E-Mail oder Benutzername: Passwort: Passwort vergessen?
ODER Login mit Google
  • Kostenlos registrieren
  • Hilfe & Service
Kostenlose Anfrage
Zurück zu allen Antworten

yourXpert:
(Steuerberater)
Termin?





zertifiziert
Dieser Experte hat seine Qualifikation nachgewiesen und ist von uns zertifiziert!

Geld-Zurück-Garantie
Geld-Zurück-Garantie: Dieser Experte bietet Ihnen für X-Mails eine Geld-zurück-Garantie: War die Beratung inhaltlich nicht korrekt, erhalten Sie Ihr Geld zurück!
"Ihr Ansprechpartner bei: Vermietung, Immobilienbesteuerung, GmbH, Einkommensteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer oder Finanzbuchhaltung: Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich einfach!"
yourXpert wurde ausgezeichnet
ZDF WISO Testsieger
1. Platz Internetauftritt und Datensicherheit
Online-Rechtsberatung
Branchengewinner
"Erlebter Kundenservice"
DIE WELT
Service-Champions 2017
Im Test: 8 Anbieter
Veröffentl. in DIE WELT, 19.10.17
Kundenmeinungen
Qualifizierte Experten
Bereits 14.407 Bewertungen bestätigen den hohen Beratungsstandard unserer Experten:
4,8 / 5,0
sehr gut
» Mehr dazu hier

Immobilienverkauf nach Scheidung

| Preis: 49 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Hallo Herr Christiansen,

nach der Scheidung von meiner Frau geht es jetzt nich um die gemeisame Immobilie. Wir stehen beide 50/50 im Grundbuch. Meine EX Frau möchte mir meine Hälfte der Immobilie nun auszahlen.

Sie wohnt seit meinem Auzug 03/2016 in der Immobilie. Ich habe ca 1,5 Jahre nach der Trennung noch einen großteil der Darlehensverbindlichkeiten gezahlt und habe keien Nutzungsentschädigung erhalten (Verrechnung von 560 Rate mit Trennungsunterhalt)

Wir sind nun seit 04/2018 gechieden.

Wir hatten jetzt einen Wert der Immobilie (DHH) von 320.000 EUR zu Grunde gelegt. Bzw. Ich bin soweit runtergegangen das wir bei 320.000 gelandet sind. SIe ist mir nicht entgegen gekommen.

DIe Immobilie ist aber laut Preisempfehlung Gutachterausschüsse ca. 380.000 - 400.000 EUR Wert.

Restschuld der Immobilie bei der finazierenden Bank ist 164.000 EUR.

__

Ich wurde nun darauf aufmerksam gemacht das:

1. Der Verkauf meines Miteigentumanteils Einkommenssteuer auslösen kann da zwischen Erwerb und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. (Ich nehme an das ist die Spekulatiosnssteur)

2. Sofern der Vereinbarte Kaufpreis nicht dem Verkehrswert des verkauften Miteigentumanteils entspricht, kann ein teilentgeldliches Geschäft vorliegen, das gegebenenfalss Schenkunssteuer auslöst.

Können sie mir sagen, ob und wie viel Spekulationssteuer/ Einkommenstsuer + Schenkungssteuer anfallen würden?


Ich bin zum 1.9.2019 arbeisssuchend, war aber in den letzten 1,5 Jahren mit Steuerklasse 1 angestellt.


Beste Grüße aus Hessen
Marko Hübner
01778554371


Guten Morgen Herr Hübner,

vielen Dank für die Beauftragung. Ihre Fragen möchte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.
 

1. Einkommensteuer

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung fällt unter den § 23 EStG ("Spekulationsgeschäft"). Nur, wenn die Immobilie seit Anschaffung oder im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen beiden Jahren ausschließlich für eigene Wohnzwecke verwendet wurde, wird kein privates Veräußerungsgeschäft besteuert. Bei Ihnen würde, da Sie seit 2016 nicht mehr in der Immobilie wohnen, kein Befreiungstatbestand vorliegen. Daher käme eine Nicht-Berücksichtigung nur in Frage, wenn Sie die Immobilie bereits länger als 10 Jahre besitzen.

Wenn Sie jetzt Ihren hälftigen Anteil für 160.000 EUR an Ihre Frau veräußern (50% von 320.000 EUR) würde sich Ihr zu versteuernder Gewinn wie folgt ermitteln:

Verkaufspreis:                                  160.000 EUR
bzgl. Anschaffungskosten (50%)              xxx EUR
./. Veräußerungskosten                           xxx EUR
= Veräußerungsgewinn                       xxxxxx EUR

Dieser Gewinn würde im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung angesetzt werden und mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern sein. Hier kann ich aufgrund fehlender Angaben leider keinen genauen Betrag nennen. Erfahrungsgemäß bewegt sich der persönliche Steuersatz zwischen 25-35%.Letztendlich kommt es hier natürlich auch auf die Höhe des Veräußerungsgewinns an, denn dieser erhöht das Einkommen und damit auch den Steuersatz.

2. Spekulationssteuer

Vom Grundsatz her werden Verträge und die vereinbarten Kaufpreise als fremdüblich angenommen, wenn beide Parteien zum einen keine Schenkung wollen und zum anderen die vereinbarten Preise nicht derart stark vom Marktniveau abweichen, dass sich ein krasses Missverhältnis darstellt. Abweichungen von ca. 20% vom Marktpreis wären daher noch in Ordnung. Damit wäre bei einem Marktpreis von 380.000 EUR - 400.000 EUR ein Mindestwert von 304.000 EUR bis 320.000 EUR aus meiner Sicht zu vertreten. Sollte das Finanzamt (was ich nicht erwarte), davon ausgehen, dass der Marktpreis im schlechtesten Fall 400.000 EUR beträgt, so würden Sie die Immobilie (Ihren Anteil) um 40.000 EUR zu günstig veräußern. Da Sie bereits geschieden sind, beträgt der Freibetrag gem. § 16 ErbStG nur noch 20.000 EUR. Daher wären in dem Fall insgesamt 20.000 EUR mit einem Steuersatz von 30% (§ 19 ErbStG) zu besteuern. Es würde eine Schenkungsteuer von 6.000 EUR resultieren. Steuerschuldner wären bei einer Schenkung sowohl Erwerber (Ex-Frau) als auch der Schenker. Ich gehe allerdings bei Ihnen  wie gesagt davon aus, dass keine Schenkung unterstellt werden kann, weil der Kaufpreis in dem Sinne "verhandelt" wurde und keine Schenkung gewollt ist.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

War diese Antwort hilfreich?

Sie haben eine Frage? Holen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich Angebote unserer Experten ein!

Nach dem Einstellen Ihrer Frage erhalten Sie individuelle Preisangebote unserer Experten, aus welchen Sie einfach das für Sie passende Angebot auswählen können!

Unsere Experten stehen Ihnen jetzt zur Verfügung. Stellen Sie jetzt Ihre Frage!

Hier kostenlos und unverbindlich Angebote einholen!

Bewertung des Kunden

Herr Christiansen ist sehr kompetent und antwortet schnell.
Ich bin sehr zufrieden. Top!

Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Knut Christiansen
16.08.2019 10:38 Uhr
Ergänzung: Punkt 2 sollte Schenkungssteuer heißen.
Kunde
16.08.2019 11:48 Uhr
Guten Morgen Herr Christiansen,


vielen Dank für die Schnelle und sehr gute Beantwortung!! Klasse.

Ich hätte noch mal Fragen dazu...

Einkommenssteuer:

Wir haben dsa Grundstück 2013 seperat gekauft und dann bauen vom Bauträger bauen lassen

Kosten Grundstück: 114.000 EUR (50/50)
Hausbau über Bauträger: 200.000 EUR
Anschlußkosten: ca 6.000 EUR (Ich)

(Gesamtdarlehen 200.00 EUR / beide

= Gesamtkosten Grundstück, Bau, Notar =
320.000 EUR

Können sie mir sagen, welche Anschaffungskosten abzoehen müsste (sie schrieben abzgl. Anschaffungskosten)


Baujahr 2013

____


Schenkungssteuer:

Das heißt bei 6.000 EUR Schenkngssteur würden 3.000 EUR für mich und 3.000 EUR auf dei EX Frau entfallen?

Immer 50/50 weil Kufer udn Verkäufer Steuerschuldner wären ?

Wissen sie, wonach das FA den tatsächlichen Wert der Immobilie ermittelt ? Ich hatte eine Abfrage bei BORIS gemacht, allerdings kann man hier nicht eingeben ob ein Keller vorhanden ist. Es ist kein Keller vorhanden.
Den müsste man hier sicher noch von 400.000 abziehen. Die letzte Bewertung ergab sogar 435.000 EUR mittleres Preisniveau - auch hier wäre der Keller mit ca. 20.000 EUR abzuziehen .

Eine Urkunde des Notarvertrages möchte die Notarin an die Gutachterausschüsse senden und an die Schenkungsstelle des Finazamts.

Hängt das damit zusamemn oder kann es sein, das meine EX Frau eine vorweggenommene Erfolge an unsere 7 Jährige Tochter machen möchte und deswegen die Urkunden an die Schenkungsstelle des FA gehen soll?


Es wäre klasse wenn sie mir noch mal helfen können.

Beste Grüße Marko Hübner






Knut Christiansen
16.08.2019 11:58 Uhr
Hallo Herr Hübner,

da die Gesamtkosten ja 320.000 EUR betragen, ziehen Sie Ihren Anteil von 160.000 EUR ab. Wenn Sie also auch zu 320.000 EUR (bzw. hälftig: 160.000 EUR) übertragen, würde sich kein Veräußerungsgewinn ergeben.

Vom Grundsatz her werden Einfamilienhäuser im Vergleichswertverfahren bewertet. Es müssen dann vom Finanzamt vergleichbare Häuser zur Bewertung heran gezogen werden. Das ist in dem Sinne natürlich nicht immer ganz einfach, da sich Häuser natürlich immer irgendwie unterscheiden.

Vom Grundsatz her müssen Notare die Urkunden, allein schon für Zwecke der Grunderwerbsteuer, an das Finanzamt senden. Da grundsätzlich keine Schenkung gewollt ist, sonder ein Kauf, gehe ich eher davon aus, dass es mit der Erbfolge zu tun haben wird.

Bzgl. der Schenkungssteuer ist es so, dass bei gewollten Schenkungen eigentlich geregelt wird, wer die Steuer übernimmt. Ansonsten kann sich das Finanzamt den Schuldner im Zweifel aussuchen. Sie sollten darauf drängen, da im Falle eine Schenkung Ihre Ex-Frau ja bereichert ist, dass Sie die Steuer übernimmt.

Schöne Grüße!

P.S. ich bin gleich außer Haus und kann weitere Fragen wahrscheinlich erst am Wochenende beantworten.
Kunde
16.08.2019 12:09 Uhr
Hallo Herr Christiansen,

super für Ihre Hinweise Sie sind ein Ass ! Falls mir nich was einfällt melde ich mich. Vorab ein schönes WE Schöne Grüße !
Marko Hübner