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Fristlose Kündigung

Mietrecht-Ratgeber: In welchen Fällen darf der Vermieter fristlos kündigen?

(Lesezeit: ca. 4 Minuten)

Mieter genießen nach dem deutschen Recht Kündigungsschutz, so darf ein Vermieter nur unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen das Mietverhältnis beenden. Nur in Ausnahmefällen, nämlich bei schwerwiegenden Verfehlungen des Mieters, ist eine sofortige, fristlose Kündigung möglich. Aber auch der Vermieter soll sein Eigentum wirtschaftlich nutzen können und braucht genügend Zeit, um einen Nachmieter zu finden. Mieter dürfen daher ebenfalls nur unter bestimmten Voraussetzungen den Vertrag kündigen, ohne eine Dreimonatsfrist einzuhalten.

Inhalt

  1. Außerordentliche, fristlose Kündigung nach § 543 BGB
  2. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes
  3. Weitere Gründe für Kündigungen durch den Vermieter
  4. Form und Inhalt einer wirksamen Kündigung
  5. Wann dürfen Mieter fristlos kündigen?

Das Wichtigste in Kürze

• Unbefristete Mietverträge können nur durch eine Kündigung beendet werden. Der Regelfall ist die ordentliche Kündigung mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Nur in Ausnahmefällen kann jede Seite außerordentlich, fristlos kündigen.

• Die Kündigung bedarf der Schriftform, muss den Kündigungsgrund angeben und die wesentlichen Tatsachen anführen.

• Fristlose Kündigungen des Vermieters gründen sich oft auf Zahlungsverzug des Mieters oder schwerwiegendes Fehlverhalten, wie Störung des Hausfriedens.

• Kündigungsgründe für Mieter können Gesundheitsgefährdungen oder die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs sein.

1. Außerordentliche, fristlose Kündigung nach § 543 BGB

Nach § 543 I BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher besteht nach der gesetzlichen Definition, wenn es einer Partei angesichts des Verschuldens der anderen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht mehr zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Viele Kündigungen sind unwirksam, weil die formalen Voraussetzungen nicht erfüllt sind oder die Rechtsprechung den vorgebrachten Grund nicht akzeptiert. Auch mangelt es häufig an einer erforderlichen Abmahnung. Wer als Mieter eine fristlose Kündigung erhält, sollte ihre Wirksamkeit daher von einem erfahrenen Rechtsanwalt prüfen lassen.

2. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes

Der häufigste Grund für fristlose Kündigungen im Mietrecht ist der Zahlungsverzug des Mieters. Nach § 543 II Nr. 3 BGB ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder eines erheblichen Teils dieser zwei Zahlungen im Rückstand ist oder der Rückstand über mehr als zwei Zahlungstermine insgesamt den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht hat. Der Mieter hat noch die Möglichkeit, die Räumung zu verhindern und das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn er den Rückstand innerhalb zweier Monate, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt worden ist, vollständig begleicht (§ 569 III Nr. 2 BGB). Diese Schonfrist dürfen Mieter allerdings nicht mehrmals in kurzen Abständen in Anspruch nehmen, sondern frühestens, wenn die letzte Kündigung wegen Zahlungsverzuges zwei Jahre zurückliegt. Mietrückstand bezieht sich dabei auf die Kaltmiete sowie die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, nicht aber auf abgerechnete oder abzurechnende Nebenkosten. Falls die Parteien sich nur über Guthaben aus alten Abrechnungen streiten, ist deshalb keine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Auch wenn der Mieter das Recht zur Aufrechnung hat, weil er aufgrund von Mängeln mindern darf, ist die fristlose Kündigung unzulässig. Aber Vorsicht: Die eigene Ansicht, ein Minderungsrecht zu haben, reicht nicht aus. Mieter sollten sich vor jeder Minderung unbedingt anwaltlich beraten lassen, um nicht den Wohnungsverlust zu riskieren.

3. Weitere Gründe für Kündigungen durch den Vermieter

Im Übrigen können Vermieter fristlos kündigen, wenn ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten schwerwiegend verletzt hat. In diesen Fällen muss der fristlosen Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen. Gründe sind zum Beispiel erhebliche Lärmbelästigung oder andere Störungen oder Beleidigungen der übrigen Hausbewohner (Störung des Hausfriedens, § 569 II BGB). Dies ist beispielsweise auch der Fall, wenn permanent Gestank aus der Wohnung dringt, weil ein Mieter 20 Katzen auf engem Raum hält. Ebenso kann ein Vermieter eine fristlose Kündigung durchsetzen, wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt oder grob fahrlässig Gefahren, wie Brände oder Überschwemmungen, herbeiführt. Weitere Kündigungsgründe sind ständige Unpünktlichkeit bei der Mietzahlung, unerlaubte Untervermietung und vertragswidrige Nutzung, etwa wenn der Mieter in einer zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung ein Gewerbe betreibt.

4. Form und Inhalt einer wirksamen Kündigung

Die fristlose Kündigung wird nur wirksam, wenn sie schriftlich erklärt wird (§ 568 I BGB) und den konkreten Kündigungsgrund nennt (§ 569 IV BGB). Als empfangsbedürftige Willenserklärung muss die Kündigung dem Vertragspartner zugehen, daher empfiehlt sich zu Beweiszwecken immer ein Einschreiben mit Rückschein oder die persönliche Übergabe mit Zeugen. Inhaltlich muss die Kündigung die vorgeworfenen Verfehlungen genau bezeichnen. Beruft sich der Vermieter zum Beispiel auf Belästigungen der Nachbarschaft, muss er jeden einzelnen Vorfall mit Datums- und Zeitangabe exakt schildern. Viele Vermieter sprechen im Kündigungsschreiben hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung aus. Für den Fall, dass die fristlose Kündigung vor Gericht keinen Bestand hat, endet dann das Mietverhältnis nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist dennoch. Dies gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch dann, wenn der Mieter seine Schulden in der Schonfrist ausgeglichen hat (BGH-Beschluss vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 238/15).

5. Wann dürfen Mieter fristlos kündigen?

Ein Mieter kann fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht ermöglicht wird oder der Aufenthalt in den Räumen mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Die vereinbarte Nutzung ist zum Beispiel nicht möglich, wenn der Mieter die Schlüssel nicht erhält oder noch Vormieter in der Wohnung leben. Auch anhaltende Bauarbeiten, Hochwasserschäden oder ein Heizungsausfall im Winter können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Die häufigsten Fälle von Gesundheitsgefährdungen in Mietwohnungen resultieren aus baulichen Sicherheitsmängeln und Schimmelpilzbefall. Auch Mieter müssen vor der Kündigung den Vermieter im Regelfall abmahnen oder ihm eine Frist zur Abhilfe setzen.

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Antworten zum Thema Fristlose Kündigung

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