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Übertragung von Wohnungseigentum

| Preis: 86 € | Schenkungssteuer
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Es soll unsere DH, die unser Sohn mit Frau als Mieter bewohnt und zu ¾ meiner Frau, zu ¼ mir gehört (wir sind miteinander verheiratet) auf unseren Sohn übertragen werden gegen Übernahme der Schulden (ca. 100000 Euro) unter Anrechnung auf eventuelle Pflichtanteile und gegen Bezahlung von 60000 Euro, die als zinsloses Darlehen gewährt werden. Das Haus wird weiterhin von meinem Sohn mit seiner Frau bewohnt.

Ist es richtig, dass gemäß Erbschaftssteuergesetz 60% des Wertes Schenkungssteuerfrei sind (Erbschaftsteuergesetz §13 (1) 2a) und für den Rest der persönliche Freibetrag von 400000 Euro für meinen Sohn gilt und die Übertragung grunderwerbssteuerfrei ist.

Anmerkung:

Wir selbst wohnen in anderem eigenen Wohneigentum

Frage soll nicht öffentlich erscheinen


Sehr geehrter Ratsuchender,

die Übertragung Ihres Miteigentumsanteils bzw. des Anteils Ihrer Frau unterliegt grundsätzlich vollumfänglich der Schenkungssteuer. Der persönliche Freibetrag von 400.000,-- je Elternteil wird angerechnet.

Die erwähnte Steuerbefreiung bezieht sich auf Grundbesitz, der "wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen und die Gegenstände in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang den Zwecken der Forschung oder der Volksbildung nutzbar gemacht" wird.

Diese Voraussetzungen scheinen nicht gegeben zu sein. Vorliegend gilt die Auflage (Übernahme Verbindlichkeiten und Bargeld) als Gegenleistung. Je nachdem inwieweit diese Gegenleistung den Wert der Immobilie unterschreitet liegt eine Schenkung vor.

Nach Anwendung des jeweiligen Eigentumsanteils kann der persönliche Freibetrag von je 400.000,-- für Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren abgezogen werden. Sollte danach kein steuerpflichtiger Erwerb verbleiben, fällt keine Schenkungssteuer an.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen per Kommentarfunktion zur Verfügung. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
05.02.2019 15:06 Uhr
Wenn ich das Haus anstelle einer Übertragung an meinen Sohn für 600000 verkaufe (wert 7000000 geschätzt) gegen Übernahme der Schulden. 530000 davon würde ich als Schenkung machen, 70000 als zinsloses Darlehen. Würde das Finanzamt in diesem Fall die Schenkungssteuer aus den 530000 berechnen (wäre dann 0) oder setzt das Finanzamt eine eigene Schätzung für den Wert des Hausese an? Die Priese für Häuser schwanken im Raum Miesbach sehr stark.

zur Erinnerung 3/4 gehört der Ehefrau, 1/4 mir. Oder ist es sicherer, wenn meine Ehefrau ein weiteres Viertel auf mich überträgt. Dann könnten die vollen 800000 ausgeschöpft werden. Wie lange muss nach einer solchen Übertragung mit dem Weiterschenken gewartet werden?
Björn Balluff
06.02.2019 18:22 Uhr
Guten Abend,

der Wert des Hauses wird anhand eines standardisierten Bewertungsverfahren festgelegt. Vorliegend dürfte sich dies an der erzielbaren Jahreskaltmiete, dem Baujahr bzw. der Lage des Hauses orientieren. Wenn derzeit die Miete, die Ihr Sohn zahlt unter dem Marktniveau liegt, sollte daher zunächst die übliche Miete festgestellt werden.

Wenn der so ermittelte Wert des Hauses 700.000 Euro beträgt, würde die Schuldübernahme als Gegenleistung angesehen werden, was zu einer Schenkung i.H. v. 630.000,-- führt. Beträgt der Wert 600.000,--, wäre die Schenkung 530.000,-- usw.
Ausgehend von 600.000,-- würden 3/4 bei 397.500,-- liegen (530.000 x 3/4). 1/4 liegen bei 132.500,--.

Da der Freibetrag für unentgeltliche Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren im Falle von Eltern an Kinder bei je 400.000,-- liegt, würden Sie jeweils darunterliegen. Eine vorherige Übertragung von 1/4 an Sie würde eher kontraproduktiv sein, da dann die Schenkung, die von Ihnen kommt, höher ausfällt.

Damit Sie/Ihr Sohn keine Schenkungssteuer bezahlen müssen, müsste entweder die Gegenleistung erhöht werden oder der Wert der Immobilie 600.000,-- nicht überschreiten. Da dies von den Beträgen her, sehr kritisch ist, sollten Sie vorab den Wert der Immobilie lt. Bewertungsgesetz feststellen lassen. Sollte der Wert lt. eines Gutachtens niedriger sein, könnte auch der niedrigere Wert angesetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Kunde
06.02.2019 23:58 Uhr
Zunächst vielen Dank. Es sit ein ganz kleiner Ort ganz nah an Weyarn, ein Marktmietwert konnte von uns bisher nicht in Erfahrung gebracht werden. Wenn wir dennoch aus Sicherheitgründen vorher unter uns übertragen wollen, wieviel Abstand müsste zwischen der Übertragung und der Schenkun an unseren Sohn eingehalten werden?
Danke
Björn Balluff
07.02.2019 08:47 Uhr
Wenn Sie den zeitlichen Abstand zwischen Übertragung von Ihrer Frau auf Sie und der Schenkung meinen:

Ich würde zwei Jahre empfehlen.

Jedoch wie gesagt, dürfte dies den Freibetrag eher überschreiten als in der aktuellen Situation.

Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff

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