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Vermietete ETW - Mieter fordert Austausch Spülmaschine

| Preis: 59 € | Mietrecht
Beantwortet

Ich habe eine Wohnung vermietet, Teil der Mietsache ist eine Einbauküche mit Geschirrspülmaschine. Der Mieter beansprucht jetzt den Austausch der Spülmaschine wg. eines technischen Defekts, der zur Überhitzung führen könnte. Nach seinen Angaben hält ein Fachbetrieb die Reparatur der Spülmaschine für wirtschaftlich nicht sinnvoll. Mein Mieter wünscht nun den Austausch der Spülmaschine, möchte aber ein höherwertiges Gerät (Miele) einrichten das etwa preislich doppelt so hoch liegt wie ein technisch vergleichbares Gerät anderer Hersteller (z.B. Bosch).

Ich gehe davon aus dass ich als einen Teil der Mietsache die Spülmaschine tatsächlich ersetzen muss, allerdings mit einem zur heute eingerichteten Maschine vergleichbaren technischen Standard und nicht die doppelt so teure "Luxusausführung", korrekt? Was passiert bei einem Mieterwechsel, wenn ich jetzt die Kosten für ein Standardgerät bezahle, der Mieter den Aufpreis für die Luxusvariante selbst trägt und dann auszieht. Muss ich dann eine Ablöse bezahlen und wie wäre sie zu beweerten?

Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratsuchender,

dadurch das Antworten von mir teilweise veröffentlicht werden, muss ich Sie leider anonym anreden.

Die mietrechtliche Problemstellung ist jeweils eine andere, je nachdem ob es sich um eine mitvermietete Einbauküche oder um die Küche des Mieters (oder eine vom Vormieter übernommene Küche) handelt.

Ob die Einbauküche mitvermietet ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag.

Sie geben an, dass es jedenfalls mitvermietet ist und nicht selbst vom Vormieter abgezahlt wurde. D.h. Ihnen als Vermieter gehört die Küche.

Steht im Mietvertrag bspw. „Küche möbliert“ so ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung mit einer Einbauküche auszustatten. Eine vorhandene Küche ist mitvermietet. Ebenso verhält es sich in der Regel, wenn der Mietervertrag keine Bestimmungen über die Einbauküche enthält, jedoch bei der Besichtigung und Übergabe der Räume eine solche Küche vorhanden ist.

Also: Damit sind Sie auch für die Küche verantwortlich. Aber Sie sind nicht verpflichtet ein höherwertiges Modell einzubauen. Sollten Sie sich mit dem Mieter einigen und eine Lusxusausführung einbauen und der Mieter zahlt einen Teil davon, sollten Sie eine Einigung finden.

1. Möglichkeit: Der Mieter kauft die Spülmaschine selbst und kann sie nach Mietzeit mitnehmen.

2. Möglichkeit: Sie kaufen die Spülmaschine selbst (Sie sind nicht verpflichtet eine höherwertige einzubauen. Im Rahmen des Mietverhältnisses hilft das aber vielleicht weniger.

3. Möglichkeit: Sie einigen sich mit dem Mieter auf eine bestimmte Zuzahlung, der Mieter zahlt den Aufpreis, ist dies sicherlich eine gute Variante.

Die zivilrechtliche “Ablöse” ist wie folgt geregelt:
Wichtig ist, dass Sie wissen, dass der Mieter die Wohnung grundsätzlich mit allen Einrichtungen ausstatten darf, die dem normalen Wohnen dienen. Der Vermieter darf dies nicht verbieten, solange sich die Maßnahme im Rahmen des üblichen Gebrauchs hält ( LG Essen WM 87, 257). Der Einbau einer Einbauküche ist grundsätzlich zulässig. Dazu gehört dann auch eine bessere Spülmaschine. Sie zahlnen nur den Preis einer normalen Spülmaschine. Achten Sie dann vielleicht darauf, dass auch die Einbaukosten inklusive sind, das ist bei teuereren Geräten häufig der Fall.

Bei Auszug gilt: Grundsätzlich darf der Mieter all seine Einrichtungsgegenstände ausbauen und mitnehmen wie seine Möbel auch (BGH WM 82, 50), der Wegnahmeanspruch verjährt in 6 Monaten nach Mietende (BGH WM 87, 262). Wichtig: Der Mieter muss grundsätzlich aber auch den ursprünglichen Zustand wieder herstellen. Dies können Sie vertraglich ausschließen und nur den Aufwendungsersatz vereinbaren.

Beim Auszug kein Aufwendungsersatz gegen über dem Vermieter: Hat der Mieter mit dem Vermieter keine entsprechende Vereinbarung getroffen, so kann er vom Vermieter keinen Ersatz verlangen. Das gilt auch dann, wenn sich durch die Baumaßnahme des Mieters der Gebrauchswert der Wohnung erhöht hat, es sich also um eine echte Modernisierung handelt. In einem vom LG Düsseldorf entschiedenen Fall hatte der Mieter eine Einbauküche nebst neuen Boden- und Wandfließen im Wert von 15.000 € anbringen lassen. Das Gericht gewährte ihm keinen Ausgleichanspruch! LG Düsseldorf , Urteil vom 15. November 2001 , Az: 21 S 644/00; WE 2003, 16-17. Nur dann, wenn der Vermieter aufgrund der Einbauten eine höhere Miete erzielt, kann der Mieter einen entsprechenden Ausgleichanspruch (in engen Grenzen) haben. Beispiel einer möglichen Berechnung: Höhere Mieteinnahmen pro Jahr 500 € – Ausgleichanspruch max 11 mal 500 € = 5.500 €. Bezahlt der Nachmieter für die Übernahme der Gegenstände eine Ausgleichzahlung an den Vermieter, so muss der Vermieter den erhaltenen Betrag gem §§ 812, 818 BGB an den Vormieter ausbezahlen.

Insofern würde ich nur den Einbau vereinbaren und keinen Betrag. Sollte sich der Mieter nicht darauf einlassen, dann würde ich abschlägig nach Nutzungsdauer die Zahlung staffeln. 500,- Euro Zuzahlung durch Mieter – jeden Monat den er weiter mietet, 12,- Euro weniger (wäre eine Nutzungsdauer von 3,48 Jahren).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Ich möchte noch darauf hinweisen, dass das Zurückhalten relevanter Informationen die rechtliche Beurteilung radikal verändern kann. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Mit freundlichen Grüßen
RA StB Ira von Cölln, LL.M.

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