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Eigentumswohnung an Touristen UND einen festen Mieter untervermieten

| Preis: 75 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Ich möchte in Berlin eine neu gekaufte 4-Raum-Eigentumswohnung an Touristen vermieten.
Hierfür stehen 2 Zimmer zur Verfügung, sodass gemäß der Vorschriften des Berliner Zweckentfremdungsverbotes nicht mehr als 50 % der Wohnfläche zweckentfremdet werden.


Die übrigen 2 Räume (mit eigenem Bad) möchte ich fest an eine Freundin zu einem Preis weit unterhalb des ortsüblichen Mietniveaus vermieten - schließlich hat sie ja in den anderen Räumen hin und wieder Gäste, mit denen sie sich die Küche teilen müsste.

Nun sind wir uns allerdings nicht sicher, ob das erlaubt ist und welchen rechtlichen Status sie dann laut Mietrecht hätte - sie mietet ja nicht die gesamte Wohnung, sondern nur einen Teil und muss sich Küche und Flur mit den Touristen teilen, sofern mal welche da sind. Hinzu kämen kleinere Absprachen wie gründliches Sauberhalten von Bad und Küche, neues Beziehen der Betten bei einem Wechsel der Gäste etc. Das würde sie auch sehr gerne machen - kann man das aber so in einem Mietvertrag rechtsgültig festhalten? Außerdem behalte ich mir vor, die für die Vermietung an Touristen vorgesehenen Räume zu betreten, um dort zu reinigen etc.

Ist es überhaupt erlaubt, hier in Berlin die Wohnung an Touristen zu vermieten, ohne dass man die anderen Räume persönlich selber nutzt? Immerhin bleiben die übrigen Zimmer ja nicht leer, sondern erfüllen ihren eigentlichen Zweck, nämlich in Form von Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung.

Ich selbst möchte mindestens für die nächsten 5 Jahre in meiner eigenen Mietwohnung wohnen bleiben - wäre auf die Eigentumswohnung dann Zweitwohnsitzsteuer fällig (entweder wenn zwei Räume von mir nur sporadisch genutzt werden oder diese aber fest an die Freundin vermietet werden, was ich vorziehen würde)?

Sollte die Zweitwohnsitzsteuer fällig werden, könnte ich mich mit Hauptwohnsitz auf die neue Wohnung ummelden, zwei Räume für mich herrichten, würde mich aber wahrscheinlich weiterhin überwiegend hier in meiner Mietwohnung bei meiner Lebenspartnerin aufhalten - sofern dieses Vorgehen nicht illegal ist. Fest vermieten könnte ich diese Räume dann natürlich nicht mehr.

Vielen Dank für Ihre Einschätzung.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Ein Mietvertrag für Ihre Freundin ist durchaus möglich - im Einzelnen:

Vermietbarer Wohnraum ist jeder zum Wohnen (inbes. Schlafen, Essen, Kochen, dauernde private Benutzung) bestimmter Raum.

§ 549 BGB - Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften - bestimmt:

"(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.

(2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,

2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,[...]"

Das liegt hier aber nicht vor, wenn die Mietzeit unbestimmt ist und Sie dort selbst nicht wohnen.

2. Zweckentfremdungsgesetz
Das in Berlin geltende Verbot der Zweckentfremdung ist nach den Berliner Richtern verfassungsgemäß. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden.

Die Kammer hat aber jeweils die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen, VG Berlin, Urteile der 6. Kammer vom 8. Juni 2016 (VG 6 K 103.16 u.a.), was bis zum Bundesverfassungsgericht gehen kann, da nur dieses über die Verfassungsmäßigkeit entscheiden kann.

§ 2 des Gesetzes - Zweckentfremdung - sieht vor:
"(1) Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum

1.
zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird;

2.
für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird;

3.
baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist;

4.
länger als sechs Monate leer steht oder

5.
beseitigt wird.

(2) Abweichend von Absatz 1 liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn

-eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte oder den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt);"

Das bezieht sich aber nach meiner ersten Einschätzung nur auf die Nr. 2 und nicht die Nr. 1 der Fremdenbeherbergung.

Als Ausnahme gemeint ist daher nur der Fall, dass Sie oder Ihre Mieterin gewerbliche/berufliche Zwecke in der Wohnung verfolgen, aber unter 50 % und die über 50 % eine Wohnnutzung darstellen.

Die Fremdenbeherbergung ist etwas anderes und daher gesondert zu genehmigen.
Das sollten Sie anfragen.

3. Zweitwohnsteuer
Die Zweitwohnungsteuerpflicht entsteht, wenn im Land Berlin länger als ein Jahr eine Zweitwohnung gehalten wird. Dies gilt auch, wenn Haupt- und Zweitwohnung in Berlin liegen.
Zweitwohnung ist jede Wohnung, die dem Eigentümer oder Hauptmieter als Nebenwohnung im Sinne des Bundesmeldegesetzes dient.
Zweitwohnung ist auch jede Wohnung, die der Eigentümer oder Hauptmieter unmittelbar oder mittelbar einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich auf Dauer überlässt und die diesem als Nebenwohnung im Sinne des Bundesmeldegesetzes dient.

Damit unterliegen Sie leider dieser Steuer.

Einen Hauptwohnsitz in der neuen Wohnung können Sie nur anmelden, wenn Sie dort im Jahresmittel vorwiegend wohnen, die Nutzung muss also über 50 % des Jahres betragen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Sehr geehrter Herr Hesterberg,
damit bin ich einverstanden, wenn Ihre Antwort entsprechend detailliert ausfällt.
Vielen Dank.
31.08.2016 21:30 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Preiserhöhung. Ich habe Ihre Anfrage bereits angenommen und werde Ihnen fristgerecht und ausführlich antworten.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
01.09.2016 09:45 Uhr

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