Mietrecht-Ratgeber: Wann die Miete wegen Wasserschaden gemindert werden kann

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Wasserschäden in der Wohnung können eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen und die Wohnung sogar gänzlich unbewohnbar machen. Oft ziehen sie hohe Beseitigungskosten nach sich, wobei die Trockenlegung wiederum mit Lärm und Aufwand verbunden ist, der die Wohnqualität mindert. Grundsätzlich muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Wohnung in bewohnbarem Zustand ist und bleibt. Oft ist aber streitig, ob den Mieter selbst ein Verschulden trifft.

Inhalt

1. Wie können Wasserschäden entstehen?
2. Grundsatz: Haftung des Vermieters
3. Ausnahme: Mieter hat den Schaden selbst verursacht
4. Tritt eine Versicherung ein?
5. In welcher Höhe kann gemindert werden?
6. Mietminderung richtig geltend machen

1. Wie können Wasserschäden entstehen?

Wasserschäden an alten Gebäuden entstehen oft durch ein undichtes Dach oder in das Mauerwerk eindringendes Regenwasser. Außerdem können Leitungen und Rohre überall im Haus undicht werden oder aufbrechen. Nachbarn und andere Mieter können Überschwemmungen verursachen, die für Feuchtigkeitsschäden in anderen Wohnungen sorgen, und schließlich kann ein Mieter selbst einen Schaden herbeiführen, wenn er zum Beispiel die Badewanne überlaufen lässt oder bei starkem Regen die Fenster nicht schließt. Die häufigsten Schadensverursacher sind defekte Zu- und Abläufe an Wasch- und Geschirrspülmaschinen.

2. Grundsatz: Haftung des Vermieters

Wenn niemanden ein Verschulden trifft, haftet immer der Vermieter nach § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln. Dieser muss natürlich auch für den Schaden aufkommen, wenn er ihn selbst schuldhaft herbeigeführt oder mit verursacht hat. Wenn in einer leer stehenden Nebenwohnung, die ebenfalls im Eigentum des Vermieters steht, im Winter ein Wasserrohr platzt, weil nicht ausreichend geheizt wurde, trägt der Vermieter die Verantwortung.

Aber auch wenn ein Rohrbruch im angrenzenden Nachbarhaus die Mietwohnung überschwemmt, haftet der Vermieter, obwohl er selbst nicht verantwortlich ist. Er kann sich dann seinerseits an den Eigentümer des Nachbarhauses wenden, um seine Kosten als Schadenersatz geltend zu machen.

3. Ausnahme: Der Mieter hat den Schaden selbst verursacht

Wenn der Mieter den Wasserschaden dagegen selbst verursacht hat, ist er für die Beseitigung verantwortlich und hat kein Minderungsrecht. Bei der Kostenübernahme kommt es allerdings darauf an, ob er leicht oder grob fahrlässig gehandelt hat. Denn für leichte Fahrlässigkeit tritt regelmäßig die Gebäudeversicherung ein, an die sich der Vermieter dann zuerst halten muss. Hat der Mieter aber grob fahrlässig gehandelt, muss er seinen eigenen Schaden selbst ersetzen. Schäden, die er Dritten zugefügt hat, kann seine Privathaftpflichtversicherung abdecken, wenn auch nicht im gesamten Umfang, da die Versicherung ihre Leistungen nach dem Maß der Sorgfaltspflichtverletzung herabsetzen kann.

Zur Abgrenzung zwischen leichter und grober Fahrlässigkeit gibt es eine Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen, die oft uneinheitlich ausfallen. So entschied zum Beispiel das Amtsgericht Köln, dass eine Mieterin, die die Waschmaschine abends anstellte und sich bis zum Morgen schlafen legte, nur leicht fahrlässig handelte, weil sie nichts von dem defekten Zuleitungsschlauch wusste (Urteil vom 23.05.2006, Az.: 144 C 41/06). Dagegen wurde in anderen Verfahren schon grobe Fahrlässigkeit angenommen, wenn Mieter die Waschmaschine anstellten und dann für zwei Stunden aus dem Haus gingen (OLG Oldenburg, Urteil vom 05.05.2004, Az.: 3 U 6/04 und AG Potsdam, Urteil vom 21.09.1995, Az.: 26 C 366/95).

4. Tritt eine Versicherung ein?

Bei den üblichen Schäden tritt die Hausratsversicherung ein und ersetzt den Neuwert der beschädigten Möbel, Elektrogeräte und sonstigen Gegenstände. Die Schäden am Eigentum Dritter reguliert eine Privathaftpflichtversicherung des Mieters, sofern diesen ein Verschulden trifft, ihm also wenigstens leichte Fahrlässigkeit nachzuweisen ist.

Da die Privathaftpflichtversicherung zumeist nur den Zeitwert ersetzt, empfiehlt es sich jeweils für Mieter und Vermieter, auch eine Hausrats-, beziehungsweise Wohngebäudeversicherung abzuschließen, um sich optimal gegen Schäden abzusichern, die von Dritten verursacht werden.

5. In welcher Höhe kann gemindert werden?

Trägt der Mieter keinerlei Schuld, kann er die Miete mindern, wobei es keine Pauschalsätze oder gesetzlichen Orientierungshilfen gibt. Das Gericht muss in jedem Einzelfall entscheiden, wie gravierend die Beeinträchtigung tatsächlich ist und welcher Minderungsbetrag angemessen erscheint. Der Prozentsatz ist stets von der Bruttomiete in Abzug zu bringen. Dabei kann ab dem Zeitpunkt gemindert werden, in dem der Vermieter in Kenntnis gesetzt wurde, und zwar so lange, bis dieser den Schaden behoben hat.

Zum Beispiel hat laut Mietminderungstabelle das Amtsgericht Kiel eine Minderung von 30 % für von der Zimmerdecke tropfendes Wasser im Wohnzimmer zugesprochen (Urteil vom 26.06.1980 – 13 C 9/80). Bei einem überschaubaren nassen Fleck an der Wand im Bad wird dagegen nur eine Minderung um 5 bis 10 % angemessen sein. Ist ein Arbeitszimmer wegen Feuchtigkeit unbenutzbar, kommt eine Minderung um 20 % in Betracht (AG Köpenick Urteil vom 02.12.2011, Az.: 7 C 243/11). Sind alle Wände der Wohnung durchfeuchtet und ist der Aufenthalt zudem wegen des erheblichen Lärms der Trocknungsgeräte unmöglich, ist eine Mietminderung um 100 % gerechtfertigt.

Folgende Kriterien können bei der Schätzung helfen:

• Wie viele Räume sind betroffen?
• Handelt es sich um Abstellkammern, Keller und sonstige Nutzräume oder auch Wohnräume?
• Wie stark ist die Beeinträchtigung? Ist der Raum noch benutzbar/bewohnbar oder nicht?
• Verursachen Maßnahmen zur Beseitigung weitere Einschränkungen?

6. Mietminderung richtig geltend machen

Sobald ein Mieter einen Wasserschaden entdeckt hat, sollte er umgehend den Vermieter informieren und sodann die Mietminderung schriftlich anzeigen. Dabei ist es nicht notwendig, eine bestimmte Frist zur Beseitigung zu setzen. Es reicht aus, den Schaden zu schildern und zu erklären, dass die Miete von nun an um einen bestimmten Prozentsatz reduziert wird.

Bei der Minderungshöhe sollten sich Mieter im realistischen Rahmen halten, denn falls sie langfristig erheblich zu wenig Mietzins entrichten, erhält der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung aufgrund des Mietrückstandes. Eine weitere Möglichkeit ist es, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen, um später noch vom Minderungsrecht Gebrauch zu machen. Außerdem sollten sofort die zuständigen Versicherungen informiert und die Schäden durch Fotos dokumentiert werden. Am besten sieht sich auch noch ein unbeteiligter Zeuge den Zustand der Wohnung an.

Da sich die angemessene Minderungshöhe für Laien nur sehr schwer einschätzen lässt, ist ein anwaltlicher Rat schon im frühen Stadium sehr hilfreich. Wer ganz sicher sein möchte, dass alles Wesentliche beachtet wird, beauftragt am besten sofort einen Rechtsanwalt mit der Minderungsanzeige.

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