Passwort vergessen?
ODER Login mit Google
  • Meine Beratungen
  • Kostenlos registrieren
  • Hilfe & Service
Angebot einholen

Mietrecht-Ratgeber: Unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag

(Lesezeit: ca. 6 Minuten)

In den meisten Mietverträgen kommt es zu sogenannten Reparaturklauseln. Was viele Mieter nicht wissen ist, dass Schönheitsreparaturen gemäß § 535 BGB Sache des Vermieters sind. In vielen Fällen wird die Instandhaltung der Wohnung aber dem Mieter auferlegt, weshalb es besonders wichtig ist auf möglicherweise unwirksame Klauseln diesbezüglich im Mietvertrag zu achten. In diesem Schönheitsreparatur-Ratgeber erfahren Sie auf was Sie in diesem Zusammenhang achten müssen.

Inhalt

  1. Was sagt das Gesetz über Schönheitsreparaturen?
  2. Was sind Schönheitsreparaturen und was nicht?
  3. Wann ist eine Klausel unwirksam?
  4. Die häufigsten Fehler bei Schönheitsreparaturklauseln
    4.1 Starre Fristenpläne
    4.2 Fachhandwerkerklauseln
    4.3 Quotenabgeltungsklauseln
    4.4 Farbvorgaben
    4.5 Auszugsrenovierung bei unrenovierter Wohnung
  5. Konsequenzen unwirksamer Klauseln
  6. Verrechnung der Renovierungskosten mit der Kaution

Das Wichtigste in Kürze

  • Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Nur wenn er diese Pflicht im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt hat, muss der Mieter renovieren.
  • Reparaturklauseln können nur dann wirksam sein, wenn sie die Renovierungspflicht vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig machen.
  • Nach der heutigen Rechtsprechung ist eine Vielzahl gebräuchlicher Reparaturklauseln unwirksam, vor allem in den bis 2007 genutzten Formularmietverträgen.
  • Wenn eine Reparaturklausel unwirksam ist, muss der Mieter nicht renovieren und kann für bereits geleistete Arbeiten Ersatz verlangen.

1. Was sagt das Gesetz über Schönheitsreparaturen?

Entgegen der landläufigen Meinung, dass stets der Mieter die Wohnung in einem ordentlich renovierten Zustand halten müsse, bestimmt das Gesetz in § 535 BGB genau das Gegenteil: Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters. Für die Nutzung und auch Abnutzung der Räume zahlt der Mieter schließlich die Miete. Doch anstatt die Reparaturen einzukalkulieren und die Nettomiete entsprechend heraufzusetzen, entscheiden sich fast alle Vermieter dafür, dem Mieter die Instandhaltung durch vertragliche Regelungen aufzuerlegen.

2. Was sind Schönheitsreparaturen und was nicht?

Zu den Schönheitsreparaturen zählen nach § 28 IV S. 3 II. BV das Streichen oder auch Tapezieren der Wände, die Reinigung von Teppichböden, das Lackieren oder Streichen der Türen und Fenster von der Innenseite, das Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren und der Wohnungstür von innen. Kleine Vorarbeiten müssen dabei mit erledigt werden, zum Beispiel Dübellöcher beseitigen oder Putzrisse verschließen. Dagegen zählen das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden und die Beseitigung von Rissen im Mauerwerk zu der sogenannten Grundsanierung, die immer der Vermieter übernehmen muss. Außenanstriche an Fenstern oder Türen und Malerarbeiten am Balkon gehören ebenfalls nicht zu den Schönheitsreparaturen.

3. Wann ist eine Klausel unwirksam?

Die strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) hat inzwischen dazu geführt, dass etwa die Hälfte aller in Mietverträgen verwendeten Reparaturklauseln unwirksam ist. Dies gilt insbesondere für ältere Verträge bis 2007, die sich an früherer Rechtsprechung orientierten. Im Ergebnis darf die Klausel den Mieter nicht verpflichten, die Wohnung zu renovieren, obwohl kein Bedarf besteht. Zulässig sind stets nur solche Klauseln, die eine Renovierungspflicht abhängig vom Zustand der Wohnung begründen. Außerdem darf die Klausel den Mieter in seiner Farb- und Materialauswahl während der Wohnzeit nicht unangemessen einschränken. Sie darf keine Verpflichtung enthalten, die Reparaturen durch Dritte ausführen zu lassen, oder dem Mieter Arbeiten auferlegen, die über die genannten Schönheitsreparaturen hinausgehen.

4. Die häufigsten Fehler bei Schönheitsreparaturklauseln

4.1 Starre Fristenpläne

Noch heute finden sich in vielen Mietverträgen starre Fristenpläne, nach denen der Mieter jeweils in mehrjährigen Rhythmen bestimmte Räume zu sanieren hat. Diese Klauseln sind unwirksam, da sie eine Verpflichtung unabhängig vom Renovierungsbedarf begründen (BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03). Die bisher gebräuchlichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren für Küchen und Bäder, Wohnräume und Nebenräume hält der BGH außerdem für zu knapp bemessen, da sich die Materialqualitäten verbessert haben und ein Anstrich heute deutlich länger vorhalten kann als in den 1970er Jahren, aus denen diese Vorgaben stammen. Auch solche Klauseln, die den Mieter womöglich mehrfach zu Reparaturen verpflichten, weil sie einen Fristenplan enthalten und zusätzlich eine Auszugsrenovierung vorsehen, sind unwirksam.

Eine Klausel mit Fristenplan kann allerdings wirksam sein, wenn sie abgeschwächt wurde und somit an die tatsächliche Situation angepasst werden kann, zum Beispiel mit Formulierungen wie "regelmäßig" oder "bei Bedarf". Entscheidend ist immer der Zustand der Wohnung: Hat der Mieter sich selten oder gar nicht in der Wohnung aufgehalten und nichts abgenutzt, muss er auch nicht renovieren.

4.2 Fachhandwerkerklauseln Schönheitsreparaturen

Unzulässig ist auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durch einen Handwerker oder einen sonstigen Dritten vornehmen zu lassen (BGH, Urteil vom 09.06.2010, Az.: VIII ZR 294/09). Wenn er selbst die Arbeiten ordentlich ausführen kann, darf er dies auch. Er muss allerdings sorgfältig arbeiten, das Ergebnis soll so aussehen, wie es von einem geübten Heimwerker zu erwarten ist.

4.3 Quotenabgeltungsklauseln

Viele Verträge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter anteilig Reparaturkosten zu tragen hat, wenn das Mietverhältnis nur so kurz bestanden hat, dass noch keine Renovierung fällig war. Inzwischen hält der BGH solche Quotenabgeltungsklauseln generell für unzulässig, weil der Mieter nicht im Voraus absehen kann, welche Kosten auf ihn zukommen.

4.4 Farbvorgaben

Der Vermieter darf nicht per Klausel im Mietvertrag bestimmen, in welchen Farben der Mieter seine Wände gestalten soll. Er kann allerdings verlangen, dass die Wohnung bei Auszug wieder mit einem neutralen Anstrich zu versehen ist. Dabei schränkt die Vorgabe "Weiß" nach Auffassung des BGH den Mieter zu stark ein (BGH, Urteil vom 23.09.2009, Az.: VIII ZR 344/08). Dieser darf alle hellen, unauffälligen Farbtöne von Beige bis Eierschale verwenden, die dem gängigen Geschmacksempfinden entsprechen.

4.5 Auszugsrenovierung bei unrenovierter Wohnung

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, kann nicht durch eine Klausel verpflichtet werden, bei Auszug zu renovieren. Etwas anderes gilt höchstens dann, wenn der Mieter bei Einzug eine Entschädigung dafür erhalten hat, dass er selbst renoviert oder aber in einer unrenovierten Wohnung gelebt hat, zum Beispiel durch einen angemessenen Mietnachlass in den ersten Monaten.

5. Konsequenzen unwirksamer Klauseln

In den meisten Fällen wird durch eine unwirksame Bestimmung die gesamte Reparaturklausel unwirksam, sodass der Mieter nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Hat er bereits renoviert, weil er von der Unwirksamkeit der Klausel nichts wusste, besteht ein Anspruch auf Aufwendungsersatz, der sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjährt. Falls der Mieter Handwerker beauftragt hat, kann er die Material- und Arbeitskosten laut Rechnung geltend machen. Hat er dagegen selbst renoviert, kann er neben den Materialkosten auch einen angemessenen Ausgleich für seine entgangene Freizeit beanspruchen.

Wenn ein Mieter dagegen renoviert hat, obwohl er wusste, dass er wegen der unzulässigen Klausel dazu nicht verpflichtet war, besteht kein Anspruch auf Erstattung.

6. Verrechnung der Renovierungskosten mit der Kaution

Sofern eine wirksame Reparaturklausel im Mietvertrag vereinbart wurde und der Mieter bei Auszug seiner Renovierungsverpflichtung nicht nachgekommen ist, kann der Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten. Dabei darf er die voraussichtlichen Kosten der Schönheitsreparaturen schätzen. Auch falls der Mieter renoviert, aber die Arbeiten so mangelhaft ausgeführt hat, dass der Vermieter nachbessern lassen muss, darf dieser die geschätzten Kosten von der Mietsicherheit abziehen.

Bei strittigen Klauseln empfiehlt es sich für beide Vertragsparteien, schon kurz vor dem Ende des Mietverhältnisses anwaltlichen Rat einzuholen und klären zu lassen, ob und in welchem Umfang der Mieter renovieren muss. Unsere Experten von yourXpert überprüfen alle Vertragsbestimmungen schnell und professionell zum Festpreis.

Bildnachweis: © fotolia.com – ungermedien

Sie möchten Ihren Mietvertrag prüfen lassen?

Lassen Sie Ihren Mietertrag auf mögliche unwirksame Klauseln von unseren Anwält*innen schnell und zuverlässig prüfen!

Bei Unklarheiten haben Sie die Möglichkeit kostenlose Rückfragen zu stellen!

Ihr Auftrag wurde inhaltlich nicht korrekt bearbeitet? Für diesen Fall bieten wir Ihnen die Geld-zurück-Garantie!

Hier können Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen

Antworten zum Thema Schönheitsreparatur

Antworten 21-30 von 60
Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
1. ) §2 /9 Wir generieren teilweise Umsatz-Steuerbefreit Umsätze. Wie müsste der Passus geändert werden? 2. ) §3 /2 Betrieb einer Tanzschule („Tanzschule No. 10“) muss ersetzt werden durch Sportstätte (Tanzschule) mit Gastronomie und Eventlocation wie im Nutzungsänderungsantrag...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Bernhard Schulte
beantwortet von Rechtsanwalt Bernhard Schulte
Kernfrage: Muss der Mieter bei Auszug unter diesen Umständen renovieren, sprich sind die Schönheitsreparatur- und die Endrenovierungsklauseln gültig? Im Mietvertrag steht zum Thema Renovierung, Schönheitsreparaturen und Auszug (Zitat): §14 Zustand der Mieträume 1...
» weiterlesen
Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Mietvertrag prüfen - gewerblich
beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Wir wünschen uns die Sichtung des anhängenden Mietvertrags nach "Haken" und kritischen Punkten...
» weiterlesen
Rechtsanwältin Silvana Grass
Prüfung Mietvertrag
beantwortet von Rechtsanwältin Silvana Grass
Prüfung Mietvertrag mit Ergänzungsvorschlägen mit Schwerpunkt Haftung bei schäden und Kosten, Insbesonders die Pflichten der Reperatur und die damit verbundenen Haftungen. Kann der Vermieter nicht mit dieser Klausel alle Reperaturen die während der Mindest-Mietdauer entstehen auf mich umlegen...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Bernhard Schulte
beantwortet von Rechtsanwalt Bernhard Schulte
Hallo Herr Schulte, folgendes Vorgeschehen: Weigerung der Vermieterin (V) das Mietkautionskonto herauszugeben. Am 23. 09. 2017 fand die Wohnungsübergabe meiner Mietwohnung (MW)statt, ich erhielt mein Übergabeprotokoll ohne Mängel vom Anwalt der V unterschriebe...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Ray Migge
beantwortet von Rechtsanwalt Ray Migge
Sehr geehrter Herr Migge, eine eng befreundete Kollegin hat nach 3-jähriger Nutzung einer gemieteten Wohnung in München diese fristgerecht gekündigt und ist zum Ende März 2017 ausgezogen...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Bernhard Schulte
Schönheitsreparaturen und vertragsgemäße Übergabe - Mietvertragende
beantwortet von Rechtsanwalt Bernhard Schulte
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Schulte, es geht um Schönheitsreparaturen bei Mietvertragsende und die vertragsgemäße Beendigung des Mietvertrages in einer Seniorenresidenz. Die Wohnungen sind nach regulärem Mietrecht vermietet...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Guten Tag, wir vermieten aktuell ein altes Haus, welches wir Anfang 2017 erst übernommen haben. Dies haben wir zunächst zu Mietzwecken aufbereitet und vermietet mit dem Hinweis auf das Hausalter und die "Ecken und Kanten"...
» weiterlesen
Rechtsanwältin Silvana Grass
beantwortet von Rechtsanwältin Silvana Grass
Hallo, ich bin am September 2015 in eine Mietwohnung gezogen. Aufgrund der Dringlichkeit (neuer Arbeitsbeginn und Umzug von Nord- nach Süddeutschland) haben wir die Wohnung ungestrichen übernommen...
» weiterlesen
Steuerberaterin und Rechtsanwältin  Ira von Cölln
Ich habe eine Wohnung vermietet, Teil der Mietsache ist eine Einbauküche mit Geschirrspülmaschine. Der Mieter beansprucht jetzt den Austausch der Spülmaschine wg. eines technischen Defekts, der zur Überhitzung führen könnte...
» weiterlesen

Sie möchten Ihren Mietvertrag prüfen lassen?

Lassen Sie Ihren Mietertrag auf mögliche unwirksame Klauseln von unseren Anwält*innen schnell und zuverlässig prüfen!

Bei Unklarheiten haben Sie die Möglichkeit kostenlose Rückfragen zu stellen!

Ihr Auftrag wurde inhaltlich nicht korrekt bearbeitet? Für diesen Fall bieten wir Ihnen die Geld-zurück-Garantie!

Hier können Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen

Fachartikel zum Thema Schönheitsreparatur

Fachartikel 1-4 von 4
Rechtsanwalt Samet Sen
Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

Sie möchten Ihren Mietvertrag prüfen lassen?

Lassen Sie Ihren Mietertrag auf mögliche unwirksame Klauseln von unseren Anwält*innen schnell und zuverlässig prüfen!

Bei Unklarheiten haben Sie die Möglichkeit kostenlose Rückfragen zu stellen!

Ihr Auftrag wurde inhaltlich nicht korrekt bearbeitet? Für diesen Fall bieten wir Ihnen die Geld-zurück-Garantie!

Hier können Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen

Sie möchten Ihren Mietvertrag prüfen lassen?

Lassen Sie Ihren Mietertrag auf mögliche unwirksame Klauseln von unseren Anwält*innen schnell und zuverlässig prüfen!

Bei Unklarheiten haben Sie die Möglichkeit kostenlose Rückfragen zu stellen!

Ihr Auftrag wurde inhaltlich nicht korrekt bearbeitet? Für diesen Fall bieten wir Ihnen die Geld-zurück-Garantie!

Hier können Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen

Jetzt zum Newsletter anmelden und die besten Rechts-Tipps erhalten
+ exklusive Gutscheinaktionen für alle Beratungsbereiche