Mietrecht-Ratgeber Mietminderung: Wann und aus welchem Grund Sie die Miete mindern können

<p><strong>(Lesezeit: ca. 4 Minuten)</strong></p> <p>Wer Miete zahlt, darf erwarten, dass die Wohnung h&auml;lt, was im Mietvertrag vereinbart ist. Zeigen sich M&auml;ngel, kann der Mieter die Miete mindern. Es liegt in der Natur der Sache, dass Mieter und Vermieter die Gegebenheiten unterschiedlich bewerten. Dann kommt es darauf an, wie Gesetz und Rechtsprechung einen <strong>Mangel definieren</strong> und <strong>welche Aspekte zu beachten</strong> sind, um als Mieter eine Mietminderung durchzusetzen oder als Vermieter abzuwehren.</p> <h3>Inhalt</h3> <ol> <li><a href="#heading1">Was steht im Mietvertrag?</a></li> <li><a href="#heading2">Minderung nur bei M&auml;ngeln nach Einzug</a></li> <li><a href="#heading3">Minderung erfordert M&auml;ngelanzeige</a></li> <li><a href="#heading4">Mietminderung erst nach Fristablauf</a></li> <li><a href="#heading5">Bagatellen sind kein Minderungsgrund</a></li> <li><a href="#heading6">Im Zweifel Mietzahlung unter Vorbehalt</a></li> <li><a href="#heading7">Erkl&auml;ren Sie die Minderung schriftlich</a></li> <li><a href="#heading8">Extreme M&auml;ngel rechtfertigen Ihre fristlose K&uuml;ndigung</a></li> </ol> <div id="tag-summary"><h2>Das Wichtigste in Kürze</h2><ul> <li>Ihre <strong>Mietwohnung ist mangelhaft, wenn sie nicht</strong> das <strong>h&auml;lt, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben</strong> und Sie dadurch im Gebrauch beeintr&auml;chtigt sind. Der &bdquo;Istzustand&ldquo; stimmt mit dem &bdquo;Sollzustand&ldquo; nicht &uuml;berein.</li> <li>Reine <strong>Bagatellen</strong> sind <strong>kein Minderungsgrund</strong>.</li> <li>Jede Minderung setzt die <strong>M&auml;ngelanzeige gegen&uuml;ber dem Vermieter</strong> voraus. Ihr <strong>Vermieter muss die M&ouml;glichkeit haben, den Mangel zu beseitigen</strong>. Setzen Sie eine<strong> Abhilfefrist</strong>. Danach d&uuml;rfen Sie die Miete mindern oder das Problem in Selbstabhilfe bereinigen.</li> </ul> </div> <h2 id="heading1">1. Was steht im Mietvertrag?</h2> <p>Ihre Mietwohnung ist mangelhaft, wenn der<strong> &bdquo;Istzustand&ldquo; </strong>(so wie sich die Wohnung jetzt darstellt) von dem im Mietvertrag vereinbarten &bdquo;<strong>Sollzustand</strong>&ldquo; (so wie die Wohnung sein sollte) abweicht und dadurch die Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch beeintr&auml;chtigt wird. Der &bdquo;Sollzustand&ldquo; beurteilt sich danach, was Sie im Mietvertrag m&ouml;glicherweise ausdr&uuml;cklich vereinbart haben oder was Sie &uuml;blicherweise von einer Wohnung dieser Kategorie erwarten d&uuml;rfen.</p> <p><strong>Hier zwei Beispiele:</strong> Steht im Mietvertrag, dass die Wohnfl&auml;che 100 qm betr&auml;gt und stellt sich sp&auml;ter heraus, dass Sie weniger Fl&auml;che zur Verf&uuml;gung haben, stimmen Ist- und Sollzustand nicht &uuml;berein. Sie d&uuml;rfen die Miete mindern, sofern die Abweichung erheblich ist (in der Regel mehr als 10 qm) und Sie in der Nutzung der Wohnung eingeschr&auml;nkt sind. Oder: Stellt im Winter die Heizung ihren Betrieb ein, ist die Wohnung nicht mehr ordnungsgem&auml;&szlig; nutzbar. Sie d&uuml;rfen die Miete mindern.</p> <p>Die <strong>Minderungsquote</strong> beurteilt sich nach den Gegebenheiten im Einzelfall. Es gibt keine pauschalen Vorgaben. In der Praxis gibt es &bdquo;Minderungstabellen&ldquo;, in denen Gerichtsurteile gesammelt werden. Die Tabellen k&ouml;nnen als Orientierungshilfe dienen. Sie beinhalten aber keine Informationen, nach welchen Kriterien und aufgrund welcher Umst&auml;nde die Quote im Einzelfall bemessen wurde.</p> <h2 id="heading2">2. Minderung nur bei M&auml;ngeln nach Einzug</h2> <p>Kannten Sie den Mangel, als Sie in die Wohnung eingezogen sind oder h&auml;tten Sie ihn eigentlich erkennen m&uuml;ssen, k&ouml;nnen Sie im Regelfall nicht mehr nachtr&auml;glich die Miete mindern. Sie sollten also beim Einzug darauf achten, ein ordentliches <strong>&Uuml;bergabeprotokoll</strong> zu erstellen.</p> <h2 id="heading3">3. Minderung erfordert M&auml;ngelanzeige</h2> <p><img loading="lazy" alt="Mietminderung" src="/upload/tags/images/mietminderung.jpg" style="float:right" width="512" height="342">Viele M&auml;ngel lassen sich problemlos beseitigen. Sie m&uuml;ssen daher <strong>dem Vermieter die Gelegenheit geben, den Mangel festzustellen und zu beseitigen</strong>. Im &Uuml;brigen muss der Vermieter die M&ouml;glichkeit haben, Sch&auml;den in der Bausubstanz zu beheben und den Wert seiner Immobilie zu wahren. Sie sollten die M&auml;ngelanzeige unbedingt mit einer Frist verbinden, innerhalb der der Vermieter den Mangel beseitigen sollte.</p> <h2 id="heading4">4. Mietminderung erst nach Fristablauf</h2> <p>Reagiert der Vermieter auf Ihre M&auml;ngelanzeige nicht oder nicht in Ihrem Sinne, d&uuml;rfen Sie ab dem Zeitpunkt des Auftretens des Mangels nicht nur die Miete mindern, sondern auch zur Selbstabhilfe greifen. <strong>Selbstabhilfe</strong> bedeutet, dass Sie den Mangel selbst beseitigen oder einen Handwerker beauftragen. Die Frist muss im Hinblick auf die Schwere der Beeintr&auml;chtigung angemessen sein. In Notf&auml;llen (z.B. Wasserrohrbruch) d&uuml;rfen und m&uuml;ssen Sie kurzfristig agieren, wenn der Vermieter nicht reagiert oder nicht erreichbar ist.</p> <h2 id="heading5">5. Bagatellen sind kein Minderungsgrund</h2> <p>Nur wenn der Mangel erheblich ist, d&uuml;rfen Sie mindern. Ein Mangel ist <strong>erheblich, wenn</strong> er die Gebrauchstauglichkeit Ihrer Wohnung nachhaltig und wahrnehmbar beeintr&auml;chtigt. Ein einmaliger Ausfall der Heizung geh&ouml;rt zum Lebensrisiko. Erst der Ausfall &uuml;ber Tage, vor allem in den Wintermonaten, f&uuml;hrt zu nicht mehr akzeptablen Beeintr&auml;chtigungen.</p> <p>Sofern Sie im Mietvertrag eine <strong>Kleinreparaturklausel</strong> vereinbart haben, m&uuml;ssen Sie Bagatellsch&auml;den bis zum vereinbarten Betrag selbst bezahlen. Haben Sie den Mangel selbst verschuldet oder verursacht, k&ouml;nnen Sie ebenfalls nicht mindern. Ein typisches Beispiel ist die Schimmelbildung, weil Sie nicht ordnungsgem&auml;&szlig; gel&uuml;ftet und geheizt haben.</p> <h2 id="heading6">6. Im Zweifel Mietzahlung unter Vorbehalt</h2> <p><strong>Nicht jeder Mangel l&auml;sst sich zweifelsfrei als Minderungsgrund nachweisen.</strong> Im Zweifelsfall sollten Sie die Miete nur unter dem Vorbehalt zahlen, dass Sie die Miete noch nachtr&auml;glich herabsetzen werden, wenn sich der Mangel als begr&uuml;ndet herausstellt.</p> <h2 id="heading7">7. Erkl&auml;ren Sie die Minderung schriftlich</h2> <p>M&ouml;chten Sie die Miete mindern, sind Sie f&uuml;r den Mangel <strong>beweispflichtig</strong>. Zeigen Sie M&auml;ngel daher stets <strong>schriftlich</strong> an. Beanstanden Sie L&auml;rm, sollten Sie ein <strong>L&auml;rmprotokoll </strong>f&uuml;hren und dokumentieren, wann, wo und wie lange Sie beeintr&auml;chtigt waren. Sammeln Sie Beweise: <strong>Fotografieren Sie den Mangel</strong> und bitten Sie Zeugen, die Situation in Augenschein zu nehmen.</p> <h2 id="heading8">8. Extreme M&auml;ngel rechtfertigen Ihre fristlose K&uuml;ndigung</h2> <p>Erweist sich der Mangel als so schwerwiegend, dass es <strong>Ihnen nicht zuzumuten ist, in der Wohnung zu verbleiben</strong>, k&ouml;nnen Sie das Mietverh&auml;ltnis auch <strong>fristlos k&uuml;ndigen</strong>. Auch hier ist es so, dass Sie dem Vermieter grunds&auml;tzlich eine Abhilfefrist gew&auml;hren sollten.<br> <br> Bildnachweis: &copy; fotolia.com - lassedesignen</p>