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Spekulationssteuer bei Scheidung, vermietete Immobilien (Teilübertragung)

| Preis: 44 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Hallo,
wir befinden uns in der Vorbereitung einer Scheidungsfolgenvereinbarung, in der der Tausch/ die gegenseitige Übertragung von Eigentumsanteilen an Immobilien geregelt wird.

Bei den 6 Immobilien, in denen wir Nochehepartner je zur Hälfte Eigentümer sind, ist geplant, Anteile so zu übertragen, dass im Ergebnis jeder von uns 3 Immobilien allein besitzt, statt bisher je 50% an 6 Immobilien.

Da alle Objekte noch in der Spekulationsfrist sind (dabei ein Objekt weitgehend selbstgenutzt), stellt sich folgende Frage: Fällt bei der Teil-Übertragung die Spekulationssteuer/Einkommensteuer bei den anderen 5 Objekten an?
Und beginnt für den neu übertragenen Anteil jeweils die 10 Jahresfrist von neuem?
Welche Alternativen in der Vertragsgestaltung bieten sich an? Z.B. Nießbrauch?
Danke im Voraus für die Beantwortung.


Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

Grundsätzlich handelt es sich bei dem "Tausch" der Immobilienanteile um entgeltliche Vorgänge, für die die zehnjährige Spekulationsfrist gem. § 23 EStG greift. Gegenleistung für die hergegebene Immobilienhälfte ist in dem Sinne dann der Wert der erhaltenen Hälfte. In dem Sinne können die Gewinne/Einkünfte daraus nur insofern steuerlich gestaltet werden, dass man sich bei der Bewertung der Grundstücke auf ein niedriges, aber noch zu vertretendes Niveau einigt. Eine andere Möglichkeit wäre ggfs. die Übertragung der jeweiligen Grundstückshälften vertraglich zu stunden bis die 10 Jahre jeweils vergangen sind. Aber hier ist insofern möglich, dass das Finanzamt aufgrund der vertraglichen Vorabvereinbarung, den Veräußerungszeitpunkt trotzdem vorverlegt.

Eine Nießbrauchsgestellung führt meines Erachtens nicht zu einem Vorteil, da es Ihnen ja wahrscheinlich darum geht, die Eigentumsverhältnisse für die Zukunft zu klären. Theoretisch würde eine Schenkung der jeweiligen Hälften zu einer unentgeltlichen Übertragung führen. Dann würde kein Veräußerungsgeschäft vorliegen. Da es aber ebenfalls zu einer Übertragung an die Gegenseite kommt, könnte das Finanzamt hier eine Gegenleistung sehen. Die vertragliche Gestaltung, dass diese Schenkungen unabhängig voneinander erfolgen sollen, stelle sich daher als recht schwierig dar. Weiterhin müsste dann noch überprüft werden, ob die schenkungssteuerlichen Freibeträge von 500.000 EUR innerhalb von 10 Jahren nicht überschritten werden. Denn ansonsten "droht" hier Schenkungssteuer.

Sollte es zu einer "steuerpflichtigen" Übertragung der Grundstückshälften kommen, so wären dieses für die Teile jeweils neue Anschaffungszeitpunkte. In dem Fall beginnt für diese die neue 10-Jahresfrist und eine eigene Abschreibungsreihe (mit den neuen Anschaffungskosten).

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
06.06.2019 13:55 Uhr
Sehr geehrter Herr Christiansen, vielen Dank für Ihre kompetente Antwort, die ich erstmal verdauen musste ;-). ich würde gerne mit Ihnen noch telefonieren ( 20-30 min) um Lösungsvarianten durchzugehen und tiefer in die Materie zu gehen. Derzeit bin ich aber in der neuen Wohnung nur mit wlan und Mobiltelefon ausgestattet, das geht dann wohl nicht über die xpert hotline abzurechnen. Könnten wir einfach ein 30 min Beratung vereinbaren, zu der Sie mir dann (auch vorab) eine Rechnung schicken? Die kann ich auch per paypal sofort bzw vorab bezahlen. Wäre z-B. morgen Vormittag (Freitag) ein Telefongespräch möglich?
Viele Grüße,
Knut Christiansen
06.06.2019 14:09 Uhr
Hallo! Ich darf über dieses Portal keine "Nebenumsätze" am Portal vorbei machen. Wir könnten es aber so machen, dass Sie eine direkte Anfrage bei yourXpert an mich stellen, Sie dann an yourXpert bezahlen, und ich rufe Sie dann an. Dann wäre alles "legal", weil der Umsatz ja über yourXpert abgewickelt wird. Morgen Vormittag hätte ich zwischen 09.00 Uhr und 10.00 Uhr auch Zeit.

Schöne Grüße!

Knut Christiansen
Kunde
06.06.2019 14:37 Uhr
ok prima, so machen wir das!
Knut Christiansen
06.06.2019 15:57 Uhr
Ich rufe Sie dann auf der Handynummer an, okay?