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Vertragsrecht-Ratgeber: Alle Informationen rund um den Notarvertrag

(Lesezeit: ca. 6 Minuten)

Aufgrund ihrer wirtschaftlichen Bedeutung und Tragweite, bedürfen insbesondere Verträge über Immobilien- und Grundstückskäufe einer notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Käufer und Verkäufer einer Immobilie müssen also immer einen Notar mit der Ausarbeitung des Vertrages beauftragen. Aber auch in anderen Situationen ist ein Notarvertrag entweder durch das Gesetz vorgesehen oder erweist sich mit Blick auf die rechtliche Absicherung als äußerst sinnvoll, so z.B. bei Verträgen, die das Vermögen oder die Pflege betreffen.

Inhalt

  1. Allgemeine Informationen zur notariellen Beurkundung
    1.1 Aufgabe des Notars
    1.2 Beurkundungspflichtige Rechtsgeschäfte
    1.3 Beurkundung abseits der gesetzlich vorgeschriebenen Fälle
    1.4 Nichteinhaltung der Form
  2. Insbesondere: Verträge über Grundstücke
    2.1 Grundbuchstand und Bezeichnung des Kaufgegenstandes
    2.2 Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
    2.3 Ist der tatsächliche Kaufpreis angegeben?
    2.4 Gewährleistungsrechte für Sach- und Rechtsmängel
    2.5 Nutzen- und Lastenwechsel zum Übergabetermin
    2.6 Kosten des Immobilienerwerbs
    2.7 Auflassung, Vormerkung und Grundbucheintrag

Das Wichtigste in Kürze

  • Die notarielle Beurkundung hat 5 Funktionen: Gültigkeit, Beweis, Beratung, Kontrolle, Warnung.
  • Nicht nur in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen ist eine notarielle Beurkundung notwendig; diese kann sich auch in darüber hinausgehenden Bereichen als überaus sinnvoll erweisen.
  • Die häufigsten und wichtigsten Anwendungsfälle der notariellen Beurkundung sind Verträge über den Grundstückserwerb.

1. Allgemeine Informationen zur notariellen Beurkundung

Die für Sie wichtigen, allgemeinen Informationen betreffend die notarielle Beurkundung sind im folgenden Notarvertrag Ratgeber zusammengefasst: 

1.1 Aufgabe des Notars

Der Notar hat die Beteiligten auf die Bedeutung und Tragweite ihrer Erklärungen hinzuweisen und sicherzustellen, dass alle formalen Vorschriften eingehalten werden. Er steht beratend und belehrend zur Seite. Ferner überwacht er die Abwicklung des Rechtsgeschäfts, vor allem die Kaufpreiszahlung und die Eigentumsübertragung. Dabei nimmt er jedoch eine unparteiische, neutrale Position ein und kann die Vertragspartner nicht vor wirtschaftlich nachteiligen Konsequenzen schützen, zum Beispiel durch einen überhöhten Kaufpreis oder eingeschränkte Gewährleistungsrechte. Zur Wahrung der eigenen wirtschaftlichen Interessen sollte jeder Käufer oder Verkäufer einer Immobilie daher den Vertragsentwurf vor der Unterzeichnung durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen. Der Notar muss den Parteien spätestens 14 Tage vor der geplanten Unterzeichnung einen Entwurf übersenden, sodass genügend Zeit für Durchsicht und Beratung bleibt. Bei yourXpert bekommen Sie eine fachkundige Prüfung zum Festpreis und haben dann noch die Gelegenheit, durch Rückfragen letzte Unklarheiten auszuräumen.

1.2 Beurkundungspflichtige Rechtsgeschäfte

Für eine Vielzahl von Rechtsgeschäften sieht das Gesetz die notarielle Beurkundung vor, um die Vertragsparteien davor zu schützen, übereilt und unüberlegt einen Vertrag einzugehen. Die gesetzliche Beurkundungspflicht findet unter anderem Anwendung auf die folgenden Rechtsgeschäfte:

  • ​Verträge über den Kauf von Grundstücken (§ 311b BGB, § 873 Abs. 2 BGB)
  • Eheverträge (§ 1410 BGB)
  • Schenkungsversprechen (§ 518 Abs. 1 BGB)
  • Öffentliche Testamente (§ 2232 BGB)
  • Erbverträge (§ 2276 BGB)
  • Verfügungen über Erbteile (§ 2033 BGB)
  • Erbverzichtsverträge (§ 2348 BGB)
  • Gesellschaftsverträge (§ 2 Abs. 1 S. 1 GmbHG)

1.3 Beurkundung abseits der gesetzlich vorgeschriebenen Fälle

Auch wenn die notarielle Beurkundung nicht durch das Gesetz vorgesehen ist, kann es in bestimmten Fällen ratsam sein, das Rechtsgeschäft im Beisein eines Notars zu besiegeln. Insbesondere ist durch das Hinzuziehen eines Notars gewährleistet, dass sämtliche rechtliche Vorgaben eingehalten werden. Er berät Sie und kann die gewünschte Regelung in den korrekten rechtlichen Rahmen einbetten. Nicht zuletzt besteht ein entscheidender Vorteil der notariellen Beurkundung in der erheblichen Beweisfunktion, die ihr zukommt. Gerade wenn die Geschäftsfähigkeit einer Person angezweifelt wird, empfiehlt sich die Beurkundung durch einen Notar, der bei Geschäftsunfähigkeit eine Beurkundung ablehnen muss. Eine notarielle Beurkundung erscheint daher sinnvoll unter anderem in den folgenden Bereichen:

  • ​Aufsetzen von (Einzel- oder Ehegatten-)Testamenten
  • Errichten von Pflege- oder Vorsorgevollmachen oder Patientenverfügungen

1.4 Nichteinhaltung der Form

Lassen Sie Ihr Rechtsgeschäft nicht notariell beurkunden und ist dies nicht durch das Gesetz zwingend vorgeschrieben, besitzt es selbstverständlich dennoch Gültigkeit. Es können Ihnen unter Umständen lediglich Nachteile z. B. hinsichtlich der Glaubwürdigkeit entstehen, wenn Sie Ihr Rechtsgeschäft nicht beurkunden lassen. Handelt es sich jedoch um ein beurkundungspflichtiges Rechtsgeschäft, so ist dieses grundsätzlich wegen Formmangels nichtig (§ 125 BGB). Von dieser Regel bestehen Ausnahmen: Beispielsweise ist der Formmangel beim Schenkungsversprechen gemäß § 518 Abs. 2 BGB heilbar, wenn die Schenkung vorgenommen wird. Der Grundstückskaufvertrag ist nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB wirksam, wenn bereits die Auflassung und Eintragung in das Grundbuch stattgefunden haben. Unter welchen Voraussetzungen und für welche Rechtsgeschäfte der Formmangel geheilt werden kann, sollten Sie im Zweifelsfall unbedingt bei einem Anwalt erfragen. 

2. Insbesondere: Verträge über Grundstücke

2.1 Grundbuchstand und Bezeichnung des KaufgegenstandesNotarvertrag prüfen

Der Immobilienkaufvertrag muss zunächst die Vertragsparteien und den Kaufgegenstand genau bezeichnen. Der Grundbuchstand gibt Aufschluss über die Eigentumslage; sollte der Verkäufer nicht Eigentümer sein, muss der Notar sicherstellen, dass er formgerecht bevollmächtigt ist. Der Notar zieht den Grundbuchauszug auch heran, um darauf die Lage und Größe sowie die Art der Bebauung und Nutzung des Grundstücks zu entnehmen. Weiterhin lassen sich aus dem Grundbuch Belastungen und Dienstbarkeiten erkennen, zum Beispiel ein eingetragenes Wegerecht für einen Anrainer. Der Kaufvertrag muss weiter detailliert beschreiben, welche wesentlichen Bestandteile, also Gebäude und Gebäudeteile, und welche Einrichtungsgegenstände als Zubehör mit verkauft werden sollen. 

2.2 Teilungserklärung bei Wohnungseigentum

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung nimmt der Notarvertrag Bezug auf die Teilungserklärung, die viele wichtige Informationen enthält, die ein Käufer vor dem Kauf kennen und genau verstehen sollte. Im ersten Teil beschreibt die Teilungserklärung die zum Sondereigentum gehörenden Räume der Wohnung sowie das Gemeinschaftseigentum. Hier kann zum Beispiel die Einordnung von Gärten oder Stellplätzen, die je nach Zuordnung in unterschiedlichem Umfang genutzt werden dürfen, von praktischer Bedeutung sein. Auch die Bestimmungen zu Eigentümerversammlung, Hausverwaltung und Hausgeldzahlungen sollte jeder Käufer genau prüfen. In der Teilungserklärung finden sich weiterhin Informationen über die erlaubte Nutzung der Wohnung. Vielleicht möchte der Käufer die Wohnung nicht nur bewohnen, sondern darin auch eine Praxis oder ein Büro betreiben.

2.3 Ist der tatsächliche Kaufpreis angegeben?

Als Kaufpreis muss der tatsächlich zu zahlende Preis im Vertrag festgelegt werden, da sonst im Falle einer Rückabwicklung der Käufer darüber hinaus gezahlte Beträge nicht einklagen kann. Überdies können abweichende Kaufpreisangaben, die gern aus Gründen der Steuerersparnis vereinbart werden, strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

2.4 Gewährleistungsrechte für Sach- und Rechtsmängel

Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie frei von Rechten Dritter zu veräußern. Außerdem enthält der Vertrag Bestimmungen zur Sachmängelgewährleistung. Bei gebrauchten Immobilien schließt der Verkäufer die Gewährleistung üblicherweise aus. Er haftet dann nur, wenn er ihm bekannte Mängel verschwiegen hat und davon ausgehen musste, dass diese Mängel für den Käufer von Bedeutung gewesen wären. Im Streitfall wird es aber kaum gelingen, dem Verkäufer die Kenntnis des Mangels nachzuweisen. Daher sollten Sie als Käufer einer Altimmobilie das Gebäude besonders sorgfältig auf bestehende Schäden überprüfen. Am besten nehmen Sie einen Bausachverständigen mit und machen Sie gemeinsam mit dem Verkäufer eine Besichtigung. Wenn Sie dabei Schäden feststellen, halten Sie Rücksprache mit dem Notar und nehmen Sie gegebenenfalls eine Mängelbeschreibung in den Vertrag auf.

2.5 Nutzen- und Lastenwechsel zum Übergabetermin

Der Notarvertrag muss stets eine Bestimmung enthalten, die alle mit dem Grundstück verbundenen Kosten, wie Grundbesitzabgaben und laufende Verbrauchskosten, dem Käufer ab dem Zeitpunkt der Übernahme auferlegt. Besonders wichtig ist hierbei, dass der Lastenwechsel und der Übergabezeitpunkt übereinstimmen. Sofern der Verkäufer schon Beträge für spätere Zeiträume entrichtet hat, kann er diese vom Käufer zurückverlangen. Der Notar muss darauf achten, einen realistischen Zeitpunkt für den Besitzübergang festzulegen, der davon abhängt, wann der Kaufpreis erwartungsgemäß gezahlt werden kann. Im Regelfall werden etwa acht Wochen für die vollständige Zahlung angesetzt, vor allem, wenn eine finanzierende Bank beteiligt ist. 

2.6 Kosten des Immobilienerwerbs

Die Kosten des gesamten Immobilienkaufs, wie Notargebühren, eine eventuelle Maklerprovision und Gebühren für das Grundbuchamt sowie behördliche Genehmigungen, werden grundsätzlich dem Käufer auferlegt.

2.7 Auflassung, Vormerkung und Grundbucheintragung

Da der Verkäufer ein Interesse daran hat, sein Eigentum solange zu behalten, bis er den Kaufpreis erhalten hat, wird zumeist der Notar als Treuhänder zum Empfang der Zahlung ermächtigt. Im Vertrag bestimmen die Parteien die Auflassung des Grundstücks, das heißt, sie vereinbaren die Übertragung. Die Auflassung wird im Grundbuch mit einer Auflassungsvormerkung abgesichert, damit der Verkäufer das Grundstück nicht mehr an einen anderen Käufer veräußern kann. In der Zwischenzeit erhält der Käufer vom Finanzamt den Bescheid über die Grunderwerbssteuer. Diese muss er vor der Eigentumsumschreibung bezahlen. Sobald der vollständige Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingegangen ist, beantragt der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Mit der Bestätigung des Grundbuchamtes über die Umschreibung ist der Kauf vollständig abgewickelt.

Bildnachweis: © fotolia.com - maho

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