Bei der Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen stelle ich immer wieder fest, dass diese insbesondere bei im Abrechnungszeitraum durchgeführten Mietminderungen fehlerhaft sind, was die angesetzten Vorauszahlungen anbelangt. Dies liegt daran, dass Vermieter oft nicht wissen, wie sie die Minderungen richtig in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen müssen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 13.04.2011 (VIII ZR 223/10) aufgezeigt, wie es richtig geht. Leider hat sich dies bisher nicht zu allen Vermietern herumgesprochen.

Es müssen zunächst die Jahresnettomiete und die auf den Mieter anteilig umgelegten Betriebskosten laut Abrechnung (Voraussetzung ist natürlich, dass diese Beträge korrekt sind) im Abrechnungszeitraum addiert werden. Hierdurch erhält man die tatsächlich vom Mieter geschuldete Jahresbruttomiete. Wenn man hiervon nun 1/12 berechnet, erhält man den tatsächlich geschuldeten Bruttomietzins pro Monat. Da die Mietminderung auf die Bruttomiete zu berechnen ist, ist dieser so ermittelte Betrag für die Mietminderung maßgebend. Mit dem soeben ermittelten Betrag wird jetzt die tatsächlich zustehende Mietminderung berechnet. Dies kann je nach Ergebnis dazu führen, dass die dem Mieter eigentlich zustehende Mietminderung höher oder aber auch niedriger ausfällt, als diese tatsächlich durchgeführt wurde.

Sodann wird die geschuldete Jahresbruttomiete um die Mietminderung bereinigt und die tatsächlichen Zahlungen des Mieters im Abrechnungszeitraum in Abzug gebracht. Das Ergebnis dieser Berechnung gibt nun das Abrechnungsergebnis der Nebenkostenabrechnung an, unter Berücksichtigung der Mietzinsminderung.

Da Vermieter diese Berechnung oftmals nicht kennen, kommt es häufig vor, dass Vermieter die Mietminderung auf die Nebenkostenvorauszahlungen anrechnen, mit der Konsequenz, dass sie beim Mieter dann weniger Nebenkostenvorauszahlungen berücksichtigen. Dies führt im Ergebnis dazu, dass der Mieter über die Nebenkostenabrechnung die durchgeführte Mietminderung an den Vermieter nachzahlt. Dies ist aber nicht rechtens, da der Mieter den geminderten Betrag behalten darf, ihn also gerade nicht nachzahlen muss (soweit die Mietminderung gerechtfertigt war).

Mieter sollten daher Ihre Nebenkostenabrechnung im Falle der Mietminderung noch aufmerksamer durchschauen als dies sowieso schon zu empfehlen ist.

Gerne unterstütze ich Sie bei der Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Beutler

Rechtsanwalt