Passwort vergessen?
ODER Login mit Google
  • Meine Beratungen
  • Kostenlos registrieren
  • Hilfe & Service
Angebot einholen

​Mietrecht-Ratgeber Mieterhöhung: Wann Ihr Vermieter die Miete erhöhen kann und wie Sie dagegen vorgehen können

(Lesezeit: ca. 6 Minuten)

Für die meisten Mieter ist die Höhe der Miete beim Abschluss eines Mietvertrages wichtig oder sogar entscheidend. Viele müssen an ihre wirtschaftliche Schmerzgrenze gehen. Mehr als 25 % des monatlichen Einkommens verwendet der deutsche Durchschnittsmieter für Mietzahlungen. Eine Mieterhöhung kann dazu führen, dass der Mieter die Wohnung aufgeben muss. Da beruhigt es zunächst, dass die im Mietvertrag angegebene Miethöhe bindend ist. Die von Vermieter und Mieter unterzeichneten Vereinbarungen sind rechtsverbindlich, wenn sie nicht gegen geltendes Recht oder gegen die guten Sitten verstoßen. Eine nachträgliche Änderung kann nur in Form einer Vereinbarung, also mit Zustimmung aller Unterzeichner des Vertrages erfolgen gemäß § 557 BGB.

Inhalt

  1. Mieterhöhungsvereinbarungen im Mietvertrag
  2. Mieterhöhungen nach gesetzlicher Vorschrift
  3. Mieterhöhung wegen aufgewendeter Modernisierungskosten
  4. Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Miethöhe
  5. Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Fristenprüfung
  6. Versteckte Instandhaltungsaufwendungen finden
  7. Verweigerte Unterschrift, Sonderkündigungsrecht und Härtefall

Das Wichtigste in Kürze

  • Mieterhöhungen sind nur einverständlich oder mit nachvollziehbarer Begründung möglich. Der Vermieter kann jedoch auf die Erteilung der Zustimmung klagen.
  • Laut § 557 a BGB ist eine sogenannte Staffelmiete erlaubt, wenn sie im Mietvertrag geregelt ist. Das heißt, dass über einen bestimmten Zeitraum regelmäßig die Miete erhöht wird.
  • Es ist ebenso möglich, die Miete an den deutschen Preisindex zu binden.
  • Weitere Gründe für eine Mieterhöhung können zum einen Modernisierungskosten, aber auch Anpassungskosten an die örtliche Miete sein.
  • Der Vermieter darf 11 % der von ihm investierten Summe auf die monatlichen Mietzahlungen umlegen, wenn er dies rechtzeitig angekündigt hat.
  • Eine Mieterhöhungsankündigung ist nur dann fristgerecht, wenn zwischen letzter Mieterhöhung und dem in Aussicht genommenen Erhöhungstermin 15 Monate vergangen sind.
  • Der Mieter sollte auf versteckte Instandhaltungsaufwendungen, gerade bei Modernisierungskosten, achten.

1. Mieterhöhungsvereinbarung im Mietvertrag

Mieterhöhungen können im Mietvertrag geregelt werden. Zulässig ist es, im schriftlichen Mietvertrag zu vereinbaren, dass sich die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums regelmäßig erhöht. Eine solche Vereinbarung wird in § 557a BGB als „Staffelmiete“ bezeichnet und wird meistens mit einem höchstens 4 Jahre geltenden Kündigungsausschluss kombiniert. Solange die Staffelmietvereinbarung gilt, sind Mieterhöhungen zur Anpassung an die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung ausgeschlossen.

Der § 557b BGB erlaubt, die Miete mit dem deutschen Preisindex so zu verbinden, dass sie sich erhöht, wenn der Index steigt (Indexmiete). Während der Geltung sind Mieterhöhungen zur Anpassung an Vergleichsmieten unzulässig und modernisierungsbedingte Erhöhungen nur unter besonderen Voraussetzungen möglich.

2. Mieterhöhungen nach gesetzlicher Vorschrift

Mieterhöhungen sind nur einverständlich oder mit nachvollziehbarer Begründung durch den Vermieter möglich. Welche Gründe zu einer Mieterhöhung berechtigen, hat der Gesetzgeber in den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgelegt.

Gründe für eine Mieterhöhung können sein:

  • Umlage von Modernisierungskosten
  • Anpassung an die ortsübliche Miethöhe

3. Mieterhöhungen wegen aufgewendeter Modernisierungskosten

Bauarbeiten am Haus führen nicht immer zu Mieterhöhungen. Für Instandhaltung und notwendige Reparaturen muss der Vermieter allein aufkommen. Nur dann, wenn er durch Modernisierung einen Mehrwert schafft, von dem auch der Mieter profitiert, ist eine Kostenumlage auf die Miete möglich.

Gemäß § 559 BGB, darf der Vermieter 11 % der von ihm investierten Summe auf die monatlichen Mietzahlungen umlegen, wenn die Voraussetzungen dafür gegeben sind. In § 555 b BGB wird definiert, unter welchen Bedingungen eine Umlage auf die Miete gerechtfertigt ist. Im Regelfall wird sich der Vorteil bei der Einsparung von Energie- oder sonstigen Verbrauchskosten bezahlt machen. Auch eine Verbesserung der allgemeinen Wohnsituation durch Modernisierung kann dazu führen, dass 11 % des Kostenaufwands umlagefähig werden.

Eine ausführliche und fristgerechte Modernisierungsankündigung ist wichtig, denn eine Mieterhöhung ist nur nach Modernisierungsarbeiten möglich, die rechtzeitig angekündigt wurden. Die erste Ankündigung muss spätestens 3 Monate vor Baubeginn bei den Mietern zugehen. Die Mieter haben Anspruch auf konkrete Informationen über die Art und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten. Der Vermieter muss bereits zu diesem frühen Zeitpunkt genau berechnen, wie sich die Miete nach der geplanten Kostenumlage erhöhen wird. Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist nicht notwendig. Der Mieter muss die Modernisierung dulden, wenn sie den rechtlichen Erfordernissen entsprechend angekündigt wurde.

Für den einzelnen Mieter bleibt nur die Möglichkeit, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen oder einen Härtefallantrag zu stellen. Auf die gesetzliche Härtefallregelung muss der Vermieter in seiner Erklärung besonders hinweisen.

4. Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Miete

Die Ortsüblichkeit der Miethöhe wird aufgrund von Vergleichswerten aus dem Umfeld des Mietobjekts festgestellt. Vergleichswohnungen müssen eine ähnliche Größe und ähnliche Ausstattung aufweisen.

Mieterhöhung
Wer so einen Brief bekommt, sollte zunächst prüfen lassen, ob die Mieterhöhung gültig ist

Die Anpassung der Miete an die ortsübliche Miethöhe ist die häufigste Begründung für regelmäßige Mieterhöhungsverlangen. In § 557 BGB heißt es, dass Vermieter und Mieter während der Mietzeit neue Vereinbarungen über die Miethöhe schließen können. Wichtig ist dabei, dass der Vermieter dann, wenn die vertraglich vereinbarte Miete tatsächlich unter der Grenze der Ortsüblichkeit liegt, einen Rechtsanspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung hat. Diesen Rechtsanspruch kann der Vermieter, wenn es notwendig wird, auch vor Gericht einklagen.

Die Ankündigung einer Mieterhöhung nach § 557 BGB muss schriftlich und fristgemäß erfolgen. Zu beachten ist, dass die Mieterhöhung nur einmal im Jahr erklärt werden darf. Deshalb ist eine Mieterhöhungsankündigung nur dann fristgerecht, wenn zwischen letzter Mieterhöhung und dem in Aussicht genommenen Erhöhungstermin 15 Monate vergangen sind. Die Erhöhung darf nämlich erst nach einer Frist von 12 Monaten seit Inkrafttreten der letzten Änderung verlangt werden.

5. Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Fristenprüfung

Die meisten Mieterhöhungserklärungen beziehen sich auf §§ 557, 558 BGB. Anpassung an die Ortsüblichkeit wird als häufigster Grund angeben. Wer eine schriftliche Mieterhöhungserklärung zugestellt bekommt, sollte das Schreiben gut prüfen, bevor er unterschreibt. Zur Sicherheit kann ein für Mietrecht qualifizierter yourXpert-Rechtsanwalt den Mieter online beraten.

Liegt das Mietobjekt in einem Ballungszentrum, wo ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) gilt, muss nur die korrekte Einstufung der Mietwohnung in die Kategorie des Mietspiegels geprüft werden. Fehlt ein Mietspiegel ganz oder handelt es sich nur um einen einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB), ist es sinnvoll, sich die Vergleichswohnungen genau anzuschauen. Der Vermieter kann Wohnungen aus seinem eigenen Bestand benennen. Er ist verpflichtet, die vollständige Adresse anzugeben, sodass sich der Mieter selbst von der Lage vergewissern kann.

6. Versteckte Instandhaltungsaufwendungen finden

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung liegt der Prüfschwerpunkt zunächst auf der Frage, ob wirklich nur wertsteigernde Modernisierungen im veranschlagten Preis enthalten sind, oder ob sich in der Kalkulation Kosten für Instandhaltung verstecken.

Sind beispielsweise einfachverglaste Fenster wegen ihres Alters nicht mehr dicht und werden dafür neue Thermofenster eingebaut, ist nicht der volle Wert der Baumaßnahme als Modernisierung zu betrachten. Der Vermieter wäre verpflichtet gewesen, auf eigene Kosten neue, funktionsfähige Einfachfenster einsetzen zu lassen. Nur der Mehrwert von Thermoverglasung zu Einfachverglasung kann im Rahmen der Modernisierung auf die Miete umgelegt werden.

7. Verweigerte Unterschrift, Sonderkündigungsrecht, Härtefall

Zunächst erscheint es ganz einfach, eine Mieterhöhung abzuwenden. Der Vermieter kann ohne Zustimmung des Mieters keine einseitige, vertragsändernde Erhöhung vornehmen. Etwas anderes gilt nur für die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 BGB). Wer die Zustimmung verweigert, ist also auf der sicheren Seite. Allerdings kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Wenn er in seiner Mieterhöhungsankündigung keine Fehler gemacht hat, also insbesondere:

  • Die Schriftform eingehalten hat,
  • Die Fristen beachtet hat,
  • Die Notwendigkeit der Mieterhöhung nachgewiesen hat,

ist es wahrscheinlich, dass das angerufene Gericht dem Antrag des Vermieters auf Ersetzung der Zustimmung stattgeben wird. Wegen des Fristenlaufes ist eine anwaltliche Beratung über die Möglichkeiten, die Mieterhöhung abzuwenden, direkt nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung sinnvoll.

Bildnachweis: © fotolia.com – nmann77

Das könnte Sie auch interessieren:

Sie möchten Ihre Mieterhöhung prüfen lassen?

Lassen Sie Ihre Mieterhöhung von unseren Anwält*innen schnell und zuverlässig prüfen und ein mögliches Widerspruchsschreiben aufsetzen!

Bei Unklarheiten haben Sie die Möglichkeit kostenlose Rückfragen zu stellen!

Ihr Auftrag wurde inhaltlich nicht korrekt bearbeitet? Für diesen Fall bieten wir Ihnen die Geld-zurück-Garantie!

Hier können Sie Ihre Mieterhöhung prüfen lassen

Antworten zum Thema Mieterhöhung

Antworten 11-20 von 24
Rechtsanwalt Karlheinz Roth
beantwortet von Rechtsanwalt Karlheinz Roth
Guten Abend, wir möchten für unsere 3-Zimmer-Maisonette-Wohnung die Miete erhöhen. (vermietet seit 1. 3. 2011 in Olching/Landkreis FFB) (bisher ohne Mieterhöhung). Mangels eines Mietspiegels für die Stadt Olching nehmen wir die BEIGEFÜGTE Übersicht "Vergleichswohnungen" (vom Verein Haus+Grund...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Jan Wilking
beantwortet von Rechtsanwalt Jan Wilking
Hallo Ich wohne über 8 Jahre in der Wohnung bei einer großen Wohnungsbaugesellschaft und seither lief alles gut. Doch irgendwie habe ich dann offensichtlich den Überblick verloren, so daß ich irgendwie 2 Monate aufeinander die Miete nicht bezahlt habe...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Tim Greenawalt
beantwortet von Rechtsanwalt Tim Greenawalt
Sehr geehrte Damen und Herren, Ich bewohne mit meinem Mitbewohner seid 15 Jahren eine WG (beide Hauptmieter). Mein Freund lebt seit 8 Jahren bei uns mit (unangemeldet). Da sich die Arbeitszeiten nach neuer Arbeitsaufnahme dermaßen stören haben wir uns entschieden, dass einer von uns im Keller sch...
» weiterlesen
Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Mieterhöhung
beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrter Herr Joachim, darf ich aufgrund der Mieterhöhung zum 1. Juli den Mietvertrag kurzfristig kündigen? Welche Fristen gelten dann?. Vielen Dank für die Beantwortung...
» weiterlesen
Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrter Herr Joachim, in vorbezeichneter Angelegenheit benötige ich bitte Ihre Hilfe bzw. eine Auskunft: Vor mehr als 5 Jahren habe ich eine Halle zum Unterstellen von Privatfahrzeugen (Oldtimer/Youngtimer), Neu-/Gebrauchtfahrzeugteilen angemietet...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Kündigung wegen Eigenbedarf
beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Herr RA Hesterberg, ich habe aus finanziellen und gesundheitlichen Gründen meine ETW verkauft und bin nun dringend auf der Suche nach einer neuen Wohnung. Jetzt habe ich eine für meine Situation passende, kleinere ETW gefunden, die leider vermietet ist...
» weiterlesen
Kein Foto
Bitte Mietvertrag prüfen. Meine Fragen: wenn die Nebenkosten kein Gas,Wasser,Strom enthalten sind die verlangten 200,00 EUR angemessen ? Welche art Mieterhöhung empfehlen Sie? was wäre legitim als Staffelmiete ? Kann man bei der Kautionsrückzahlung eine maximale Rückzahlungszeit im Vertrag eintr...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Ich möchte in Berlin eine neu gekaufte 4-Raum-Eigentumswohnung an Touristen vermieten. Hierfür stehen 2 Zimmer zur Verfügung, sodass gemäß der Vorschriften des Berliner Zweckentfremdungsverbotes nicht mehr als 50 % der Wohnfläche zweckentfremdet werden...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Torsten Vogel
Mieterhöhung
beantwortet von Rechtsanwalt Torsten Vogel
Sehr geehrte Rechtsanwälte, bitte senden Sie mir ein unverbindliches Preisangebot zur Beantwortung folgender Rechtsfrage(n): bzgl. Mieterhöhungsschreiben / Anhang Schriftverkehr ca...
» weiterlesen
Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Mieter verweigert Mieterhöhung - Streitwert
beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Guten Tag Herr Hesterberg, bei mir sind ab 1. August 2014 3 Appartements an Pflegeheim (betreutes Wohnen) dauerhaft vermietet. Die Mieterhöhung wurde dem Mieter(Der Pflegeheim) im Dezember 2015 schriftlich mitgeteilt (Dokument Nr...
» weiterlesen

Sie möchten Ihre Mieterhöhung prüfen lassen?

Lassen Sie Ihre Mieterhöhung von unseren Anwält*innen schnell und zuverlässig prüfen und ein mögliches Widerspruchsschreiben aufsetzen!

Bei Unklarheiten haben Sie die Möglichkeit kostenlose Rückfragen zu stellen!

Ihr Auftrag wurde inhaltlich nicht korrekt bearbeitet? Für diesen Fall bieten wir Ihnen die Geld-zurück-Garantie!

Hier können Sie Ihre Mieterhöhung prüfen lassen

Fachartikel zum Thema Mieterhöhung

Fachartikel 1-2 von 2
Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

Sie möchten Ihre Mieterhöhung prüfen lassen?

Lassen Sie Ihre Mieterhöhung von unseren Anwält*innen schnell und zuverlässig prüfen und ein mögliches Widerspruchsschreiben aufsetzen!

Bei Unklarheiten haben Sie die Möglichkeit kostenlose Rückfragen zu stellen!

Ihr Auftrag wurde inhaltlich nicht korrekt bearbeitet? Für diesen Fall bieten wir Ihnen die Geld-zurück-Garantie!

Hier können Sie Ihre Mieterhöhung prüfen lassen

Sie möchten Ihre Mieterhöhung prüfen lassen?

Lassen Sie Ihre Mieterhöhung von unseren Anwält*innen schnell und zuverlässig prüfen und ein mögliches Widerspruchsschreiben aufsetzen!

Bei Unklarheiten haben Sie die Möglichkeit kostenlose Rückfragen zu stellen!

Ihr Auftrag wurde inhaltlich nicht korrekt bearbeitet? Für diesen Fall bieten wir Ihnen die Geld-zurück-Garantie!

Hier können Sie Ihre Mieterhöhung prüfen lassen

Jetzt zum Newsletter anmelden und die besten Rechts-Tipps erhalten
+ exklusive Gutscheinaktionen für alle Beratungsbereiche