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| Preis: 59 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Ich habe 2014 über eine Teilungsversteigerung eine Erbengemeinschaft aufgelöst und ersteigert (Gutachten 160000,00 € ersteigert für 95000,00 € Netto 90500,00 €). Davon war 6,25 % vom Erlös mein Anteil. Finanziert wurden 160000,00 € (Sanierungsbedarf am Wohnhaus). Zum Grundbuch gehört ein Grundstück mit Wohnhaus, in dem meine Mutter weiter mietfrei gewohnt hat (jetzt leider verstorben) sowie ein Acker. Die Pacht erhielt ebenfalls weiter meine Mutter (1500,00 p.A. von ihr auch versteuert). Mir gehört ebenfalls die zweite Hälfte des Hauses und ich nutze jetzt das gesamte Haus alleine. Den Acker möchte ich jetzt für 80000,00 € verkaufen. Kann ich davon ausgehen, das der Wert des Ackers in 2014 geschätzt wird (wohl 50000,00 €) und die Diverenz mit 25 % zu versteuern ist oder ist die Rechnung wesentlich komplizierter?


Hallo und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!

Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten.

Grundsätzlich liegt ein privates Veräußerungsgeschäft des § 23 EStG vor, wenn ein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung wieder verkauft wird. Ausnahmeregelungen gelten nur bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilien und dem dazugehörigen Grund und Boden, nicht aber beim Verkauf einer Ackerfläche.

Wenn ich Sie richtig verstehe, haben Sie einen kleinen Anteil dieses Grundstücks durch Erbschaft erworben (6,25%) und die Restfläche im Rahmen der Teilungsversteigerung erworben. Für den Anteil von 6,25% übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers/der Erblasserin. Sofern dieses Grundstück Privatvermögen darstellt und sich in der Gesamtbetrachtung (also einschließlich Besitzzeiten des Erblassers) länger als 10 Jahre im Eigentum befunden hat, wäre der Anteil von 6,25% steuerfrei veräußerbar. Für den entgeltlich erworbenen Anteil im Jahr 2014 müsste aber ein Veräußerungsgewinn versteuert werden.

Zunächst einmal müssen aus diesem entgeltlichen Erwerb im Jahr 2014 die Anschaffungskosten ermittelt werden. Hierbei müssen die jeweiligen Wirtschaftsgüter (Wohnhaus + Grundstück, Ackerfläche) einzeln bewertet werden und dann ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt werden. Beispiel: Ist das Haus inkl. Grundstück eigentlich 100.000 EUR wert und der Acker 50.000 EUR, so beträgt der Anteil für den Acker 1/3. Wenn Sie 95.000 EUR gezahlt haben, würden 1/3 davon die Anschaffungskosten des Acker darstellen. Somit ca. 31.667 EUR.

Der Veräußerungsgewinn würde sich dann wie folgt ermitteln:

Veräußerungspreis: 80.000 EUR
(abzgl. 6,25% steuerfreier Anteil, wenn über 10 Jahre)

abzgl. Anschaffungskosten für den entgeltlichen Teil, hier im Beispiel 31.667 EUR
= Veräußerungsgewinn = 48.333 EUR (bzw. weniger, wenn 6,25% noch vom Verkaufspreis abgezogen werden).

Dieser Gewinn wieder wird auf der Anlage SO in Ihrer Einkommensteuererklärung angegeben. Der Steuersatz richtet sich dann nach Ihren persönlichen Verhältnissen (Höhe der übrigen Einkünfte, zu versteuerndes Einkommen). Je höher die Gesamteinkünfte sind, desto stärker steigt auch der persönliche Steuersatz (auf bis zu 42% zzgl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag). Sofern Sie ein durchschnittliches Einkommen erzielen, müssten Sie mit einer durchschnittlichen Steuerbelastung von ca. 35% rechnen. Das ist allerdings jetzt nur ein Erfahrungswert. Genauere Berechnungen sind aufgrund fehlender Angaben nicht möglich. Auch Ihre übrigen Einkünfte werden dann höher besteuert, wenn Ihr Gesamteinkommen steigt. So kann es sein, dass Ihr Arbeitslohn mit 20% besteuert wird und dafür die Lohnsteuer einbehalten wird. Wenn Sie jetzt aber noch andere Einkünfte erzielen (wie z.B. aus dem Verkauf des Grundstücks), steigt Ihr Steuersatz ab. Damit "fehlen" dann in meinem Beispiel 15% Steuern bezogen auf Ihr Gehalt.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Bewertung des Kunden

wir erhielten eine sehr ausführliche Beratung, die uns bei der Entscheidungsfindung sehr geholfen hat. Weiter wurde die Anfrage sehr schnell bearbeitet.
Vielen Dank

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
28.10.2019 13:38 Uhr
recht herzlichen Dank für die ausführliche Antwort, damit kann ich jetzt etwas anfangen, auch wenn jetzt das "große Rechnen" los geht und die Entscheidung für und wider jetzt noch nicht zu verkaufen nicht leichter geworden ist ((-;
Knut Christiansen
28.10.2019 13:48 Uhr
Gern geschehen! Melden Sie sich ruhig, wenn etwas unklar sein sollte. Schöne Grüße!

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