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Betriebskostenabrechnung ETW

| Preis: 82 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Der Mieter meiner ETW moniert die Betriebskostenabrechnung der sonstigen Betriebskosten entsprechend den vertraglich nach Mietvertrag vereinbarten Miteigentumsanteilen, da diese von dem Mietflächenanteil um ca 18% differieren.
Ist diese Auffassung unter Berücksichtigung der Billigkeit begründet?


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in), 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

In der Tat wird man hier davon sprechen müssen, dass das nicht mehr der Billigkeit entspricht (aber auch insbesondere den gesetzlichen Regelungen ansonsten widerspricht, s. u.), wenn der Mietflächenanteil um 18 % im Vergleich zu den Miteigentumsanteil negativ abweicht.

Im Einzelnen:

Das Wirtschaftlichkeitsgebot bezeichnet die auf Treu und Glauben (§ BGB § 242) beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen, damit der Mieter nur mit solchen Betriebskosten belastet wird, die erforderlich und angemessen sind.

Allenfalls bei einer Abweichung bis 3 oder 5 % kann man etwas anderes annehmen, aber das liegt hier nicht vor.
In erster Linie ist es keine Frage des Wirtschaftlichkeitsgebot, sondern der gerechten Umlegung/Verteilungsschlüssels:

Denn hier greift § 556a BGB - Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten - ein:

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entspr. herabzusetzen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Sollte also ein atypischer Sachverhalt und eine Rechtfertigung für die 18 %-Abweichung nicht vorliegen und Abs. 2 eingreifen, wird man die Abweichung von 18 % nicht vertreten können und daher wäre die Betriebskostenabrechnung und Umlagevereinbarung aller Voraussicht nach zu korrigieren.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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