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Spekulationssteuer bei Verkauf einer Immobilie die als Sommerhaus benutzt wurde

| Preis: 66 € | Doppelbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Prof. Achim Nettelmann in unter 1 Stunde

Wir, ein Ehepaar aus Kuwait, möchten wissen ob wir verpflichtet sind, die Spekulationssteuer zu zahlen zu müssen, nachdem wir unser Haus verkauft haben.

Wir besitzen beide die Kuwaitische Staatsangehörigkeit. Ich, der Ehemann, besitze aber auch die deutsche Staatsangehörigkeit, durch Abstammung von meiner deutschen Mutter. Wir waren aber nie in Deutschland angemeldet. In November 2015 haben wir einen Kauf- und Werkvertrag abgeschlossen, für ein Reihenhaus in Kronau. Im Juni 2017 wurde das Haus vertig gestellt und die Schlüsselübergabe gemacht, wo das Haus auch gleich von uns als Ferienhaus von uns eingerichtet und benutzt wurde, während unseres Ferienaufenthaltes. Auch jedes Jahr danach stand das Haus lehr, außer in den 4 bis 5 Wochen im Sommer, in dem wir mit unseren beiden Kindern aus Kuwait nach Deutschland vereist haben und unsere Urlaube im Haus verbringten. Das Haus wurde nie an anderen vermietet.

Jetzt möchten wir das Haus verkaufen, aus diversen Gründen. Wir erwarten einen Gewinn durch höheren Verkaufspreis und möchten nicht mit dem Verkauf vorgehen, wenn wir eine große Prozentzahl des Gewinns an Steuern verlieren würden. Nun ist die Frage ob wir es in der Zukunft versteuern müssen, und wenn ja, wie viel?

Wir sind in Kuwait ansässig, und ähnlich wie in Dubai, bezahlen wir hier keine Einkommensteuer. Wir waren nie in Deutschland angemeldet, und deswegen haben wir nie Steuern bezahlt, außer der Grunderwerbsteuer während des Hauserwerbs.

Laut eigener Recherche, könnte es sein, dass wegen der exklusiven Eigennutzung des Hauses als Sommerhaus in den letzten drei Jahren, dass dadurch die Spekulationssteuer ausfällt. Zweitens, auch wenn die Spekulationssteuer anwendbar wäre, glaube ich nicht, dass wir wegen unserem regulären Wohnsitz in Kuwait überhaupt zur Deutschland für Einkommensteuer verpflichtet sind. Und auch wenn wir verpflichtet wären, durch etwaige Ausnahmegründen dieser Situation, weiß ich nicht welchen Steuersatz anwendbar wäre, da ich ja auf der Regel keine Steuer bezahle, nicht in Kuwait und auch nicht in Deutschland.

Weitere Daten:
Der Kaufspreis war 315000. Der erwartete Verkaufspreis ist 485000 Euro. Die ungefähre Erwerbsnebenkosten lagen bei 18500. Die Hausbemusterungs-Kosten und Zuschüsse während der Bauzeit waren 5000 Euro. Die Verkaufsmaklerkosten an uns würden 5000 Euro sein. So ist der Nettogewinn 141500, ohne die Abschreibung.

In freudiger Erwartung Ihrer Rückmeldung.


Sehr geehrter Fragessteller,

zu Ihrer Frage teile ich im Rahmen einer Erstberatung mit:

Grundsätzlich sind Sie in Deutschland dann beschränkt steuerpflichtig, wenn Sie inländische Einkünfte in Deutschland haben. Dies ist in Ihrem Fall zu bejahen, wenn Sie ein privater Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf anfällt (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 a Einkommenssteuergesetz).

Wenn Sie aber die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, wird ein Veräußerungsgewinn nicht besteuert (§ 23 Abs.1. Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei liegt eine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aus, wenn die Wohnung nur zeitweise (zum Beispiel als nicht zur Vermietung bestimmte  Ferienwohnung) genutzt wird, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben zu § 23 EStG v.7.2.2017 - BStBl. I S. 262 - Textziffer 22).

Ich hoffe, dass ich damit Ihre Frage beantworten konnte, und würde mich über eine Bewertung meine Beratung freuen.

Beste Grüße aus Deutschland

Prof. Nettelmann

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
03.07.2019 11:33 Uhr
Sehr geehrter Herr Prof. Nettelmann,

Folgende Teil Ihrer Antwort habe ich nicht verstanden:

"Dabei liegt eine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aus, wenn die Wohnung nur zeitweise (zum Beispiel als nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung) genutzt wird, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben zu § 23 EStG v.7.2.2017 - BStBl. I S. 262 - Textziffer 22)"

Ich habe mein Haus nur in den Sommerferien benutzt, in den Jahren 2017, 2018 und 2019. Es wurde nie Vermietet. In der übrigen Zeit außerhalb der Sommerferien Stand das Haus lehr, unbenutzt. Im kurzen, das Haus wurde nur von unsere Familie benutzt. Aber, wir waren nie angemeldet in Deutschland, und deswegen waren wir auch nicht bei den Behörden als Bewohner dieses Hauses angemeldet. Laut dieser Information, qualifiziert meine Situation als Eigennutz so das der Veräußerungsgewinn nicht besteuert werden muss?

Und wenn ja, was für ein Steuersatz ist anwendbar wenn wir nur dieser Einkommen (dieser Veräußerungsgewinn von ca 130.000) in Deutschland bekommen und außerdem nie einen anderen Einkommen bekommen haben?
Prof. Achim Nettelmann
03.07.2019 12:56 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

es muss richtig heißen:

"Dabei liegt eine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch vor, wenn die Wohnung nur zeitweise (zum Beispiel als nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung) genutzt wird, in der ...."

Prof. Nettelmann

Kunde
03.07.2019 13:42 Uhr
Sehr geehrter Herr Prof.,

Ihre Antwort ist immer noch einen generellen Hinweis auf die relevanten Texte vom Gesetz. Ich habe von Ihnen immer noch keine klare Antwort erhalten ob in so fern ich meine Situation geschildert habe, und soweit Sie informiert sind, ob wir unser Veräußerungsgewinn versteuern müssen, und wenn ja, wie viel (Steuersatz)?

Da ich kein Jurist bin und auch kein Student der Jurastudium, kann ich mit Ihrer Antwort wirklich nicht viel anfangen da ich ja schon diese generelle Informationen schon online gefunden habe.

Ich bitte um eine klare Antwort über meine Fragen die ich hier nochmal wiederholte.

In freudiger Erwartung Ihrer Antwort

Prof. Achim Nettelmann
03.07.2019 14:45 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des geschilderten Sachverhaltes ist der private Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der Immobilie bei einer ausschließlichen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch als Ferienwohnung nicht steuerpflichtig.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine steuerliche Einschätzung zu ermöglichen.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Prod. Nettelmann