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Hauptmieter wohnt im Keller

| Preis: 110 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Tim Greenawalt

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich bewohne mit meinem Mitbewohner seid 15 Jahren eine WG (beide Hauptmieter).

Mein Freund lebt seit 8 Jahren bei uns mit (unangemeldet). Da sich die Arbeitszeiten nach neuer Arbeitsaufnahme dermaßen stören haben wir uns entschieden, dass einer von uns im Keller schläft und dort überwiegend seine Freizeit verbringt (Hauptmieter). Mein Freund und ich leben also dann überwiegend den gesamten Wohnraum alleine zusammen. Nun haben wir mit unseren neunen Nachbarn dadurch ein Problem bekommen. Sie melden uns bei der Eigentümergesellschaft wegen Überlassung der Mieträume an Dritte. Wir sind uns aber alle einig so. Können wir das so fortführen oder kann man uns dann wie angedroht kündigen?

Mit freundlichem Gruß
.......................


Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen verbindlich wie folgt beantworten möchte:

Rechtliche Einschätzung
Mit hoher Wahrscheinlichkeit kann der Vermieter Ihnen kündigen, wenn Sie für Ihren Freund nicht die Zustimmung des Vermieters einholen.

Im Detail
Gemäß § 540 Abs. 1 BGB sind Sie nicht berechtigt, die Wohnung an einen Dritten zu überlassen. Hierzu zählen alle Formen der Untermiete, insbesondere aber auch die dauerhafte Aufnahme einer weiteren Person (BGH NZM 2010, 120; 2004, 22).

Davon wird zwar in der Regel eine Ausnahme gemacht, wenn es um die Partner einer Lebensgemeinschaft geht:

"Von § 540 Abs. 1 wird die Gebrauchsgewährung an andere Personen als den Mieter nicht erfasst, wenn sich dies als Ausfluss des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellt. Diese Personen sind nicht Dritte iSd Gesetzes. Zu diesem Personenkreis gehören diejenigen, die zum Zweck der gemeinschaftlichen Haushaltsführung vom Mieter in die Wohnung aufgenommen werden, sei es als Ehe- oder Lebenspartner (§ 11 Abs. 1 LPartG), der als Familienangehöriger gilt (vgl. BGHZ 157, 1 = NZM 2004, 22; Finger WuM 2000, 462), Familienangehörige (mit Ausnahme des Bruders) (hM, BGH NJW 1991, 1750 [1751]; OLG Hamm RE NJW 1982, 2876; NJW-RR 1997, 1370; BayObLG RE NZM 1998, 29; MüKoBGB/Bieber Rn. 6; Staudinger/Emmerich Rn. 4 mwN; Blank/Börstinghaus Rn. 21), Haus- und Pflegepersonal, Eltern, oder sonstige Mitglieder einer Haushaltsgemeinschaft (Staudinger/Emmerich Rn. 4; MüKoBGB/Bieber Rn. 6; Schmidt-Futterer/Blank Rn. 24)."
(BeckOK BGB/Ehlert BGB § 540 Rn. 4-5a)

Dies gilt aber nicht, wenn dies zu einer Überbelegung führt:

"Das Recht des Mieters zur Aufnahme seiner Angehörigen (Ehegatte und nahe Verwandte) findet seine Grenze an der Überbelegung der Räume (vgl. § 553 Abs. 1 S. 2). Als Maßstab für die Überbelegung können die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder herangezogen werden (Staudinger/Emmerich Rn. 7). Als Maßstab gilt dabei das Verhältnis der Anzahl der Zimmer und der Größe der Räume zu der Anzahl der Bewohner. Als Faustregel kann insoweit gelten, dass eine Überbelegung nicht vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder ein Raum von jeweils circa 12 qm entfällt. Hiernach kann von einer Überbelegung ausgegangen werden, wenn eine 30 qm große Wohnung von fünf Personen bewohnt wird (BGH NJW 1993, 2528; vgl. auch BVerfG GE 1993, 1205; OLG Hamm NJW 1983, 48; weitere Beispiele bei Blank/Börstinghaus Rn. 25). Ist die Wohnung hiernach infolge der Aufnahme von Angehörigen überbelegt, kann der Vermieter dem Mieter grds. nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 (vgl. dort) kündigen (BGH NJW 1993, 2528; Staudinger/Emmerich Rn. 7). Eine weitere Zulässigkeitsbegrenzung für die Aufnahme von Angehörigen besteht dann, wenn der Mieter die Räume den Angehörigen zu völlig selbständigen Gebrauch überlässt (unter Verdrängung des Mieters) (LG Frankfurt a. M. NJW-RR 1993, 143; LG Berlin GE 1995, 703; LG Cottbus ZMR 1995, 30; LG Hamburg NZM 2000, 379; ZMR 2005, 298; Staudinger/Emmerich Rn. 7; MüKoBGB/Bieber Rn. 8). Gleich steht der Fall, dass die in die Wohnung aufgenommenen Angehörigen die Wohnung gewerblich nutzen wollen (LG Berlin GE 1995, 703)."
(BeckOK BGB/Ehlert BGB § 540 Rn. 4-5a)

Das bedeutet, dass Sie zwar bisher Ihren Freund mit in die Wohnung aufnehmen durften. Da nun aber Ihr WG-Partner in den Keller "umgezogen" ist, liegt mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Überbelegung vor. Diese ist nicht zulässig, zudem sind die Kellerräume höchstwahrscheinlich nicht als Wohnraum ausgewiesen und dürfen daher bereits aus bauordnungsrechtlicher Sicht nicht zum dauerhaften Aufenthalt genutzt werden.

Sie sollten nun sinnvollerweise die Nutzung durch Ihren Freund dem Vermieter anzeigen. Dieser muss gem. § 553 BGB der Untervermietung zustimmen, wenn nicht ein gewichtiger Grund dagegenspricht. Beachten Sie jedoch, dass der Vermieter gleichzeitig zu einer Mieterhöhung berechtigt ist (§ 553 Abs. 2 BGB).

Ich hoffe damit konnte ich Ihnen helfen. Sollte etwas unverständlich geblieben sein, können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Für eine darüber hinausgehende Beratung stehe ich ebenfalls zur Verfügung.

Herzliche Grüße,

RA Dr. Tim Greenawalt

--
Dr. Tim B. Greenawalt
Rechtsanwalt

Prinzenweg 1
D-82319 Starnberg
Germany

Tel. +49/160/96631245
Fax. +49/321/28342227

tg@greenawalt.de
www.greenawalt.de

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Bewertung des Kunden

Sehr umfangreiche und hilfreiche Beratung. Vielen Dank

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
19.10.2017 23:15 Uhr
Vielen Dank für Ihre rasche Antwort

Meine zusätzlichliche Frage..
Da die Nachbarin seid nunmehr 4Monaten mit einigen Nachbarn dokumentiert, das der Hauptmieter sein Zimmer im Keller hat macht es da für uns noch Sinn eine Kündigung zu umgehen, indem wir die Räumlichkeiten nun noch wieder ändern? Ich habe mit dem Hauptmieter immer als WG gelebt und mein Freund hat seine Wohnung und Meldeadresse im Elternhaus.Die gute Dame versucht seid Anfang ihres Einzugs uns rauszuekeln. was können wir jetzt noch tun? Lieben Gruß Melanie......
Tim Greenawalt
20.10.2017 10:06 Uhr
Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte:

Ich würde gegenüber dem Vermieter kommunizieren, dass Ihr Freund zunächst nur vorübergehend bei Ihnen bleiben will, dass die derzeitige Konstellation also nur ein Provisorium ist. Ein Umzug des Hauptmieters nach oben kann dabei sehr nützlich sein. In keinem Fall sollten Sie ohne Beweis zugeben, dass Ihr Freund bereits seit 8 Jahren bei Ihnen wohnt. So können Sie den Vermieter überzeugen, dass Sie noch nicht wissen ob die jetzige Situation von Dauer ist, aber Sie wollen ein gutes Verhältnis aufrechthalten und kommunizieren deshalb aktiv mit dem Vermieter.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg.

Herzliche Grüße,

RA Dr. Tim Greenawalt