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Rücktritt vom Mietvertrag möglich?

| Preis: 39 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin Jenny Weber

Wir vermieten zum ersten Mal eine neue Wohnung (Erstbezug) aus Gründen der Finanzvorsorge, die Wohnung ist komplett über eine Bank finanziert, die monatlichen Raten wollen wir aus den Mieteinnahmen tätigen.

Zum 15.6.2015 haben wir einen Mietvertrag geschlossen und unterschrieben. Der Vertrag sieht vor, dass die Mieter zum 10. Juni 2015 die Mietsicherheit (2 Kaltmieten) sowie die Hälfte einer Monatsmiete (für den Monat Juni) auf unser Konto zu überweisen haben. Die Schlüsselübergabe hätte am letzten Donnerstag vonstatten gehen sollen, allerdings ist weder das Geld auf unserem Konto eingetroffen, noch haben sich die Mieter zur Schlüsselübergabe gemeldet. Stattdessen kam am letzten Freitag ein Anruf, der "finanzielle Probleme" geltend machte, die dazu führen, dass frühestens in der kommenden Woche mit einer Zahlung zu rechnen ist.
Meine Frau und ich bekommen nun "kalte Füße", denn in wenigen Tagen ist ja bereits die nächste volle Mietzahlung fällig und wir haben nun erhebiche Zweifel an der Liquidität der Mieter, die selbständig unternehmerisch tätig sind. Die Mieter wollen ungeachtet ihrer Zahlungsschwierigkeiten in die Wohnung einziehen.

Unsere Frage lautet konkret: lässt sich der Vertrag annullieren? Bislang ist - wie gesagt - der Schlüssel nicht übergeben worden, die Wohnung also auch nicht bezogen worden, es sind keine der vertraglich vorgesehen Zahlungen getätigt worden. Könnten wir von dem Vertrag zurücktreten? Wenn ja, wie geht das?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für die Nutzung von Yourxpert. Ihre Anfrage beantworte ich gern wie folgt:

Um das Ergebnis vorweg zu nehmen, ein Rücktritt von einem Mietvertrag ist leider nicht möglich. Bei einem Mietvertrag handelt es sich rechtlich um ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis, bei dem sich die Vertragsparteien wiederkehrende Leistungen schulden: Mietzins und Zurvergügungstellen des Mietobjektes. Dauerschuldverhältnissen ist es nach der rechtlichen Konstruktion immanent, dass man von Ihnen nicht per se zurücktreten kann. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen:
- ein Rücktrittsrecht wurde vertraglich vereinbart.
- das Schuldverhältnis wurde noch nicht in Vollzug gesetzt, also der Besitz an den Räumen wurde noch nicht auf den Mieter übertragen, obwohl der Zeitpunkt des Mietbeginns laut Mietvertrag erreicht bzw. überschritten wurde und der Vermieter trotz Nachfristsetzung weiterhin dem Mieter den Zugang zu dem Mietobjekt nicht gewährt.

Letzterer Ausnahmefall ist vorliegend wohl unstreitig nicht gegeben. Unbekannt ist mir jedoch, ob Sie und der Mieter hier ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart haben.

Sollte dies nicht der Fall sein, bliebe Ihnen vorliegend nur die Möglichkeit einer Kündigung des Mieters.

Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, die Kaution in 3 Raten zu zahlen, sofern eine Barkaution vereinbart wurde. Dies ergibt sich aus § 551 Abs. 2 BGB. Eventuelle Ausschlüsse dieser „Ratenzahlung“ im Mietvertrag wären unwirksam.
Dabei wird die Kautionszahlung spätestens mit Wirksamwerden des Mietvertrages fällig, zumindest die erste von drei gleichen Raten, wenn der Mieter diese Ratenzahlung verlangt. Die Vereinbarung, dass die Kaution bereits am 10.06. zu leisten ist, während der Vertragsbeginn erst auf den 15.06. ist vorliegend unwirksam. Es greift in diesem Falle die gesetzliche Regelung, also Fälligkeit der Kaution zu Mietbeginn am 15.06.2015. Dem Vermieter steht hinsichtlich der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht mit der Übergabe der Wohnung zu. Sie als Vermieter können also die Aushändigung der Wohnungsschlüssel solange verweigern, bis die Kaution bzw. deren erste Rate gezahlt ist. Die „richtige“ und sichere Reihenfolge, welche Sie bereits beachtet haben ist: Erst die Kautionszahlung und dann die Wohnung und deren Schlüssel. Zu beachten ist dabei, dass dem Mieter umgekehrt kein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zusteht, Sie behalten also den Anspruch gegen den Mieter auf Mietzahlung (vorliegend ab 15.06.).

Welche mietrechtlichen Folgen es nun hat, wenn der Mieter, wie in Ihrem Falle, die Kaution nicht (pünktlich) zahlt, erläutere ich Ihnen im folgenden Absatz:

Zunächst könnten Sie eine Zahlungsklage erheben, wobei Sie keine Verzugszinsen geltend machen können, denn es bleibt ja auch während des Mietverhältnisses das Geld des Mieters, Ihnen ist also durch die verspätete Zahlung kein Zinsschaden entstanden, da bei Rückzahlung der Kaution auch die Zinsen an den Mieter zurück zu zahlen sind.
Eine Zahlungsklage -meine ich aus Ihrer Fragestellung herauslesen zu können- dürfte hier jedoch nicht in Ihrem Interesse liegen, da dies zunächst mit nicht unerheblichen Kosten und Aufwand für Sie verbunden ist.

Da die nicht rechtzeitige Zahlung der Kaution bzw. der ersten Rate eine Vertragsverletzung darstellt, könnten sie dem Mieter hier ordentlich, also fristgemäß mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Dies ergibt sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aus Gründen der Rechtssicherheit empfiehlt es sich jedoch immer bei einer vermieterseitigen ordentlichen Kündigung wegen einer Vertragspflichtverletzung, dass zunächst eine Abmahnung vom Vermieter erfolgt.

Ebenso ist unter Vorliegen gewisser Umstände eine, bisher sehr umstrittene, außerordentliche, fristlose Kündigung möglich. Der Gesetzgeber hat hier einen Tatbestand geschaffen, wonach der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen kann.

§ 569 Abs. 2a BGB berechtigt den Vermieter das Wohnraummietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter sich mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug befindet, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Berechnungsgrundlage des Verzugsrückstands ist die vereinbarte monatliche Grundmiete. Diese entspricht der im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldeten Miete. Als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten bleiben nach § 569 Abs. 2a S. 2 BGB unberücksichtigt. Das korrespondiert inhaltlich mit der Regelung zur Kautionsobergrenze in § 551 Abs. 1 S. BGB. Sind die allgemeinen Betriebskosten verdeckt in die Miete integriert, wie es bei der Teil-Pauschal- oder Teil-Inklusivmiete der Fall ist, ist diese Grundlage der Rückstandsberechnung (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 551 Rn. 30).


Der kündigungsrelevante Rückstand ist also erst erreicht, wenn der Mieter sich mit zwei Kautionsraten im Rückstand befindet. Zu beachten ist hierbei, dass die erste Rate bei Mietbeginn und die zweite Rate bei Zahlung der nächsten Monatsmiete fällig ist. Ist also nichts vereinbart oder es wurde vereinbart, dass die Miete monatlich bis spätestens zum dritten Werktag des Monats zu zahlen ist, würde der kündigungsrelevante Rückstand in zeitlicher Hinsicht eintreten, wenn die zweite Rate der Kaution nicht bis zum 03.07.2015 bei Ihnen eingegange ist.
Weiterhin hängt es von der Kautionhöhe ab, wann der Rückstand erreicht ist, der Sie zu einer Kündigung berechtigen würde.
Liegt ausnahmsweise die Kautionshöhe unterhalb der Kautionshöchstgrenze von drei Nettomieten, kann der kündigungsauslösende Rückstand von zwei Monatsmieten erst bei Verzug des Mieters auch mit der dritten Teilzahlung erreicht sein, sofern alle drei Kautionsraten zusammengerechnet mindestens zwei Monatsmieten entsprechen.

Sollte gemäß der vorgenannten Voraussetzungen ein Rückstand in einer Höhe, der 2 Monatsmieten vorliegen, also der Mieter bislang keine Ratenzahlung von Ihnen verlangt haben, so wäre vorliegend eine fristlose Kündigung möglich.

Ein entsprechendes Schreiben könnte wie folgt lauten:

„Sehr geehrte/r Frau/Herr Mieter/in,
hiermit kündige ich Ihnen außerordentlich und fristlos, das am …(Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses) über die Mietwohnung in … (Bezeichnung des Ortes der Mietwohnung) geschlossene Mietverhältnis, da Sie mit der vereinbarten Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.“
Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis mit Ihnen aus o.g. Grund fristgemäß.

Mit freundlichen Grüßen
Vermieter“

Im Hinterkopf sollte Sie jedoch behalten, dass es eine gesetzliche Sonderregelung gibt, die es dem Mieter ermöglicht, die Kündigung im Nachhinein unwirksam zu machen. Dabei handelt es sich um § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB:
„ … Kündigung wird (auch) dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.“


Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten oder Nachfragen können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin

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