E-Mail oder Benutzername: Passwort: Passwort vergessen?
ODER Login mit Google
  • Kostenlos registrieren
  • Hilfe & Service
Kostenlose Anfrage
Zurück zu allen Antworten

yourXpert:
(Rechtsanwalt)
Termin?




zertifiziert
Dieser Experte hat seine Qualifikation nachgewiesen und ist von uns zertifiziert!

"Sie erhalten eine schnelle und fachlich fundierte Antwort, die Ihnen eine Einschätzung Ihrer Situation ermöglicht."
yourXpert wurde ausgezeichnet
ZDF WISO Testsieger
1. Platz Internetauftritt und Datensicherheit
Online-Rechtsberatung
Branchengewinner
"Erlebter Kundenservice"
DIE WELT
Service-Champions 2017
Im Test: 8 Anbieter
Veröffentl. in DIE WELT, 19.10.17
Kundenmeinungen
Qualifizierte Experten
Bereits 74.546 Beratungen bestätigen den hohen Beratungsstandard unserer Experten:
4,8 / 5,0
sehr gut
» Mehr dazu hier

Verwalter

| Preis: 100 € | WEG Recht
Beantwortet von Rechtsanwalt Dr. Holger Traub in unter 1 Stunde

Frage 1.
Ende 2014 habe ich mir eine Eigentumswohnung gekauft. Alle Wohnungen in dem Wohnkomplex sind Eigentumswohnungen und werden von einem Verwalter betreut.
Seit Monaten wächst in der Nachbarwohnung der Schimmel durch die Dehnungsfugen des Balkons. Der Schimmel hatte teilweise eine Länge von bis zu 20 cm.
Der Balkon ist links neben meinem Garten auf der ersten Etage. Nicht nur die Schimmelsporen sondern auch Teile des runterwachsenen Schimmels werden vom Wind in meinen Garten geweht.
Ich habe zwei Hunde die sich im Garten aufhalten und mit Vorliebe Gras fressen.
Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Hunde zusammen mit dem Gras auch Teile des Schimmels fressen.
Ich habe den Verwalter mehrfach aufgefordert dafür zu sorgen, dass der Schimmel entfernt wird. Bisher ohne Erfolg.
Der Schimmel ist nicht nur eklig sondern auch gesundheitsgefährdend.
Kann ich, um Druck auszuüben, die Verwaltergebühr prozentual kürzen und wenn ja, um wieviel Prozent ?
Kann ich die Arztrechnungen für die Untersuchung der beiden Hunde dem Verwalter in Rechnung stellen da er trotz mehrmaliger Aufforderung den Schimmel nicht entfernen läßt?

Frage 2
Die Mondura Liegenschaften AG war nach dem Verkauf der Wohnungen die Verwalterin der Anlage und hatte mit der Wohnbau Service GmbH einen Hausmeisterservicevertrag geschlossen.
Als die Mondura AG in den Konkurs gegangen ist, hat der ehemalige Hausmeister, nämlich die Wohnbau Service GmbH, die Verwalterstelle eingenommen.
Nun zu meiner Frage.
Mit dem Konkurs der Mondura AG und dem Wechsel der Wohnbau Service GmbH vom Hausmeister zum Verwalter der Anlage ist doch auch der Hausmeisterservicevertrag den die Mondura AG mit der Wohnbau Service GmbH geschlossen hatte automatisch hinfällig geworden.
Trotzdem stellt die Wohnbau Service GmbH der Eigentümergemeinschaft jedes Jahr Hausmeisterkosten in nicht geringem Umfang in Rechnung.
Ist das Rechtens und können wir gegebenenfalls die Hausmeisterkosten zurückfordern ?

Frage 3

Der Verwalter hat aus einer meiner E-Mails, bei der es um die Sicherung der Feuerwehrzufahrt geht, einen Absatz rausgeschrieben und dann unter meinem Namen einen Beschlussantrag für die anstehende Eigentümerversammlung gestellt.
Gegen diese Vorgehensweise möchte ich auf jeden Fall juristisch vorgehen. Welche Möglichkeiten habe ich da ?
Mit freundlichen Grüßen














Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne will ich die von Ihnen aufgeworfenen Fragen beantworten. Hierzu im Einzelnen:

Zu Frage 1:

1.) Kann ich, um Druck auszuüben, die Verwaltergebühr prozentual kürzen und wenn ja, um wieviel Prozent?

Die Pflicht des WEG-Verwalters einem Schimmelbefall entgegen zu wirken findet ihre gesetzliche Grundlage in der in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG statuierten allgemeinen Pflicht des Hausverwalters, wonach dieser „die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und – setzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen“ hat. Da der Wohnungseigentümer in erster Linie selbst für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu sorgen hat (vgl. § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG), ist die Aufgabe des Hausverwalters auf die Feststellung von Mängeln und die Information der Eigentümer über eingetretene Schäden beschränkt. In diesem Zusammenhang trifft den Hausverwalter auch die Verpflichtung den Hinweisen von Wohnungseigentümern über Schäden am Gemeinschaftseigentum nachzugehen (wie hier an der Außenfassade).

Soweit der Hausverwalter von Feuchtigkeit und Schimmelbildung im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Kenntnis nimmt und der Ursache für die Entstehung des Mangels nicht nachgeht, verletzt er seine allgemeine Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und –setzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Da diese Pflicht des Hausverwalters nicht nur gegenüber der Eigentümergemeinschaft, sondern auch gegenüber den einzelnen Eigentümern obliegt, kann dem einzelnen betroffenen Eigentümer daraus ein Schadensersatzanspruch gegen den Hausverwalter zustehen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 280 Abs. 1 BGB).

D. h. im Konkreten, dass eine Minderung der Verwaltervergütung nicht möglich ist, da es sich bei dem monatlich zu zahlenden Hausgeld um einen Anspruch der WEG handelt. Der Hausverwalter bezieht sein Honorar wiederum von der WEG. Es müsste also die WEG die Verwaltervergütung kürzen.

Gleichwohl können Sie - wie ausgeführt - direkt gegen den Verwalter vorgehen.

2.) Kann ich die Arztrechnungen für die Untersuchung der beiden Hunde dem Verwalter in Rechnung stellen da er trotz mehrmaliger Aufforderung den Schimmel nicht entfernen läßt?

Aus rechtlicher Sicht können Sie dies (vgl. unter Ziffer 1.)), da Ihnen ein Schadensersatzanspruch ggü. dem Verwalter zusteht. Dieser umfasst auch die Arztrechnung für die Hunde.

Die Problematik liegt hier allerdings darin, dass Sie nachweisen müssen, dass die Arztrechnung auf den Schimmel zurück zu führen ist. Der Arzt müsste quasi etwas in der Art wie "Magenverstimmung wegen Schimmelsporen" attestieren.

zu Frage 2:

1.) Ist das Rechtens und können wir gegebenenfalls die Hausmeisterkosten zurückfordern ?

Aus rechtlicher Sicht kann Konfusion angenommen werden. Diese tritt ein, wenn Schuldner und Gläubiger sich in einer Person vereinigen.

Sie haben richtig erkannt, dass in dem von Ihnen geschilderten Fall nunmehr nur noch eine Vertragspartei in einem vormals Zwei-Parteienverhältnis agiert. Rechtlich sauber müsste die Eigentumsgemeinschaft neue Verträge schließen.

Sofern jedoch die aktuelle Verwaltung auch die Hausmeistertätigkeit tatsächlich ausgeübt hat, hätte Sie einen Abgeltungsansprüch ggü. der WEG auch ohne Vertrag. Denn die Leistungen wurden ja erbracht und die WEG hat hiervon profitiert. Streiten kann man über die Höhe und den Leistungsumfang.

Gleichwohl sehe ich hier die Verwaltung nicht unbedingt in einer schlechten Rechtsposition (im Gegensatz zu der Thematik unter Frage 1).

zu Frage 3:

1.) Gegen diese Vorgehensweise möchte ich auf jeden Fall juristisch vorgehen. Welche Möglichkeiten habe ich da ?

Wenn der Verwalter gegen Ihren Willen einen WEG Antrag gestellt hat und Ihre E-Mail als "verfälschte" E-Mail mit anderem Inhalt weiter geleitet hat, kann hierin eine Urkundenfälschung nach § 267 StGB zu sehen sein. Diese ist strafbar und kein bei der örtlichen Polizeibehörde mündlich oder schrifltich zur Anzeige gebracht werden.

Weiter können Sie mittels eines Rechtsanwalts die Verwaltung abmahnen und ein Unterlassen bzgl. eines künftigen widerrechtlichen Vorgehens verlangen.

Ich hoffe Ihre Fragen hinreichend beantwortet zu haben und würde mich über die Abgabe einer 5-Sterne-Bewertung freuen.

Gerne dürfen Sie auch noch Rückfragen stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

War diese Antwort hilfreich?

Sie haben eine Frage? Holen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich Angebote unserer Experten ein!

Nach dem Einstellen Ihrer Frage erhalten Sie individuelle Preisangebote unserer Experten, aus welchen Sie einfach das für Sie passende Angebot auswählen können!

Unsere Experten stehen Ihnen jetzt zur Verfügung. Stellen Sie jetzt Ihre Frage!

Hier kostenlos und unverbindlich Angebote einholen!

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
07.09.2017 12:06 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Traub,
danke für die schnelle Antwort. Ich habe aber noch eine Frage zu Punkt 3.
Können wir (Eigentümergemeinschaft) die zu viel abgerechneten Hausmeisterkosten
kosten für die letzten drei Jahre (Verjährung) zurückfordern?
Mit freundlichen Grüßen
G. Reichardt
Dr. Holger Traub
07.09.2017 12:18 Uhr
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

gerne will ich Ihre Nachfrage beantworten.

Ja, zur Wahrung Ihrer rechtlichen Interessen wäre dies sogar anzuraten.

Die Hausverwaltung muss sodann nämlich offen legen, aus welchem Recht diese die Zahlungen der letzten Jahre vereinnahmt hat. Ebenso müsste Sie einen Nachweis Ihrer erbrachten Leistungen vorlegen.

Die Rückforderung sollte schriftlich und nachweislich formuliert werden und zur Zahlung eine Frist gesetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Ähnliche Fragen