Mietrecht-Ratgeber: Unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag

<p><strong>(Lesezeit: ca. 6 Minuten)</strong></p> <p>In den meisten Mietvertr&auml;gen kommt es zu sogenannten Reparaturklauseln. Was viele Mieter nicht wissen ist, dass Sch&ouml;nheitsreparaturen gem&auml;&szlig; &sect;&nbsp;535 BGB Sache des Vermieters sind. In vielen F&auml;llen wird die Instandhaltung der Wohnung aber dem Mieter auferlegt, weshalb es besonders wichtig ist auf m&ouml;glicherweise unwirksame Klauseln diesbez&uuml;glich im Mietvertrag zu achten. In diesem Sch&ouml;nheitsreparatur-Ratgeber erfahren Sie auf was Sie in diesem Zusammenhang achten m&uuml;ssen.</p> <h3>Inhalt</h3> <ol> <li><a href="#heading1">Was sagt das Gesetz &uuml;ber Sch&ouml;nheitsreparaturen?</a></li> <li><a href="#heading2">Was sind Sch&ouml;nheitsreparaturen und was nicht?</a></li> <li><a href="#heading3">Wann ist eine Klausel unwirksam?</a></li> <li><strong><a href="#heading4">Die h&auml;ufigsten Fehler bei Sch&ouml;nheitsreparaturklauseln</a></strong><br> 4.1 <a href="#heading41">Starre Fristenpl&auml;ne</a><br> 4.2 <a href="#heading42">Fachhandwerkerklauseln</a><br> 4.3 <a href="#heading43">Quotenabgeltungsklauseln</a><br> 4.4 <a href="#heading44">Farbvorgaben</a><br> 4.5 <a href="#heading45">Auszugsrenovierung bei unrenovierter Wohnung</a></li> <li><a href="#heading5">Konsequenzen unwirksamer Klauseln</a></li> <li><a href="#heading6">Verrechnung der Renovierungskosten mit der Kaution</a></li> </ol> <div id="tag-summary"><h2>Das Wichtigste in Kürze</h2><ul> <li><strong>Sch&ouml;nheitsreparaturen</strong> sind grunds&auml;tzlich<strong> Sache des Vermieters</strong>. Nur wenn er diese Pflicht im <strong>Mietvertrag wirksam</strong> auf den <strong>Mieter abgew&auml;lzt</strong> hat, muss der Mieter renovieren.</li> <li><strong>Reparaturklauseln</strong> k&ouml;nnen <strong>nur dann wirksam </strong>sein, wenn sie die <strong>Renovierungspflicht</strong> vom <strong>tats&auml;chlichen Zustand der Wohnung abh&auml;ngig</strong> machen.</li> <li>Nach der<strong> heutigen Rechtsprechung</strong> ist eine <strong>Vielzahl gebr&auml;uchlicher Reparaturklauseln unwirksam</strong>, vor allem in den bis 2007 genutzten Formularmietvertr&auml;gen.</li> <li>Wenn eine Reparaturklausel unwirksam ist, muss der<strong> Mieter nicht renovieren</strong> und kann<strong> f&uuml;r bereits geleistete Arbeiten Ersatz verlangen.</strong></li> </ul> </div> <h2 id="heading1">1. Was sagt das Gesetz &uuml;ber Sch&ouml;nheitsreparaturen?</h2> <p>Entgegen der landl&auml;ufigen Meinung, dass stets der Mieter die Wohnung in einem ordentlich renovierten Zustand halten m&uuml;sse, bestimmt das Gesetz in &sect;&nbsp;535 BGB genau das Gegenteil: Sch&ouml;nheitsreparaturen sind Sache des Vermieters. F&uuml;r die Nutzung und auch Abnutzung der R&auml;ume zahlt der Mieter schlie&szlig;lich die Miete. Doch anstatt die Reparaturen einzukalkulieren und die Nettomiete entsprechend heraufzusetzen, entscheiden sich fast alle Vermieter daf&uuml;r, dem Mieter die Instandhaltung durch vertragliche Regelungen aufzuerlegen.</p> <h2 id="heading2">2. Was sind Sch&ouml;nheitsreparaturen und was nicht?</h2> <p>Zu den Sch&ouml;nheitsreparaturen z&auml;hlen nach &sect;&nbsp;28 IV S. 3 II. BV das Streichen oder auch Tapezieren der W&auml;nde, die Reinigung von Teppichb&ouml;den, das Lackieren oder Streichen der T&uuml;ren und Fenster von der Innenseite, das Streichen von Heizk&ouml;rpern und Heizungsrohren und der Wohnungst&uuml;r von innen. Kleine Vorarbeiten m&uuml;ssen dabei mit erledigt werden, zum Beispiel D&uuml;bell&ouml;cher beseitigen oder Putzrisse verschlie&szlig;en. Dagegen z&auml;hlen das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfu&szlig;b&ouml;den und die Beseitigung von Rissen im Mauerwerk zu der sogenannten Grundsanierung, die immer der Vermieter &uuml;bernehmen muss. Au&szlig;enanstriche an Fenstern oder T&uuml;ren und Malerarbeiten am Balkon geh&ouml;ren ebenfalls nicht zu den Sch&ouml;nheitsreparaturen.</p> <h2 id="heading3">3. Wann ist eine Klausel unwirksam?</h2> <p>Die strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) hat inzwischen dazu gef&uuml;hrt, dass etwa die H&auml;lfte aller in Mietvertr&auml;gen verwendeten Reparaturklauseln unwirksam ist. Dies gilt insbesondere f&uuml;r &auml;ltere Vertr&auml;ge bis 2007, die sich an fr&uuml;herer Rechtsprechung orientierten. Im Ergebnis darf die Klausel den Mieter nicht verpflichten, die Wohnung zu renovieren, obwohl kein Bedarf besteht. Zul&auml;ssig sind stets nur solche Klauseln, die eine Renovierungspflicht abh&auml;ngig vom Zustand der Wohnung begr&uuml;nden. Au&szlig;erdem darf die Klausel den Mieter in seiner Farb- und Materialauswahl w&auml;hrend der Wohnzeit nicht unangemessen einschr&auml;nken. Sie darf keine Verpflichtung enthalten, die Reparaturen durch Dritte ausf&uuml;hren zu lassen, oder dem Mieter Arbeiten auferlegen, die &uuml;ber die genannten Sch&ouml;nheitsreparaturen hinausgehen.</p> <h2 id="heading4">4. Die h&auml;ufigsten Fehler bei Sch&ouml;nheitsreparaturklauseln</h2> <h3 id="heading41">4.1 Starre Fristenpl&auml;ne</h3> <p>Noch heute finden sich in vielen Mietvertr&auml;gen starre Fristenpl&auml;ne, nach denen der Mieter jeweils in mehrj&auml;hrigen Rhythmen bestimmte R&auml;ume zu sanieren hat. Diese Klauseln sind unwirksam, da sie eine Verpflichtung unabh&auml;ngig vom Renovierungsbedarf begr&uuml;nden (BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03). Die bisher gebr&auml;uchlichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren f&uuml;r K&uuml;chen und B&auml;der, Wohnr&auml;ume und Nebenr&auml;ume h&auml;lt der BGH au&szlig;erdem f&uuml;r zu knapp bemessen, da sich die Materialqualit&auml;ten verbessert haben und ein Anstrich heute deutlich l&auml;nger vorhalten kann als in den 1970er Jahren, aus denen diese Vorgaben stammen. Auch solche Klauseln, die den Mieter wom&ouml;glich mehrfach zu Reparaturen verpflichten, weil sie einen Fristenplan enthalten und zus&auml;tzlich eine Auszugsrenovierung vorsehen, sind unwirksam.</p> <p>Eine Klausel mit Fristenplan kann allerdings wirksam sein, wenn sie abgeschw&auml;cht wurde und somit an die tats&auml;chliche Situation angepasst werden kann, zum Beispiel mit Formulierungen wie "regelm&auml;&szlig;ig" oder "bei Bedarf". Entscheidend ist immer der Zustand der Wohnung: Hat der Mieter sich selten oder gar nicht in der Wohnung aufgehalten und nichts abgenutzt, muss er auch nicht renovieren.</p> <h3 id="heading42">4.2 Fachhandwerkerklauseln <img loading="lazy" alt="Sch&Atilde;&para;nheitsreparaturen" src="/upload/tags/images/schoenheitsreparaturen.jpg" style="margin:30px 20px; float:right" width="512" height="341"></h3> <p>Unzul&auml;ssig ist auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Sch&ouml;nheitsreparaturen durch einen Handwerker oder einen sonstigen Dritten vornehmen zu lassen (BGH, Urteil vom 09.06.2010, Az.: VIII ZR 294/09). Wenn er selbst die Arbeiten ordentlich ausf&uuml;hren kann, darf er dies auch. Er muss allerdings sorgf&auml;ltig arbeiten, das Ergebnis soll so aussehen, wie es von einem ge&uuml;bten Heimwerker zu erwarten ist.</p> <h3 id="heading43">4.3 Quotenabgeltungsklauseln</h3> <p>Viele Vertr&auml;ge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter anteilig Reparaturkosten zu tragen hat, wenn das Mietverh&auml;ltnis nur so kurz bestanden hat, dass noch keine Renovierung f&auml;llig war. Inzwischen h&auml;lt der BGH solche Quotenabgeltungsklauseln generell f&uuml;r unzul&auml;ssig, weil der Mieter nicht im Voraus absehen kann, welche Kosten auf ihn zukommen.</p> <h3 id="heading44">4.4 Farbvorgaben</h3> <p>Der Vermieter darf nicht per Klausel im Mietvertrag bestimmen, in welchen Farben der Mieter seine W&auml;nde gestalten soll. Er kann allerdings verlangen, dass die Wohnung bei Auszug wieder mit einem neutralen Anstrich zu versehen ist. Dabei schr&auml;nkt die Vorgabe "Wei&szlig;" nach Auffassung des BGH den Mieter zu stark ein (BGH, Urteil vom 23.09.2009, Az.: VIII ZR 344/08). Dieser darf alle hellen, unauff&auml;lligen Farbt&ouml;ne von Beige bis Eierschale verwenden, die dem g&auml;ngigen Geschmacksempfinden entsprechen.</p> <h3 id="heading45">4.5 Auszugsrenovierung bei unrenovierter Wohnung</h3> <p>Wer eine Wohnung unrenoviert &uuml;bernommen hat, kann nicht durch eine Klausel verpflichtet werden, bei Auszug zu renovieren. Etwas anderes gilt h&ouml;chstens dann, wenn der Mieter bei Einzug eine Entsch&auml;digung daf&uuml;r erhalten hat, dass er selbst renoviert oder aber in einer unrenovierten Wohnung gelebt hat, zum Beispiel durch einen angemessenen Mietnachlass in den ersten Monaten.</p> <h2 id="heading5">5. Konsequenzen unwirksamer Klauseln</h2> <p>In den meisten F&auml;llen wird durch eine unwirksame Bestimmung die gesamte Reparaturklausel unwirksam, sodass der Mieter nicht verpflichtet ist, Sch&ouml;nheitsreparaturen vorzunehmen. Hat er bereits renoviert, weil er von der Unwirksamkeit der Klausel nichts wusste, besteht ein Anspruch auf Aufwendungsersatz, der sechs Monate nach Beendigung des Mietverh&auml;ltnisses verj&auml;hrt. Falls der Mieter Handwerker beauftragt hat, kann er die Material- und Arbeitskosten laut Rechnung geltend machen. Hat er dagegen selbst renoviert, kann er neben den Materialkosten auch einen angemessenen Ausgleich f&uuml;r seine entgangene Freizeit beanspruchen.</p> <p>Wenn ein Mieter dagegen renoviert hat, obwohl er wusste, dass er wegen der unzul&auml;ssigen Klausel dazu nicht verpflichtet war, besteht kein Anspruch auf Erstattung.</p> <h2 id="heading6">6. Verrechnung der Renovierungskosten mit der Kaution</h2> <p>Sofern eine wirksame Reparaturklausel im Mietvertrag vereinbart wurde und der Mieter bei Auszug seiner Renovierungsverpflichtung nicht nachgekommen ist, kann der Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten. Dabei darf er die voraussichtlichen Kosten der Sch&ouml;nheitsreparaturen sch&auml;tzen. Auch falls der Mieter renoviert, aber die Arbeiten so mangelhaft ausgef&uuml;hrt hat, dass der Vermieter nachbessern lassen muss, darf dieser die gesch&auml;tzten Kosten von der Mietsicherheit abziehen.</p> <p>Bei strittigen Klauseln empfiehlt es sich f&uuml;r beide Vertragsparteien, schon kurz vor dem Ende des Mietverh&auml;ltnisses anwaltlichen Rat einzuholen und kl&auml;ren zu lassen, ob und in welchem Umfang der Mieter renovieren muss. Unsere Experten von yourXpert &uuml;berpr&uuml;fen alle Vertragsbestimmungen schnell und professionell zum Festpreis.</p> <p>Bildnachweis: &copy; fotolia.com &ndash; ungermedien</p>