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Mietvertrag - Punkt Schönheitsreparaturen und Instandhaltungskosten

| Preis: 60 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Samet Sen

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage wegen der Klausel Schönheitsreparaturen in Mietverträgen.
Ich vermiete Wohnungen mit 2er-Studenten-WGs (mit jeweils 2 separaten Mietverträgen) und normale Wohnungen an Einzelpersonen oder Paare.

Insbesondere bei den WGs ist es so, dass die Studenten oft alle 2-4 Jahre ausziehen und ein neuer Student einzieht. Es ziehen auch selten beide gleichzeitig aus, sondern es wechselt mal der eine und mal der andere.

Somit gibt es oft den Streitpunkt,wer die Gemeinschaftsräume Flur, Küche und Bad nach einigen Jahren streicht. Die Studenten, die dann drin sind, wollen es nicht machen, weil ja andere vor ihnen schon die Wohnung bewohnt haben usw. Somit war es bisher so, dass ich immer die Kosten voll getragen habe für den Anstrich der Gemeinschaftsräume, wenn diese mal fällig waren.

Eine Bekannte von mir macht es so, dass sie in den WGs von jedem Student beim Auszug eine Pauschale (100,- €) für das Streichen der Gemeinschaftsräume nimmt. Das finde ich eigentlich eine faire Lösung und ich habe auch im Internet gelesen, dass sogenannte Abgeltungsklauseln zulässig sind. Das bedeutet, dass vom Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten verlangt werden können, obwohl die allgemeinen Fristen von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind.

Um das eigene WG-Zimmer muss sich der Student ja selbst kümmern, dass das ordentlich übergeben wird, das hat er ja auch alleine bewohnt.

Ich habe den Punkt "Schönheitsreparaturen" in meinen Mietverträgen umformuliert und wollte von Ihnen prüfen lassen, ob das so rechtlich in Ordnung ist.

Außerdem gibt es noch den Punkt "Instandhaltung": Hier wäre zu prüfen, ob es so in Ordnung ist, dass der Mieter maximal 100,00 € netto pro Reparatur bei kleineren Schäden mit zahlen muss, bis maximal zu 8% seiner Jahresnettomiete. Oder hat sich hier rechtlich etwas geändert - ist der Betrag mehr oder weniger?
Als letzten Punkt habe ich noch im stehen, dass die Kosten für die Instandhaltung der Einbauküche der Mieter trägt. Aber ich denke, dass dieser Punkt nicht haltbar ist, sondern dass auch hier die oben genannten Festsetzungen gelten, oder?

Auch diesen Punkt finden Sie im Anhang.

Bitte um kurze Mitteilung der Kosten für die Prüfung.

Über eine Nachricht von Ihnen freue ich mich!

Vielen Dank und schöne Grüße,


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich habe Ihre Schönheitsreparaturklausel anhand der von Ihnen heruntergeladenen Auszüge umfassend rechtlich geprüft und kann Ihnen gerne folgendes mitteilen:

Zu Ihren Fragen nehme ich gerne wie folgt rechtlich Stellung:

"ich habe eine Frage wegen der Klausel Schönheitsreparaturen in Mietverträgen.

Ich vermiete Wohnungen mit 2er-Studenten-WGs (mit jeweils 2 separaten Mietverträgen) und normale Wohnungen an Einzelpersonen oder Paare.

Insbesondere bei den WGs ist es so, dass die Studenten oft alle 2-4 Jahre ausziehen und ein neuer Student einzieht. Es ziehen auch selten beide gleichzeitig aus, sondern es wechselt mal der eine und mal der andere.

Somit gibt es oft den Streitpunkt, wer die Gemeinschaftsräume Flur, Küche und Bad nach einigen Jahren streicht. Die Studenten, die dann drin sind, wollen es nicht machen, weil ja andere vor ihnen schon die Wohnung bewohnt haben usw. Somit war es bisher so, dass ich immer die Kosten voll getragen habe für den Anstrich der Gemeinschaftsräume, wenn diese mal fällig waren.

Eine Bekannte von mir macht es so, dass sie in den WGs von jedem Student beim Auszug eine Pauschale (100,- €) für das Streichen der Gemeinschaftsräume nimmt. Das finde ich eigentlich eine faire Lösung und ich habe auch im Internet gelesen, dass sogenannte Abgeltungsklauseln zulässig sind. Das bedeutet, dass vom Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten verlangt werden können, obwohl die allgemeinen Fristen von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind.

Um das eigene WG-Zimmer muss sich der Student ja selbst kümmern, dass das ordentlich übergeben wird, das hat er ja auch alleine bewohnt.

Ich habe den Punkt "Schönheitsreparaturen" in meinen Mietverträgen umformuliert und wollte von Ihnen prüfen lassen, ob das so rechtlich in Ordnung ist.

Antwort:

  1. Schönheitsreparaturklausel bei WG-Mietverträgen (Studenten)

Die von Ihnen verwendete Schönheitsreparaturklausel entspricht den einschlägigen Vorgaben der Rechtsprechung. Die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) geht nämlich in Ihrem konkreten Fall von der Wirksamkeit der ganzen Schönheitsreparaturklausel aus. Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Schönheitsreparaturklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245 [253 f.] = NJW 95, 254). Das hat der BGH höchstrichterlich ausdrücklich entschieden. Eine Schönheitsreparatur- und eine Endrenovierungsklausel müssen als zusammengehörig behandelt werden, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen. Positiv ist, dass Sie den Begriff „im Allgemeinen“ verwenden. Dadurch werden etwaige starre Fristen „aufgeweicht“, sodass dies rechtlich zur Wirksamkeit der Klausel führt.

Insbesondere ist die 100,00 € Pauschale laut BGH nicht als AGB zu klassifizieren und unterliegt damit nicht der inhaltlichen Kontrolle. So wie Sie diese Pauschale aufgenommen haben in Ihren Mietvertrag, so wird diese wirksamer Vertragsbestandteil und kann deshalb vertraglich so geregelt werden. Gerade die Problematik mit den in bestimmten Intervallen ausziehenden Studierenden rechtfertigt diese Pauschale. Sie ist rechtlich deshalb zulässig (obiter dictum: BGH, Be­schluss vom 30.05.2017 - VIII ZR 31/17 (LG Ros­tock), BeckRS 2017, 115702).

II. Schönheitsreparaturklausel bei Wohnungs-Mietverträgen

Ähnlich verhält es sich mit der hier verwendeten wirksamen Schönheitsreparaturklausel. Der BGH geht auch hier von der Wirksamkeit aus. Hier wurde die Pauschale nicht angesetzt, was insoweit konsequent ist und die Problematik mit den Studierenden etwas abschwächen sollte.

III. Auszug – Punkt Instandhaltung der Mieträume

Zu Ihrer Frage hinsichtlich der Instandhaltungskosten möchte ich wie folgt antworten:

Frage:

"Außerdem gibt es noch den Punkt "Instandhaltung": Hier wäre zu prüfen, ob es so in Ordnung ist, dass der Mieter maximal 100,00 € netto pro Reparatur bei kleineren Schäden mit zahlen muss, bis maximal zu 8% seiner Jahresnettomiete. Oder hat sich hier rechtlich etwas geändert - ist der Betrag mehr oder weniger?

Als letzten Punkt habe ich noch im stehen, dass die Kosten für die Instandhaltung der Einbauküche der Mieter trägt. Aber ich denke, dass dieser Punkt nicht haltbar ist, sondern dass auch hier die oben genannten Festsetzungen gelten, oder?"

Antwort:

Ja, diese Grenze gilt laut aktueller Rechtsprechung weiterhin als angemessen. Im Mietvertrag muss nicht nur die Einzelgrenze, sondern auch eine Höchstgrenze genannt sein. 8 Prozent der jährlichen Miete ohne Nebenkosten gelten weithin als angemessen. Dies ist aber auch die max. Höchstgrenze.

Es kommt drauf an, ob die Einbauküche vom jew. Mieter erworben wird oder mit der Wohnung mitvermietet wird. Im letzteren Fall würden die oben genannten Feststellungen gelten.

Zusammenfassend sind die beiden von Ihnen verwendeten Klauseln wirksam, weil diese den einschlägigen Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung entsprechen.

Ich wünsche Ihnen alles erdenklich Gute!

Mit besten Grüßen

Rechtsanwalt Sen

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Kommentare

Insgesamt 6 Kommentare
Kunde
29.08.2020 12:48 Uhr
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Fragen. Dies hat mir sehr weitergeholfen!
Schöne Grüße, A. S.
Samet Sen
29.08.2020 12:50 Uhr
Jederzeit gerne! Das freut mich sehr. Ein schönes erholsames Wochenende!

Mit besten Grüßen
Kunde
30.08.2020 16:11 Uhr
Hallo Herr Sen,

ich hätte trotzdem noch 2 Fragen, da ich heute einen Auszug einer Studentin hatte. Ich weiß nicht, ob Sie diese noch im Rahmen der bereits gestellten Fragen beantworten können?

Eine meiner Studentinnen ist jetzt ausgezogen. Sie hatte mehrfach leichten Schimmel an der Fensterseite des WG-Zimmers, der dann immer gleich entfernt und behandelt wurde. Es wurden dann Datenlogger aufgestellt und nachgewiesen, dass das schlechte Lüftungsverhalten der Studentin mit ausschlaggebend für den Schimmel war. Ich habe für den Datenlogger und die Schimmelentfernung eine Rechnung über 400,- zu zahlen und meine Frage ist jetzt, ob die Studentin das zumindest anteilig mit zahlen muss?
Außerdem muss auch das Zimmer neu gestrichen werden. Sie hat das Zimmer 2017 frisch gestrichen übergeben bekommen und jetzt beim Auszug sind die Wände verschmiert und verschmutzt. Mein Handwerker wollte wegen dem Schimmelbefall am Fenster dort eine spezielle Wandfarbe streichen und die Studentin hat jetzt bei der Übergabe das Zimmer gar nicht gestrichen, weil sie meinte, dass ich ja dem Handwerker das Zimmer streichen lasse wegen dem Schimmelbefall. Wobei die anderen 3 Seiten des Zimmers, wo Verschmutzungen sind, keinerlei Schimmelbefall haben und hatten.
Sie wollte sich dann nicht an den Kosten fürs Streichen beteiligen und meinte, dass sie ja berechtigt ist, das Zimmer vorrangig selbst zu streichen, was für sie ja günstiger ist, anstatt sich an den Kosten zu beteiligen, die der Handwerker fürs komplette Streichen des Zimmers verlangt.

Daher noch mal zusammengefasst meine Fragen:
- In welcher Höhe darf ich die Studentin an der Rechnung für die Schimmelentfernung und den Datenlogger beteiligen, da ja nachgewiesen ist, dass ein schlechtes Lüftungsverhalten zum Schimmelbefall geführt hat
- Muss ich der Studentin das Zimmer vorrangig selbst streichen lassen oder habe ich als Eigentümerin das Recht zu sagen, dass es ein Handwerker ordnungsgemäß streicht und sie die Rechnung fürs Streichen zahlen muss?

Gerne höre ich von Ihnen.

Vielen Dank und schöne Grüße,
A. S.
Samet Sen
01.09.2020 22:28 Uhr
Sehr geehrter A.S.,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte, obwohl dies eine kostenpflichtige Zusatzfrage ist.

Frage 1:
In welcher Höhe darf ich die Studentin an der Rechnung für die Schimmelentfernung und den Datenlogger beteiligen, da ja nachgewiesen ist, dass ein schlechtes Lüftungsverhalten zum Schimmelbefall geführt hat

Antwort:
Wenn ein Lüftungsverhalten des Mieters sich negativ auf die Wände ausgewirkt hat und dies nachweisbar ist, können Sie die Kosten der Schimmelentfernung von der Studentin verlangen. Eine Begrenzung der Höhe gibt die Rechtsprechung nicht vor, sodass Sie rechtlich grundsätzlich die volle Höhe verlangen können. Aus Kulanz können Sie natürlich auch weniger verlangen bzw. nur die anteiligen Kosten. Aber rechtlich haben Sie Anspruch auf die vollständige Kostenerstattung.

Frage 2:
Muss ich der Studentin das Zimmer vorrangig selbst streichen lassen oder habe ich als Eigentümerin das Recht zu sagen, dass es ein Handwerker ordnungsgemäß streicht und sie die Rechnung fürs Streichen zahlen muss?

Antwort:
Nein, die Studentin muss die Möglichkeit haben, dass sie selbst nachbessert und streicht. Eine Fachfirma dürfen Sie erst nach erfolglosem Nachbesserung der Studentin beauftragen.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und wünsche Ihnen weiterhin alles erdenklich Gute!

Mit besten Grüßen

Rechtsanwalt Sen

Kunde
01.09.2020 22:44 Uhr
Hallo Herr Sen,
das ist ist sehr sehr nett von Ihnen, dass Sie mir diese Fragen noch beantwortet haben!
Ganz herzlichen Dank dafür!
Alles Gute für Sie und bis bald mal wieder,
A. S.
Samet Sen
02.09.2020 19:18 Uhr
herzlichen Dank, jederzeit gerne!

Mit besten Grüßen