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Miteigentumsanteil

| Preis: 52 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle

Ehepaar (25% und 35% Miteigentumsanteil) droht mit gerichtlicher Klage, da ich nach dem Kauf 2011 und 2012 bauliche Veränderungen in meinem Sondernutzungsbereich machte.
Die Änderung der Teilungserklärung vom 12.10.2010, unmittelbar vor Kaufvertrag vom Ehepaar unterzeichnet, betreffen unter Anderem das Nutzungsrecht (§2, Punkt 1 Seite 4)
«… [meiner] Wohnung Nr. 2 wird das ausschliessliche Nutzungsrecht an der im beigefügten Lageplan (Anlage 2) gelb umrandeten und schraffierten rechten Gartenfläche mit Terrasse zugeordnet»
sowie die zugehörigen Verantwortlichkeiten (§2, 4. Abschnitt Seite 4)
«Die Kosten der Reinigung, laufenden Unterhaltung und Instandsetzung der diesen Nutzungs-rechten unterliegenden Flächen … obliegt den jeweiligen Nutzungsberechtigten.»
Das Papier hat keine Genehmigungsauflagen-Hinweise für diese Arbeiten.
Beim Gartenumbau habe ich offenbar das Deutsche Recht, insbesondere das WEG, nicht eingehalten. Eine angestrebte Vereinbarung (nachträgliche Genehmigung der Veränderungen) kam leider nicht zustande:
- Viel früher Gefordertes, angeblich abgestützt auf das deutsche Recht, war nicht nachvollziehbar:
• Bewilligung für Hund (der nach den Kaufverhandlungen verstorbene Hund wurde akzeptiert);
• Wasserzähler für meinen Gartenteil, ergänzend zum von mir bereits installierten; usw.
- Mein Umbau wurde beanstandet, obwohl die Ehepaar-Massnahmen auch nicht beschlossen wurden.
- Im 2011 widerrief das Ehepaar mündliche Vereinbarungen meistens. Trotz stetem Bitten und Drängen beim
Ehemann (ab 12.10.2010 ein Jahr für unsere Verwaltung zuständig) wurde erst am 05.10.2011 eine regulär
einberufene ordentliche Eigentümerversammlung möglich. Das Ehepaar vermied protokollierte
Besprechungen und änderte oft nachträglich seine Zusagen. Es übergab erst am 27.07.2011 den mehrfach
geforderten Wirtschaftsplan 2011.
Meine Einigungsbemühungen sind belegt (Verhandlung vom 23.09.2011): Ich entschuldigte mich vor Zeuge
beim Ehepaar, die Umbauten nur mündlich angekündigt zu haben. Diese wurden als gute Gestaltung anerkannt. Offen blieb der in ihrem Nutzungsbereich geforderte Gartenwasseranschluss: Es gab weder Vorschläge noch Kostenschätzungen und Kostenteiler-Angaben.
- Die 2012 mit der Verwaltung beschlossenen Punkte (Hausordnung) sind noch nicht eingehalten:
• Das Treppenhaus (Velos usw. blieben) sowie der Keller-Vorraum wurden nur teilweise geräumt;
• Der Trockenraum wurde bis auf weniges im Frühjahr 2013 geräumt;
• Das Ehepaar (seit dem Wohnungsverkauf im Dachgeschoss statt im Erdgeschoss wohnend) hat mir
Handwerker-Termine nicht mitgeteilt. Dies im Wissen, dass ich oft nicht in Staufen bin.
- Im Herbst 2012 wurde meine strassenseitig gelegene Sondernutzungsfläche bestritten. Dieser Punkt wurde
vom Ehepaar-Anwalt nach meinem schriftlichen Protest ohne Bemerkung fallen gelassen.
Meine Fragen:
1. Wie beurteilen Sie den Sachverhalt und das Prozessrisiko?
Ist es eher ein psychologisches als ein rechtliches Problem?
2. Wie soll ich auf die vom Ehepaar-Anwalt angekündigte Klageschrift reagieren, abwartend oder einen
erfahrenen Anwalt beiziehend?
Übernehmen Sie ein solches Mandat oder empfehlen Sie [nach welchen Kriterien] einen Anwalt?


Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst ist anzumerken, dass auch mündliche Vereinbarungen einzuhalten sind, wenn Sie einstimmig getroffen worden sind. Und davon ist bei Ihrer Schilderung mit den Miteigentumsanteilen dann wohl auszugehen.

Allerdings haben Sie die Schwierigkeit, dass Sie diese Vereinbarung im Streitfall auch beweisen müssen.

Derzeit ist nicht deutlich, wie Sie einen solchen Beweis führen könnten, wenn nur Sie drei Miteigentümer bei dieser Vereinbarung zugegen gewesen sind.

Als einziges Beweismittel käme dann die Parteivernehmung in Betracht. Das (gegnerische) Ehepaar müsste dann aussagen. Zwar auch wahrheitsgemäß, aber wer will daran glauben, wenn die schon die Vereinbarungen nicht einhalten.

Sofern es also keine weiteren Beweismittel gibt, befürchte ich, dass die mündlich getroffenen Vereinbarungen nicht getarde erfolgreich durchgesetzt werden könnten.

Aber Sie schreiben, dass es VOR ZEUGEN Gespräche und auch wohl Genehmigungen gegeben hat.

Das wird sehr wichtig sein, so dass Sie sich von diesen Zeugen es alles bitte schriftlich bestätigen lassen.

Denn dann - aber auch nur dann eben - könnte man auch aus den mündlichen Vereinbarungen etwas Positives ableiten.

Umbaumaßnahmen sind immer dann nicht mehr zulässig, wenn es bauliche Veränderungen sind

Eine bauliche Umgestaltung liegt aber schon dann vor, wenn Sie Teile des Gemeinschaftseigentums dauerhaft so ändern, dass Sie von dem Aufteilungsplan oder einem ehemaligen Zustand abweichen und dabei mit Ihren Tätigkeiten über eine anwendbare Instandsetzung oder Instandhaltung hinausgehen.

Ob das hier der Fall ist, lässt sich auch Ihrer Schilderung bisher so niht entnehmen.

Nicht jede Neu- und Umgestaltung Ihres Sondereigentums muss auch zwingend das Gemeinschaftseigentum gleich mitverändern.

Allerdings ist dabei auch die kurz vor dem Kauf offenbar einstimmig geänderte Teilungserklärung zu beachten. Diese Teilungserklärung ist also für alle verbindlich und einzuhalten.

Sind Ihre Umbauten derart großzügig ausgefallen, dass damit die Teilungserklärung verletzt und auch das Gemeinschaftseigentum in nicht hinnehmbarer Weise verletzt worden, werden Sie zurückbauen müssen.

Es sei denn, diese Umbaumaßnahmen wurden - siehe oben - einstimmig genehmigt. Dann werden Sie nichts machen müssen.

Sondernutzungsflächen können eigentlich kaum erfolgreich bestritten werden. Die Teilungserklärung und die Pläne sind eigentlich deutlich genug. Aber auch die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sind insoweit genauer zu prüfen.

Aber bevor Sie etwas machen, oder auf anwaltliche Schreiben (vielleicht falsch) reagieren, rate ich ganz dringend dazu, mit allen Unterlagen und Bildern Ihrer Umbauten SOFORT einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Nur nach Durchsicht aller Unterlagen kann dann das weitere Vorgehen auch in Hinblick auf offenbar schon in Gang gesetzte Fristen geklärt werden.

Ihre Schilderung ist insoweit etwas unklar, so dass es der Sichtung aller Unterlagen bedarf.

Nach Ihrer Schilderung haben Sie mit der gesamten Wohnsituation sowohl ein psychologisches als auch ein rechtliches Problem, wenn die Miteigentümer sich ständig "querstellen".

Das Prozessrisiko ist derzeit sehr schwer abzuschätzen. Ohne Einsicht und Prüfung aller Unterlagen und Schriftstücke sowie die Frage der Beweisbarkeit kann man nur mit 50:50 die Chancen derzeit abschätzen.

Beauftragen Sie SOFORT einen rechtsanwalt, der die Unterlagen prüft, Ihre Interessen wahrnehmen und dann entsprechende Maßnahmen einleiten kann.

Viel Glück dabei.

Beachten Sie, dass Sie gerne kostenlos bei Bedarf nachfragen können.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2

26125 Oldenburg

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Bewertung des Kunden

Ich danke Frau True-Bohle für die schnelle und kompetente Antwort, welche den Sachverhalt und die Möglichkeiten zweckmässig erfasste. Die Zusatzfrage wurde ebenfalls schnell und mit Einfühlungsvermögen beangtworgtet.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
10.08.2013 23:46 Uhr
Sehr geehrte Frau True-Bohle
1. Die gestellte Frage «... oder empfehlen Sie [nach welchen Kriterien] einen Anwalt? Ich denke für ein Mandat Ihrerseits ist die Region Freiburg im Breisgau zu weit entfernt.
2. Mit den beiden zusätzlich hochgeladenen Dateien (bereinigter Vereinbarungsentwurf und Mailwechsel mit RA der Eheleute sowie Protokoll Augenschein vom 22.06.2012 und Brief vom 02.11.2012) bitte ich Sie um präszisierende Angaben: Nach der Zustellung des Mails vom 11. Juni mit dem bereinigten Vereinbarungsentwurf hat meine Kontaktperson auf Nachfrage hin mir Ende Juli mitgeteilt, dass der RA die Klage vorbereite: Ich hoffe, dass nach anderthalb Jahren «Übung Vereinbarungsentwurf» eine Vereinbarung möglich werden sollte beziehungsweise eine Gerichtsklage "nur" angedroht wird oder aufgfrund der Sachlage / Vereinbarungsentwicklung für die Eheleute kaum erfolgreich sein dürfte.
Mit freundlichen Grüssen
R. M.
Sylvia True-Bohle
11.08.2013 10:15 Uhr
Sehr geehrter Herr M.,



ich kann nur nochmals empfehlen, SOFORT einen Rechtsanwalt mit allen Unterlagen aufzusuchen und zu beauftragen.

der Rechtsawnalt sollte hier in der Tat vor Ort sein, da dann gggfs. schnell gehandelt werden muss. Natürlich wäre es auch möglich, uns zu beauftragen. Wir würden dann aber für notwendige Termine wiederum einen Kollegen vor Ort beauftragen, um die immensen Fahrtkosten zu sparen. Diese Mehrkosten wären dann nicht erstattungsfähig.

Wir halten es nur für fair, auf diese nicht erstattungsfähigen Mehrkosten hinzuweisen.

Sollten Sie diese Mehrkosten gleichwohl tragen wollen, steht einer Beauftragung unserers Büros nichts im Wege.

Ansonsten gilt: Der Rechtsanwalt sollte sich mit dem WEG-Recht auskennen. Ein Fachanwalt brauchen Sie nicht, da dieses nur ein Titel ist, der nicht immer etwas über die Qualität der Bearbeitung aussagt.



Nach den jetzigen Unterlagen glaube ich auch nicht, dass eine Klage der Gegenseite erfolgreich sein wird.

Gleichwohl haben Sie immer ein gewisses Restrisiko, was niemals ausgegeschlossen werden kann, so dass Sie bitte schon jetzt den Rechtsanwalt beauftragen, um schon jetzt die richtigen Weichen stellen zu können, auch in Hinblick auf die Beweissituation.

Viel Glück in einem möglichen Verfahren und viel Glück mit dem weiteren Zusammenleben in dieser WEG



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2

26135 Oldenburg

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