Immobilienrecht Ratgeber: Hauskaufvertrag

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Wer ein Haus kaufen will, der sollte sich über das von ihm in die engere Auswahl genommene Objekt genau informieren. Für Bodenverschmutzung oder für baurechtswidrige Anbauten haftet nach der Eigentumsübergabe der Käufer. 

Inhalt

1. Vorbereitung
2. Eigentumsverhältnisse
3. Zustand von Haus und Grundstück
4. Baurechtliche Voraussetzungen prüfen
5. Der Notarvertrag
6. Der Vertragsentwurf
7. Der Beurkundungstermin
8. Die Auflassung

1. Vorbereitung 

Ein Hauskauf erfordert sorgfältige Vorbereitung. Am Anfang sollte ein Finanzcheck stehen. Welche Eigenmittel gebraucht werden und welche Finanzierungsmöglichkeiten sich günstig auswirken bespricht der am Hauskauf interessierte Verbraucher am besten mit einem erfahrenen Fachmann. Wer den Rahmen seiner finanziellen Möglichkeiten kennt, kann sich auf die Suche nach seinem Traumhaus machen. Das Angebot ist groß. Die Aushänge von Maklern, Zeitungsinserate oder Tipps aus der Familie oder dem Bekanntenkreis können weiterhelfen.

2. Eigentumsverhältnisse 

Wer beim Makler oder durch private Kontakte ein Haus gefunden hat, das ihm gefällt, sollte zunächst einmal in Erfahrung bringen, wem das Haus gehört. Eigentümer ist nur derjenige, der als solcher im Grundbuch verzeichnet ist. Es können auch mehrere Personen oder juristische Personen Eigentümer von Immobilien sein. Ist im Grundbuch zusätzlich zum Eigentümereintragung eine Vormerkung eingetragen, bedeutet das, dass der Vorgemerkte zwar noch nicht Eigentümer ist, seine Eintragung aber direkt bevorsteht. Der bisherige Eigentümer kann das Haus dann nicht mehr verkaufen. Der Vorgemerkte kann das Haus auch nicht verkaufen, weil er noch nicht Eigentümer geworden ist. Der Makler selbst ist nur in den seltensten Fällen Eigentümer der von ihm angebotenen Immobilien. Deshalb kann er auch keine wirksamen Zusagen machen oder Verkaufsverpflichtungen eingehen. Der Makler kann einen Kaufvertrag vermitteln, er kann allerdings nicht Beteiligter des Kaufvertrags werden.

3. Zustand von Haus und Grundstück 

Weil nach deutschem Recht Haus und Grundstück untrennbar zusammengehören, ist es wichtig, sich ein möglich fachkundig gesichertes Bild über den Zustand des Hauses, aber auch die möglichen Belastungen des Grundstücks zu verschaffen. Gerade im ländlichen Raum ist eine Beeinträchtigung des Erdbodens durch intensive Tierhaltung oder durch ungesichertes Abstellen von Landmaschinen in früheren Zeiten immer in Betracht zu ziehen. Erwirbt der Käufer ein belastetes Objekt, kann das erhebliche Kosten nach sich ziehen. Die Kosten für ein notarielles Gutachten, das ausschließlich dem Interesse des Käufers gilt, sind in vielen Fällen als gut angelegtes Geld zu betrachten.

4. Baurechtliche Voraussetzungen prüfen  

Zur Sicherheit sollte der Kaufinteressent sich die zum Haus gehörenden Bauunterlagen sorgfältig anschauen. Baugenehmigungen für Anbauten müssen nicht nur vorhanden sein, sondern der Baulichkeit auch genau entsprechen. Anderenfalls kann auch dem Erwerber des Bauobjekts eine Abrissverfügung vom zuständigen Bauamt drohen. Vor größeren Investitionen in einen Hauskauf sollte hier ein kompetenter und erfahrener Rechtsanwalt mit der Prüfung der Unterlagen beauftragt werden. Der yourXpert-Anwalt wird kein Detail ungeprüft lassen.
 

5. Der Notarvertrag 

Immobilien können in Deutschland nur durch einen schriftlich formulierten, notariell beglaubigten Kaufvertrag den Eigentümer wechseln. Nach § 311b BGB gilt diese Regelung für jede Übertragungsform von Eigentum. Es kann also kein Eigentum an einer Immobilie dadurch entstehen, dass: Eine mündliche Vereinbarung geschlossen wird; Eine Klausel in einem anderen Vertrag (beispielsweise im Finanzierungsvertrag) dies bestimmt; Ein Vertrag geschlossen wird, der mit aufschiebenden oder auflösenden Bedingungen versehen ist. Die durch die notarielle Beglaubigung anfallenden Kosten trägt der Käufer. Das bestimmt das Gesetz in § 448 Absatz 2 BGB.

6. Der Vertragsentwurf 

Erste Aufgabe des Notars ist es, den Hauskaufvertrag vorzubereiten. Wer dem Notar den Auftrag erteilt, ist nicht von Bedeutung, weil der Notar als Amtsperson beiden Vertragsparteien gegenüber zur Neutralität verpflichtet ist. Zur Erläuterung des Vertragsentwurfs und zur Anpassung an die individuellen Gestaltungsvorstellungen für den Kaufvertrag wird beim Notar ein Gesprächstermin angeboten, den der Notar selbst oder der in seinem Büro für den Vertragsentwurf zuständige Mitarbeiter anbietet. Personen, die nicht so häufig an Immobiliengeschäften beteiligt sind, sollten solche Gelegenheiten zur Aufklärung und zur Nachfrage auf jeden Fall wahrnehmen.

7. Der Beurkundungstermin 

Zum Beurkundungstermin müssen Käufer und Verkäufer persönlich erscheinen. Der Notar verliest den Hauskaufvertrag. Es gehört dabei weiterhin zu seinen Aufgaben, Nachfragen zu beantworten. In den Verantwortungsbereich des Notars gehört es, dafür zu sorgen, dass der Vertrag keine gesetzeswidrigen oder unangemessen benachteiligenden Klauseln enthält. Zur Erteilung einer individuellen Beratung über die vorteilhaftesten Gestaltungsmöglichkeiten für eine Vertragspartei ist er weder berechtigt noch befugt. Nachfragen bei der Beurkundung können deshalb das vorherige ausführliche Gespräch mit dem eigenen Rechtsanwalt des Vertrauens nicht ersetzen.

8. Die Auflassung 

Im Kaufrecht gilt ein Kaufvertrag dann als abgeschlossen, wenn der Käufer die Ware in seinen Händen hält. Für den Kauf eines Hauses mit Grundstück gilt im Grunde genommen nichts anderes. Weil es aber unmöglich ist, das Objekt physisch zu übergeben, tritt gemäß § 925 BGB die rechtliche Konstruktion der Auflassung an die Stelle der Übergabe. Dabei müssen die Kaufvertragsparteien persönlich anwesend sein. Nachdem sich Käufer und Verkäufer einig über den Kauf und seine Details geworden sind, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung des Käufers in die Rubrik ‚“Eigentümer“. Nur derjenige, der im Grundbuch als solcher eingetragen ist, kann Eigentümerrechte geltend machen. Weil das Grundbuchamt zu den Behörden mit verhältnismäßig langer Bearbeitungszeit gehört, wird zur Absicherung des Anspruchs auf Eintragung eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Auch diesen Antrag stellt der Notar, wenn der Kaufvertrag von allen Parteien unterschrieben worden ist. Der Käufer muss damit nicht mehr befürchten, dass der noch als Eigentümer geführte Verkäufer ohne Absprache weitere Verfügungen über das Hausgrundstück trifft.