach der gesetzlichen Grundlage in der Grundbuchordnung (GBO).

4)
Auf die Anlage 1) wird wirksam verwiesen, sodass diese auch Vertragsbestandteil wird.

5)
Diese Ziffer enthält die Sondernutzungsrechte, die im Bauträgervertrag stets zu regeln sind. Vorliegend wurden Sondernutzungsrechte zugunsten von Stellplatzeinheiten eingeräumt.

II.
1)
Darunter werden die Kaufmodalitäten sowie der Vertragsgegenstand (hier: Bauleistungen) geregelt.

2)
Hier wird Ihre Zustimmung vorausgesetzt. Darüber muss der Notar explizit belehren und auf die Rechtsfolgen hinweisen (nämlich, dass an dieser dort genannten konkreten Teilfläche kein Eigentum begründet werden kann).

III.
Die Auflassungsvormerkung ist gesetzlich vorgeschrieben und hier gesetzeskonform geregelt worden. Dieser Passus entspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung.

Der Antrag auf Bewilligung erfolgt nach § 883 BGB und ist rechtlich korrekt. Denn nur so kann man später das Eigentum erwerben.

IV. Bauverpflichtung
Die konkrete Bauweise und das, was vertraglich geschuldet ist, wird in der Bau- und Leistungsbeschreibung rechtlich geregelt. Dort sind die Einzelheiten genannt. Im Kaufvertrag erfolgt üblicherweise nur ein Verweis auf die Baubeschreibung, das ist üblich und zulässig.

Unter Ziff. 3 wurde der Vorrang der Baubeschreibung angeordnet. Dies entspricht den höchstrichterlichen Vorgaben der Rechtsprechung.

Ziff. 4 schließt etwaige Sonderwünsche aus. Das ist atypisch, kann man jedoch so vereinbaren, das es den Parteien obliegt, dies untereinander zu regeln.

Ziff. 5 ist sehr gut und gibt einen zeitlichen Rahmen vor. Dies erleichtert und erhöht die zeitliche Planungssicherheit.

Gut und ratsam wäre, eine Vertragsstrafe für den Fall aufzunehmen, in dem dieser zeitliche Rahmen nicht eingehalten werden kann:

Formulierungsvorschlag:
„Für den Fall des Nichteinhaltung dieser Frist, verpflichtet sich der Veräußerer, eine pauschale Vertragsstrafe in Höhe von XX EURO an den Käufer zu zahlen“.

Den Betrag können Sie frei wählen. Die Rechtsprechung teilt mit, dass dies einzelfallabhängig ist und auf die zeitliche Überschreitung ankommt, z.B. 5.000-10.000 € (vorstellbarer Rahmen).

V.
Dies ist der gesamte Kaufpreis „Festpreis“.

VII.
Die Ratenzahlung ist wirksam und üblich.

Die Freistellungsverpflichtung der Bank ist üblich und erforderlich.


VIII. Abnahme, Besitzübergang

Die Abnahme ist der rechtliche Begriff für die Übergabe des Kaufobjekts. Hier wird in der Regel ein Übergabeprotokoll über den Zustand gefertigt. Hier rate ich, jeden Fehler im Protokoll festzuhalten aus Nachweisgründen.

VIII.
Die Auflassung ist die gesetzliche Folge und muss erfolgen, damit das Eigentum später im Grundbuch abgeändert wird.

IX.
Die Erschließungskosten trägt meistens der Veräußerer. Diese Klausel ist typisch.

X.
Hier wird die Haftung geregelt und auf das BGB sowie Werkvertragsrecht verwiesen.
Es fällt auf, dass der Veräußerer die Haftung für einige Mängel pauschal ausschließt. Dieser Haftungsausschluss ist laut Rechtsprechung nicht zu beanstanden.

XI.
Der Eintritt in die Eigentümergemeinschaft bedeutet, dass künftig das WEG für alle Parteien Anwendung findet.

XII.
Vorliegend wurde ein vertragliches Rücktrittsrecht eingeräumt. Das ist insoweit zulässig, allerdings nur zugunsten des Veräußerers - also einseitig. Vertraglich möglich.

XIII. - XV entsprechen den Vorgaben der Rechtsprechung und sind insoweit rechtlich zulässig.

XVI.
Die hier aufgeführten Hinweise enthält die Ausführungen des Notars. Diese Klauseln werden wirksamer Vertragsbestandteil.

XVII.
Die Schlussbestimmungen enthalten die üblichen Regelungen, die sich in nahezu allen Bauträgerverträgen befinden.

Die hier angehängten Anlagen sind rechtlich ausgewogen und äquivalent zum Bauträgervertrag selbst.

Die Teilungserklärung nach § 8 entspricht den Vorgaben der Rechtsprechung und ist ebenfalls äquivalent zu den beiden Nachträgen der Teilungserklärungen. Insbesondere ist sie widerspruchsfrei.

Zusammenfassend ist der vorliegende Bauträgerkaufvertrag samt den Anlagen rechtlich in Ordnung und widerspruchsfrei.

Ich bin ab morgen im Urlaub bis 18.09.

Ich wünsche Ihnen alles erdenklich Gute!

Mit besten Grüßen

Rechtsanwalt Sen
Kunde
03.09.2020 22:32 Uhr
Vielen für die Prüfung und die Hinweise. Der Auftrag ist damit für mich abgeschlossen. Schönen Urlaub!