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Mietrecht und Vertragsrecht

| Preis: 70 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Vermieterin von Gewerbeflächen, die bestehenden Mietverträge wurden von mir zum Jahreswechsel 2019/2020 übernommen (Aufsplittung einer Erbengemeinschaft/Hier war ich bereits zu 37,5% beteiligt)

Ich bitte Sie, mir mitzuteilen, ob bei Vermietung von Gewerbeflächen explizit auf die Flächenberechnung auf Basis von DIN 277 hingewiesen werden muss (mit schriftlichem Hinweis im Mietvertrag…), oder ob, bei Gewerbe grundsätzlich die gesamte Nutzfläche, samt Rettungswege, Treppenhaus, Terrassen usw. berechnet werden kann und welche Faktoren (1:1?) hierfür zu verwenden sind.

Eine Dachfläche wird vom Mieter (bis zum Jahreswechsel 2019/2020 zu 37,5% Miteigentümer) bislang kostenlos zum Betreiben einer PV Anlage genutzt. Hierfür gibt es keinen Vertrag. Wie kann ich in diesem Fall verfahren, muss ich eine unentgeltliche Nutzung dulden nur weil nichts vertraglich vereinbart ist. Sollte ich mich mit dem bisherigen Nutzer nicht einigen (Abschluss eines Mietvertrags) – Ist es dann möglich einen Rückbau zu verlangen und wenn ja mit welcher Fristsetzung? Die Kosten hierfür nehme ich an, sind dann vom bisherigen Nutzer zu tragen, oder? Inwieweit könnte noch rückwirkend für die Nutzung der Dachfläche Januar, Februar, verlangt werden und wie könnte die Höhe des Preises bestimmt werden.

Dazu muss man vielleicht ausführen, dass bei der ursprünglichen Eigentümerkonstellation auf beiden Seiten in etwa die gleichen Personen standen (Erbengemeinschaft: Meine Mutter 25% mein Bruder 37,5% und ich mit 37,5%), was sich aber durch meine Übernahme (Jahreswechsel 2019/2020) verändert hat.

Bei diesem Objekt wurde bislang auch eine Terrasse unentgeltlich genutzt die nun saniert werden muss, da das Holz durchgefault ist. Da jedoch kein Vertrag für die Nutzung besteht und die Investition nicht amortisiert werden kann, bin ich nicht bereit hierfür Kosten zu übernehmen, bin ich dennoch dazu gezwungen?

Vom vorherigen Miteigentümer und zugleich Mieter (mein Bruder) wurde ein Fenstergriff an einen Fensterbauer übergeben, um das Fenster instand setzen zu können.
Der Fensterbauer ist nun nicht mehr erreichbar und die Reparatur ohne den Griff ist wohl nicht wirklich möglich. Unglaublich aber wahr, obwohl der vorherige Eigentümer und auch momentane Mieter dies veranlasst hat, werde ich nun unter Druck gesetzt, die Reparatur zu veranlassen und den Griff zu beschaffen. Es klingt komisch, dass es an so einem Griff scheitern soll, ist aber wohl so, wurde von anderen Fensterbauern so bestätigt. Besteht unter Umständen sonst auch ein Anspruch gegenüber der Person, die den Griff aus der Hand gegeben hat?
Die Aussage vom anderen Fensterbauer war sogar, dass wenn der Griff nicht wieder beschafft werden kann, Anspruch auf ein neues Fenster vom Fensterbauer besteht, können Sie das so bestätigen? Bislang gab es einige Fenster in den Mieträumen (Gewerbeflächen/u.a. Umkleideräume), die nicht zu öffnen sind. Ursprünglich sind es zu öffnende Fenster, welche aber seit Jahren nicht geöffnet werden und auch der Griff entfernt ist. Sie erfüllen jedoch Ihren Zweck an dieser Stelle. Wenn ein Griff angebracht werden würde und das Fenster versucht würde zu öffnen, wäre dies nicht gut, da das Fenster raus fallen würde. Dies ist dem vorherigen Eigentümer und auch derzeitigen Mieter bekannt und wurde auch seit Jahren so geduldet. Jetzt fordert der Mieter und vorherige Eigentümer, dass diese um diese zu reinigen in Zukunft geöffnet werden können müssen. Wann können neue Fenster gefordert werden? In wie weit kann vom Vermieter hier im Gegenzug was gefordert werden?

Sämtliche Wasseruhren am Objekt müssen ausgetauscht werden. Ich denke darüber nach, die Wasserzähler für die Zukunft zu mieten und eine Abrechnungsfirma (BFW) mit der Ablesung zu beauftragen. Können diese Kosten, die bisher nicht angefallen sind (Einbau, Miete, usw.) auf bestehende Mieter umgelegt werden?

Wenn der Mieter selbst die m² ausmisst und angibt und auf Basis dessen der Mietvertrag gefertigt wird, sich im Nachhinein aber herausstellt, dass es weniger m² sind und es sich dabei auch noch um eine Warmmiete handelt, hat der Mieter dann einen Rückforderungsanspruch…? Ich gebe ja einen Pauschalpreis und keinen m² Preis an. Wie weit ist dabei kritisch zu beurteilen, wenn die angegebenen m² einer Behörde gemeldet werden, jedoch sich herausstellt, dass diese nicht stimmen? Wir würden den Mietern gerne den Gefallen erweisen die angegebenen m² auszuweisen, da diese eine bestimmte m² Zahl nachweisen müssen, um einen Familiennachzug beantragen zu können.

Auf dem Grundstück befindet sich eine Auto SB Waschanlage, für die Münzen zur Reinigung verkauft werden. Manche Nutzer ziehen Münzen auf Vorrat. Wie weit muss was veranlasst werden, wenn das Münzsystem geändert wird, sprich die alten Münzen nicht mehr funktionieren?
Meine Vorstellung diesbezüglich: Ich mache einen Aushang an der Anlage, auf welchem ich auf eine Änderung hinweise und darum bitte die Münzen bis dahin zu verbrauchen. Muss ich unter Umständen nach diesem Zeitpunkt alte Münzen wieder in € zurückwechseln? Könnte ich dann eine Bearbeitungsgebühr (z.B. Pauschal 3€ verlangen) oder voraussetzen, dass mir die Kunden auf deren Kosten die zu tauschenden Wertmarken zusenden oder um diese umzutauschen zu einer Adresse, welche von der Waschanlage ca. 6 km entfernt ist kommen. Wie lange müsste ich anbieten die Münzen zu tauschen?

Vielen Dank

Mit freundlichen Grüßen

A. S.

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zu Ihren Fragen:

1.)

Bei der Vermietung von Gewerbeflächen muss weder explizit auf die Flächenberechnung nach DIN 277 hingewiesen und auch nicht abgerechnet werden.

Insoweit herrscht komplette Vertragsfreiheit und jede Vereinbarung, die nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist zulässig.

Daher können auch die Gemeinschaftsflächen in der Nebenkostenabrechnung ohne Hinweis auf die DIN und davon abweichend aufgeführt und abgerechnet werden.

Die Gesamtkopsten werden nach dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel umgelegt. Gibt es keinen, kann der Vermieter nach billigem Ermessen den Verteilerschlüssel nach Qm-Zahl oder Einheit festlegen.

2.)

Für die Dachfläche können Sie keine Mieter verlangen und auch keinen Abbau bestimmen.

Das hat seinen Grund darin, dass der bestehende Mietvertrag, der offenbar die Kostenfreiheit und die Erlaubnis beinhaltet hatte, von Ihnen übernommen worden ist und so eine einseitige Vertragsänderung dann nicht hinnehmbar ist.

3.)

Die Kosten der Wasseruhren Wiete und Wartung können auf die Mieter umgelegt werden.

4.)

Wenn ein Pauschalpreis und auch keine bestimmte Größe vereinbart worden ist, kann die Mieter später keine Rückforderungsansprüche stellen.

5.)

Die Münzen der Waschstraße müssen getauscht, oder Kostenersatz angeboten werden.

Dieses hat kostenlos und ohne Bearbeitungsgebühr zu erfolgen, da der Wechsel auf Ihre Veranlassung erfolgt.

Der Nutzer hat einen Anspruch auf Umtausch/Ersatz für die Dauer von mindestens drei Jahren, der allgemeiner Verjährungsfrist nach § 195 BGB.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin

Sylvia True-Bohle

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Sehr geehrte Frau Sylvia True-Bohle,

ich bedanke mich für die Beantwortung Ihrer Fragen.

zu 2) Der Mietvertrag bezog sich nur auf die Räumlichkeiten, die PV Anlage wurde im Nachgang auf dem Dach errichtet. Da als Mieter die Firma "Fitnessworld24 Ltd." mit den Gesellschaftern (A. S. 50 % und Thomas Baller 50 %) standen und auf der Vermieter Seite (A. S. 37,5 %, Herr Thomas Baller 37,5 % und Frau Erika Baller (unsere Mutter) zu 25 %, wurde hier nichts vereinbart.

Nach der Trennung: Sprich Herr Baller hält nun 100 % am Fitnesstudio und ist nun alleinig Mieter, und ich zu 100 % die Immobilie. Nchdem mein Bruder und leider auch Mieter nun alle möglichen Register auffährt um mir das Leben schwer zu machen. Hätte ich natürlich gerne eine Nutzungsentschädigung für die Dachflächen und die Möglichkeit, wenn nötig oder die Anlage nicht mehr betrieben wird, einen Abbau zu verlangen.

Ansonsten würde ich ja jetzt nichts für die Nutzung der Dachfläche bekommen und hätte am Schluß dann auch noch die Kosten des Rückbaus.

Die Frage ist ja auch, was ist, wenn das Dach undicht ist und zur Rep. die Demontage der PV Anlage erfordert.

Und wenn eine Terrasse bislang nicht benutzt wird, ob eine weiteres unendgeltliches Nutzen erlaubt werden muss, obwohl vertraglich die Nutzung nicht vereinbart ist.


zu 4) die qm wurden eben vom Mieter ausgemessen und diese sollen im Mietvertrag festgehaltenwerden, diese betragen bestimmt ein wenig mehr als lt. Din, was dem geschuldet ist, dass der Mieter einen Familiennachzug anstrebt und dazu eine bestimmte qm nachweisen muss. Der Mieter hat nun mir die qm durchgegeben dies sich nach seiner Messung ergeben, und ich soll diese nun im Mietvertrag vermerken, anstelle der bisher festgehaltenen. Für die Mietflähe ist eine pauschale Warmmiete vereinbart.


zu 5) muss ich die Kunden zuvor vom Wechsel in Kenntnis setzten? wie könnte die Information aussehen.



Ich danke Ihnen, wünsche Ihnen einen schönen Tag und bleiben Sie gesund

liebe Grüße

A. S.
19.03.2020 08:44 Uhr
Sylvia True-Bohle
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

zu 2.)
Sicherlich ist Ihre Verärgerung verständlich.

Aber der alte Mietvertrag wurde (damals) einvernehmlich erweitert und das kann auch mündlich passieren.

Aber das bedeutet, dass diese Änderung mit der Nutzung Vertragsinhalt geworden ist, der nicht einseitig von Ihnen geändert werden kann.

Bezüglich der Dachreparatur liegt die alleinige Verantwortung bei Ihnen. Der Rückbau bei beendigung des Mietvertrages liegt aber dann beim Mieter.

zu 4.)
Diesen Wunsch des Mieters müssen und sollen Sie nicht nachkommen - wenn eine pauschale Miete vereinbart worden ist, bleibt es dabei und der Vertrag muss nicht geändert werden.

Wenn der Mieter darauf besteht, wäre das aber vielleicht ein Grundlage für die weitergehende Änderung hinsichtlich der Dachfläche? ;) So kommen Sie dann ggfs. zur Vertragsänderung in allen Punkten.

zu 5
Die Kunden müssen informiert werden; das sollte in Schriftforn per Brief und per Aushang erfolgen.


Auch Ihnen in diesen Zeiten alles Gute und gute Gesundheit.


Mit freundlichen rüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
19.03.2020 19:45 Uhr

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