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Grunderwerbssteuer

| Preis: 49 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Ich habe vor ca. 15 Jahren das Haus meiner Eltern zusammen mit meinen beiden Geschwistern
geschenkt bekommen. Es handelt sich um ein vermietetes Haus mit 4 Wohnungen.
Meine Eltern haben bis zu ihrem Tod vor ca. 10 Jahren dort eine Wohnung bewohnt.
Meine Geschwister und ich leben dort nicht mehr.
Das Haus gehört uns zu gleichen Teilen und wird von meinem Bruder verwaltet.
Nun möchte ich meinen Anteil verkaufen.
Um einen höheren Gewinn zu erzielen und weil meine Geschwister einen Teil
behalten wollen haben wir nun begonnen 4 Eigentumswohnungen aus dem Haus zu machen.
Wir wollen nun zwei der Wohnungen an die jeweiligen Mieter verkaufen.
Von dem Erlös wird mein drittel an mich ausbezahlt und den Überschuss erhalten meine
Geschwister. Wir verkaufen also praktisch die Hälfte des Hauses.
Die anderen beiden Wohnungen wollen mein Geschwister je zu ein halb behalten.
Wir wollen vermeiden, dass meine Geschwister Grunderwerbssteuer bezahlen müssen.
Ein Steuerberater sagte meinem Bruder, wir müssten alle Wohnungen zu 1/3 auf uns eintragen,
zwei verkaufen und von den verbleibenden zwei Wohnungen müsste Grunderwerbssteuer
gezahlt werden. Dies leuchtet mir nicht, da wir die Hälfte verkaufen und damit mein Drittel
abbezahlt ist.
Ist es nicht möglich die Eigentumswohnungen im Grundbuch so aufzuteilen, dass zwei meinen Geschwistern zu je ein halb gehören, eine mir und eine uns allen dreien? Dann könnte meine verkauft werden und die, die uns zu dritt gehört.
Würde dann auch Grunderwerbssteuer anfallen ?
Bisher sind die Eigentumswohnungen noch nicht im Grundbuch eingetragen.


Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

Zunächst einmal handelt es sich in Ihrer Konstellation um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), da Sie als Personengesellschaft gemeinsam ein Grundstück besitzen und vermieten. Grundstückseigentümerin ist damit die GbR (Grundstücksgemeinschaft / Erbengemeinschaft). Die GbR sollte auch Eigentümerin des gebildeten Wohneigentums sein/werden. Dieses wäre mit dem Notar zu besprechen. Es dürfte keine Übertragung von einzelnen Wohnungen auf die Gesellschafter erfolgen, da dann die GbR nicht mehr Eigentümerin der Wohnungen ist.

Gem. § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG unterliegt die Grundstücksübertragung nur dann der Grunderwerbsteuer, wenn 95% der Gesellschaftsanteile einer Personengesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Durch Ihr Ausscheiden aus dieser GbR übernehmen Ihre Geschwister 33,33% der GbR-Anteile und vereinigen diese Anteile auf sich. Somit gilt dieser Vorgang nach dem Gesetzeslaut nicht als Übertragung auf eine neue Personengesellschaft, da die 95%-Grenze nicht überschritten wurde. Aus meiner Sicht ist daher der Übergang Ihres Anteils auf Ihre Geschwister grunderwerbsteuerfrei möglich. Zur Absicherung rate ich aber dazu, diesen Vorgang als verbindliche Auskunft an das für Sie zuständige Finanzamt zu stellen. Im Rahmen einer verbindlichen Auskunft muss das Finanzamt eine Aussage treffen, wie der geschilderte Sachverhalt steuerlich zu würdigen ist. Der Sachverhalt darf dabei aber noch nicht verwirklicht sein. Ggfs. kann Ihnen dazu auch der Steuerberater  Ihres Bruders behilflich sein.

Eine einzelne Übertragung der Wohnungen auf die Geschwister würde immer Grunderwerbsteuer auslösen. Und zwar immer in dem Verhältnis, wie der Geschwisterteil bisher nicht an der Wohnung beteiligt war, die ihm dann zugeschrieben wird.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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