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Vertragsprüfung für einen Immobilienkauf

| Preis: 149 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Hallo Herr Schröter,
wegen Kauf einer Wohnung möchte ich den Kaufvertrag prüfen lassen, ob alles stimmt.
Mich stört hauptsächlich die Klausel für Leistungsstörung auf Seite 7 und 8, dass der Verkäufer keine Garantie für die Eigenschaft der verkauften Sache gibt, insbesondere die Größe der Nutzfläche, Baumangel und Bodenbeschaffenheit. Ist so eine Klausel üblich in der Praxis und kann man bei der Vertragsverhandlung ändern lassen?
Außerdem was mir Sorge macht, ist keine Wohnfläche auf Seite 2 angegeben, stattdessen ist Miteigentumsanteil. Ist das in der Praxis üblich und kann ich die genaue Wohnfläche in dem Vertrag anzugeben?
Wegen der Wohnfläche möchte ich Fragen: welche Dokument ist maßgebend, wenn man die genaue Angaben für die Wohnfläche nachsehen möchte. Bei mir ist der Fall, dass ein Wintergarten ursprünglich in der Baubeschreibung geplant wurde und der Verkäufer damals den Wintergarten zu einem geheizten umbauen lassen hat. Deswegen in der Baubeschreibung ist die Wohnfläche mit 29.9 qm gelistet. Aber in dem Grundriss ist die Wohnung für 34,4 qm gekennzeichnet.
Vielen Dank und viele Grüße
Q. T.


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

Es handelt sich hier um einen Kaufvertrag für eine Wohnung eingetragen im (Wohnungs-) grundbuch von München für Isar-Vorstadt auf dem Blatt 7790, Flur 10932/3, Urbanstr. 1.

Eigentümer ist Herr Metz.

Kaufgegenstand ist ein Miteigentumsanteil von 28,8/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 10 und dem Keller Nr. 10.

I. Eintragung im Grundbuch

Abt. II
ist lastenfrei.

Abt. III
Die angeführten Eintragung sind gelöscht. Ob weitere Eintragungen bestehen ist nachzufragen. Jedenfalls sind etwaige Grundpfandrechte bis zur Eigentumsübertragung zu löschen.

Der Verkauf der Wohnung bedarf nicht der Zustimmung des Hausverwalters.

Gegenstand des Kaufvertrages ist die bestehende Teilungserklärung, die Sie sich vor dem Notartermin noch übersenden lassen sollten.

II. Kaufpreis

1. Der Kaufpreis wird hier aufgeteilt, wonach Einrichtungsgegenstände, z.B. die Küche, in dem Kaufpreis ausgewiesen werden. Weiterhin wird die Instandhaltungsrücklage ausgewiesen. Auf die ausgewiesenen beweglichen Gegenstände ist keine Grunderwerbssteuer zu zahlen.

2. Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises ist:

- Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese sichert Ihren Rang im Grundbuch und verhindert ein nochmaligen Verkauf der Wohnung.

- Sicherung der Lastenfreistellung für die in Abt. III eingetragen Grundpfandrechte vorliegen, soweit hier noch Eintragungen vorhanden sind.

Im weiteren sollte Fälligkeitsvoraussetzung sein, dass die Wohnung geräumt und zur Übergabe an Sie bereit steht. Zur Überprüfung der Räumung sollte daher Besichtigungstermin erfolgen.

3. Zahlungsweise

Der Notar wird bei Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen die Fälligkeit des Kaufpreises mitteilen. Der Kaufpreis ist innerhalb von 14 Tagen auf das angegebene Konto des Verkäufers zu zahlen. Soweit aus dem Kaufpreis eine in Abt. III eingetragene Grundschuld abzulösen ist, erfolgt dies unter Anrechnung auf die Kaufpreiszahlung. Der Notar wird Ihnen die entsprechenden Zahlungsbeträge in seinem Fälligkeitsschreiben mitteilen.

Die Regelung zu den Verzugszinssatz entspricht der gesetzlichen Regelung.

4. Hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises unterwerfen Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung, wenn bei Fälligkeit des Kaufpreises nicht gezahlt wird. D.h. der Verkäufer kann bei Ihnen direkt vollstrecken, wenn Sie nicht pünktlich zahlen. Dies ist aber eine übliche Regelung.

5. Mängelhaftung

Ein Ausschluss von Schadensersatzansprüchen ist in dem Kaufpreis nicht geregelt, was grundsätzlich positiv für Sie ist. Möglicherweise kommt der Ausschluss von Sach- und Rechtsmängel auf einer späteren Stelle des Kaufvertrages (Seite 7 und 8) oder wird noch ergänzt.

Der Verkäufer hat Ihnen einen Energieausweis nach § 16 EnEV übergeben. Der Energieausweis kann in Kopie bei dem Verwalter angefordert werden.

6. Besitzübergang

Für die Besitzübergabe steht noch kein Termin fest. Die Übergabe erfolgt aber frühestens nach Zahlung des Kaufpreises.

Mit Besitzübergang treten Sie auch in die Pflichten aus der Eigentümergemeinschaft und den Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung ein.

7. Belastungsvollmacht

Soweit Sie den Kaufpreis finanzieren, ist es erforderlich, dass der Verkäufer an einer Finanzierung mitwirkt, in dem er Ihnen die Belastung und Eintragung einer Grundschuld bewilligt. Danach haben Sie die Möglichkeit schon vor Kaufpreiszahlung eine Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen zu bestellen. Eine solche Regelung fehlt bzw. ist auf den weiteren Seiten geregelt.

8. Erschließungsbeiträge

Der Verkäufer bestätigt, dass alle zugegangenen Bescheide bezahlt sind.

Im Ergebnis handelt es sich für die Käuferseite um einen fairen Vertrag, der weder nachteilig noch vorteilhaft ist.

Im weiteren sollte unbedingt die Räumung der Wohnung Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises sein.


Wenn möglich sollten Sie noch Einsicht in die Protokolle der Eigentümergemeinschaft nehmen, um zu sehen wie das Verhältnis der Eigentümer untereinander ist. Eine Beschlusssammlung wird bei dem Verwalter geführt.

Die Teilungserklärung sollte noch angefordert werden. Ggfs. wurde aufgrund des Ausbaues des Wintergartens eine Änderung der Teilungserklärung vorgenommen.

Sie bestätigen in dem Kaufvertrag, dass Sie die Teilungserklärung sowie die Protokolle der Eigentümergemeinschaft erhalten haben.

III. Zu Ihren Fragen/Anmerkungen

  1. Mich stört hauptsächlich die Klausel für Leistungsstörung auf Seite 7 und 8, dass der Verkäufer keine Garantie für die Eigenschaft der verkauften Sache gibt, insbesondere die Größe der Nutzfläche, Baumangel und Bodenbeschaffenheit. Ist so eine Klausel üblich in der Praxis und kann man bei der Vertragsverhandlung ändern lassen?

Die beiden Seiten fehlen hier. Das übermittelte Dokument hat nur 5 Seiten. Ein solcher Haftungsausschluss ist aber üblich, wobei dieser nicht grenzenlos gilt. Verschweigt der Verkäufer Angaben oder Mängel ist er gleichwohl schadensersatzpflichtig.

  1. Außerdem was mir Sorge macht, ist keine Wohnfläche auf Seite 2 angegeben, stattdessen ist Miteigentumsanteil. Ist das in der Praxis üblich und kann ich die genaue Wohnfläche in dem Vertrag anzugeben?
     

Dies ist üblich. Die Angabe der Wohnfläche erfolgt in der Teilungserklärung ggfs. bei einer Änderung in einem Nachtrag zur Teilungserklärung.

  1. Wegen der Wohnfläche möchte ich Fragen: welche Dokument ist maßgebend, wenn man die genaue Angaben für die Wohnfläche nachsehen möchte. Bei mir ist der Fall, dass ein Wintergarten ursprünglich in der Baubeschreibung geplant wurde und der Verkäufer damals den Wintergarten zu einem geheizten umbauen lassen hat. Deswegen in der Baubeschreibung ist die Wohnfläche mit 29.9 qm gelistet. Aber in dem Grundriss ist die Wohnung für 34,4 qm gekennzeichnet.
     

Maßgebend ist die Teilungserklärung. Soweit der Eigentümer den Wintergarten umgebaut hat, sollte dies durch die Eigentümerversammlung genehmigt worden sein. Insoweit sollte der Verkäufer die erforderliche Genehmigung für diesen Umbau, der aus meiner Sicht auch eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich macht vorlegen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen. Gerne können Sie die fehlenden Seiten zur Prüfung noch nachreichen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 6 Kommentare
Kunde
10.07.2018 14:21 Uhr
Hallo Herr Schröter,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ich habe versehentlich keinen vervollständigten Vertrag an Sie gesendet. In der Anlage erhalten Sie die vollständige Version mit den weiteren 6 Seiten. Könnten Sie bitte die Seiten nochmals checken?
Sorry für die Umstände und besten Dank!
Mit besten Grüßen
Q. T.
Marcus Schröter
10.07.2018 22:44 Uhr
Vielen Dank für die Einstelung des ganzen Kaufvertrages.

Die Wohnung ist vermietet, so dass Sie in den Mietvertrag eintreten. Die gezahlte Kaution ist an Sie herauszugeben. Rückstände aus den laufenden Abgaben, die durch die Hausverwaltung gezahlt werden, bestehen angabegmäß nicht.

Der Haftungsausschluss für eine gebrauchte Immobilie ist Standard und läßt sich in der Regel nicht nachverhandeln. Allerdings ist ein solcher Haftungsausschluss nicht unbegrenzt. Soweit der Verkäufer Mängel kennt hat er diese anzugeben.

Die fehlende Belastungsvollmacht ist vorhanden, Seite 9 Finanzierung.

Soweit Sie den Kaufpreis finanzieren, ist es erforderlich, dass der Verkäufer an einer Finanzierung mitwirkt, in dem er Ihnen die Belastung und Eintragung einer Grundschuld bewilligt. Danach haben Sie die Möglichkeit schon vor Kaufpreiszahlung eine Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen zu bestellen.

Kosten und Makler

Die Kosten für den Notar und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird durch Sie getragen. Im weiteren fallen Grunderwerbsteuer an.

Die Verkäufer haben die Kosten für die Löschung der Grundschuld zu tragen.

Eine Maklerklausel enthält der Vertrag nicht.

Insgesamt ist der Vertrag in Ordnung. Die Räumung der Wohnung wird nicht Fälligkeitsvoraussetzung sein, da die Wohnung vermietet ist.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Kunde
22.07.2018 17:48 Uhr
Hallo Herr Schröter,

vielen Dank für Ihre letzte Email!

Der Kaufvertrag ist nun aktualisiert. Deswegen möchte Sie nochmals bitten, die geänderten Stelle zu prüfen.

1. Auf Seite 2 is die Belastungen in Abteilung III des Grundbuches neu ersetzt durch die neue Angaben. Könnten Sie bitte checken ob alles in Ordnung ist. In der Anlage schicke ich Ihnen auch den Auszug von dem Grundbuch.

2. Auf Seite 7 G Leistungsstörungen Abs. 2: In Abteilung III des Grundbuches soll gelöscht werden: Ifd. Nr. 3 und Nr. 4. In dem Entwurf : In Abteilung III des Grundbuches ist gelöscht worden: Ifd. Nr. 3 und Nr. 4. Ist die Änderung in Ordnung?

3. In der letzten Antwort haben Sie bezüglich der Eintragung im Grundbuch geschrieben: Ob weitere Eintragungen bestehen ist nachzufragen.Könnten Sie anhand des Grundbuchauszuges checken, ob alles bezüglich der Eintragung bzw. Löschen der Eintragung in Ordnung sind?

4. Auf Seite 3 ist in B zum Alleineigentum
das vorbeschriebenen Sondereigentum mit allen Rechten und gesetzlichen Bestandteilen. In dem letzten Entwurf auch noch mit samt Sondernutzungsrecht. Ist diese Änderung in Ordnung?

5. Außerdem habe ich vor kurzem auch mit dem Verkäufer vereinbart, dass folgendes vor der Transaktion repariert werden soll:
1) Fensterrahmen neu streichen lassen
2) Das Wasserkasten in der Toillet entkalket werden soll.
3) Die beleuchtung in der Küche reparieren lassen
Soll ich auch die Reparaturen in dem Vertrag aufnehmen lassen?

6. In Ihrer letzten Antwort haben Sie geschrieben bezüglich der Eintragung im Grundbuch: Gegenstand des Kaufvertrages ist die bestehende Teilungserklärung. Warum ist der Gegenstand des Kaufvertrages die bestehende Teilungserklärung ist und was vor allem unbedingt in der Teilunsgerklärung zu prüfung ist?

7. Der Betrag der Instandshaltungsrücklage wurde von dem Verkäufer angegeben. Ist da ein Beleg dafür zu verlangen?

Wenn die Fragen in einem anderen Auftrag antworten möchten, kann ich das auch machen.
Vielen Dank und viele Grüße
Q. T.
Marcus Schröter
27.07.2018 09:51 Uhr
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für die Rückmeldung und Ihre Nachfrage, die ich nachfolgend beantworte:

1. Auf Seite 2 is die Belastungen in Abteilung III des Grundbuches neu ersetzt durch die neue Angaben. Könnten Sie bitte checken ob alles in Ordnung ist. In der Anlage schicke ich Ihnen auch den Auszug von dem Grundbuch.

Ja dies entspricht den Eintragungen im Grundbuch und ist in Ordnung.

2. Auf Seite 7 G Leistungsstörungen Abs. 2: In Abteilung III des Grundbuches soll gelöscht werden: Ifd. Nr. 3 und Nr. 4. In dem Entwurf : In Abteilung III des Grundbuches ist gelöscht worden: Ifd. Nr. 3 und Nr. 4. Ist die Änderung in Ordnung?

Die Belastungen in Abt. III des Grundbuches sind zu löschen. Diese werden von Ihnen nicht übernommen. Die Vornahme die Löschung der Grundschulden ist Voraussetzung der Kaufpreis zur Zahlung fällig gestellt werden kann.

3. In der letzten Antwort haben Sie bezüglich der Eintragung im Grundbuch geschrieben: Ob weitere Eintragungen bestehen ist nachzufragen.Könnten Sie anhand des Grundbuchauszuges checken, ob alles bezüglich der Eintragung bzw. Löschen der Eintragung in Ordnung sind?

Weitere Eintragung in Abt. III bestehen nicht bzw. wurden bereits durch Streichung gelöscht. Auch in Abt. II bestehen keine Eintragungen bzw. die vorhandene Eintragung ist durch Streichung gelöscht.

4. Auf Seite 3 ist in B zum Alleineigentum
das vorbeschriebenen Sondereigentum mit allen Rechten und gesetzlichen Bestandteilen. In dem letzten Entwurf auch noch mit samt Sondernutzungsrecht. Ist diese Änderung in Ordnung?

Es wird das Sondereigentum an der Wohnung verkauft. Ein Sondernutzungsrecht beispielsweise an einem PKW Stellplatz besteht nicht.


5. Außerdem habe ich vor kurzem auch mit dem Verkäufer vereinbart, dass folgendes vor der Transaktion repariert werden soll:
1) Fensterrahmen neu streichen lassen
2) Das Wasserkasten in der Toillet entkalket werden soll.
3) Die beleuchtung in der Küche reparieren lassen
Soll ich auch die Reparaturen in dem Vertrag aufnehmen lassen?

Ja unbedingt. Denn laut Vertrag gelten Vereinbarung oder Abreden außerhalb des Vertrages als nicht geschlossen.


6. In Ihrer letzten Antwort haben Sie geschrieben bezüglich der Eintragung im Grundbuch: Gegenstand des Kaufvertrages ist die bestehende Teilungserklärung. Warum ist der Gegenstand des Kaufvertrages die bestehende Teilungserklärung ist und was vor allem unbedingt in der Teilunsgerklärung zu prüfung ist?

Durch den Abschluss des Kaufvertrages treten Sie in die Eigentümergemeinschaft und die Teilungserklärung ein. D.h. die Teilungserklärung gilt dann auch für Sie. In der Teilungserklärung Anlage 1 auf Seite 2 wird dann auch geregelt, dass zu der Wohnung auch ein Keller dazugehört.

7. Der Betrag der Instandshaltungsrücklage wurde von dem Verkäufer angegeben. Ist da ein Beleg dafür zu verlangen?

Nein einen Beleg benötigen Sie nicht. Hier reicht ein Nachweis durch den Hausverwalter. Die Angabe des Betrages wirkt sich lediglich auf die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer aus.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.


Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihre Nachfrage beantworten.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt
Kunde
31.07.2018 15:35 Uhr
Hallo Herr Schröter,
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Nur noch eine kurze Frage zu Frage 4:
Das heißt: Die Formulierung ohne samt Sondernutzungsrecht ist in dem Fall in Ordnung?
Vielen Dank und viele Grüße
Q. T.
Marcus Schröter
07.08.2018 00:20 Uhr
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Da laut Teilungserklärung kein Sondernutzungsrecht besteht, bedarf es keiner Übertragung von Sondernutzungsrechten, dass diese Regelung korrekterweise rausgenommen wurde.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt