E-Mail oder Benutzername: Passwort: Passwort vergessen?
ODER Login mit Google
  • Kostenlos registrieren
  • Hilfe & Service
Kostenlose Anfrage
Zurück zu allen Antworten

yourXpert:
(Steuerberater)
online


zertifiziert
Dieser Experte hat seine Qualifikation nachgewiesen und ist von uns zertifiziert!

Geld-Zurück-Garantie
Geld-Zurück-Garantie: Dieser Experte bietet Ihnen für X-Mails eine Geld-zurück-Garantie: War die Beratung inhaltlich nicht korrekt, erhalten Sie Ihr Geld zurück!
"Ihr Ansprechpartner bei: Vermietung, Immobilienbesteuerung, GmbH, Einkommensteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer oder Finanzbuchhaltung: Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich einfach!"
yourXpert wurde ausgezeichnet
ZDF WISO Testsieger
1. Platz Internetauftritt und Datensicherheit
Online-Rechtsberatung
Branchengewinner
"Erlebter Kundenservice"
DIE WELT
Service-Champions 2017
Im Test: 8 Anbieter
Veröffentl. in DIE WELT, 19.10.17
Kundenmeinungen
Qualifizierte Experten
Bereits 69.335 Beratungen bestätigen den hohen Beratungsstandard unserer Experten:
4,8 / 5,0
sehr gut
» Mehr dazu hier

Spekulationssteuer bei Hausverkauf

| Preis: 50 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Mir gehört eine geerbte, baufällige Immobilie auf einem großen Grundstück gemeinsam mit meinem Bruder zu je 50%.
Mein Bruder möchte, dass ich ihm seine 50% Eigentum abkaufe.

1. Muss ich dafür Grunderwerbssteuer bezahlen, wenn ja wieviel?, Vermutlich auf den Preis der abgetretenen 50%? Richtig?

2. Wenn ich ihm seinen Anteil abkaufe und dann die ganze Immobilie innerhalb der Spekulatuionsfrist verkaufe, auf welchen Anteil muss ich dann die Steuer bezahlen?
Fiktives Zahlenbeispiel:
- ich zahle meinem Bruder 50.000,--
- ich verkaufe die Immobilien in 3 jahren für 120.000,-
Ist die Bemessungsgrundlage für die Steuer dann 120.000,--
ODER 120.000 - Mein "alter" Anteil (50.000) = 70.000,--€
Kann ich die Steuer umgehen z.B. durch Selbstnutzung? Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus. Ich kann natürlich nur eine Wohnung nutzen. Wie lange muss die Nutzungsdauer sein und reicht ggfls eine Meldeadresse?

3. Die immobilie ist baufällig. Ein Interessent, der abreißen und neu bauen will, bietet mir einen Tausch an: Grundstück gegen neu erstellte Eigentumswohnung auf dem Grundstück in einem Mehrfamilienhaus. Wie wird die Spekulationssteuer dann berechnet?


Guten Morgen und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!
Ihre Fragen möchte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

1. Grundsätzlich müssten Sie Grunderwerbsteuer auf den käuflich erworbenen Anteil zahlen. Wenn Sie also 50.000 EUR für das Grundstück zahlen, zahlen Sie Grunderwerbsteuer auf diesen Betrag. Da Sie von Ihrem Bruder kaufen und keine Verwandschaft in gerader Linie vorliegt, besteht leider auch keine Befreiungsmöglichkeit von der Grunderwerbsteuer.

2. Grundsätzlich haben Sie hier zwei Anschaffungsvorgänge.
a) unentgeltlicher Erwerb durch Erbe
b) entgeltlicher Erwerb

Für a) übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten des Erblassers. Wenn der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers bereits länger als 10 Jahre zurück liegt, dann übernehmen Sie diesen Zeitpunkt durch Erbe. Für 50% der Immobilie würde dann bei Verkauf kein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG vorliegen. Das heißt, dieser Anteil könnte steuerfrei veräußert werden. Wenn der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers noch keine 10 Jahre her ist, läge hier bei einem Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft vor.

Angenommen die Immobilie gehörte Ihnen bzw. unter Berücksichtigung der Besitzzeiten des Erblassers schon länger als 10 Jahre, dann müssten Sie bei einem Verkaufspreis von 120.000 EUR einen Betrag von 60.000 EUR (= 50% entgeltlich erworbener Anteil) als steuerpflichtigen Verkaufserlös ansetzen. Davon können Sie dann die Anschaffungskosten (Anteil vom Bruder) abziehen, so dass hier 10.000 EUR zu versteuern wären.

Wenn die Immobilie noch nicht 10 Jahre im Eigentum war, so wären 120.000 EUR als Verkaufserlös anzusetzen. Davon sind dann zum einen die gezahlten 50.000 EUR abzuziehen, sowie die geerbten Anschaffungskosten des Erblassers (50%).

Eine Besteuerung könnte anteilig vermieden werden, wenn Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den voran gegangenen beiden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Es müssen dabei allerdings keine drei vollen Jahre sein, sondern nur ein zusammenhängender Zeitraum. Die Befreiung betrifft dann aber nur die selbst genutzte Wohnung. Die nicht selbst genutzten Wohnungen würden grundsätzlich weiter besteuert werden. Die Wohnung muss von Ihnen tatsächlich genutzt werden können. Es würde ausreichen, wenn es z.B. eine Ferienwohnung ist, die nur Ihnen zur Verfügung steht.

3. Als Verkaufserlöse wird dann der Wert der neuen Wohnung gerechnet. Wenn diese z.B. einen Marktwert von 120.000 EUR hätte, wäre dieser Wert als Gegenleistung (statt Bargeld zu sehen). Ansonsten berechnet sich dann der Veräußerungsgewinn wie unter 2.

Der Veräußerungsgewinn wird dann im Rahmen der Einkommensteuererklärung deklariert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Dieser hängt wiederum von Ihren persönlichen Einkommensverhältnissen im jeweiligen Veräußerungsjahr ab.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

War diese Antwort hilfreich?

Sie haben eine Frage? Holen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich Angebote unserer Experten ein!

Nach dem Einstellen Ihrer Frage erhalten Sie individuelle Preisangebote unserer Experten, aus welchen Sie einfach das für Sie passende Angebot auswählen können!

Unsere Experten stehen Ihnen jetzt zur Verfügung. Stellen Sie jetzt Ihre Frage!

Hier kostenlos und unverbindlich Angebote einholen!

Bewertung des Kunden

schnell, ausreichend detailliert

Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
28.05.2020 20:39 Uhr
Vielen Dank für die Auskunft.
Ich habe eine Rückfrage. Ein Freund erzählte mir folgendes:
Nach dem kauf der 50% Anteile meines Bruders solle ich die Immobilie zu 100% in eine neu zu gründende GmbH einbringen.
Danach würden beim Verkauf der Immobilie in 1 oder 2 Jahren weniger Steuern zu bezahlen sein. Mein Grenzsteuersatz ist derzeit = Höchststeuerssatz.
Ist das eine vernünftige Vorgehensweise um Steuern zu sparen? Sehen Sie Risiken? Mir ist klar, dass damit Arbeitsaufwand verbunden ist (GmbH Gründung etc.) aber das würde ich in Kauf nehmen.
Vielen Dank.
Knut Christiansen
29.05.2020 09:48 Uhr
Guten Morgen,
ich melde mich nachher gerne dazu.
Schöne Grüße und bis später!
Knut Christiansen
29.05.2020 11:50 Uhr
Hallo!

Grundsätzlich kann die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns durch die GmbH günstiger sein, weil die GmbH nur einen Steuersatz von ca. 30% hat (Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer)). Allerdings würde bei Ausschüttung des Gewinns an Sie auch wieder Kapitalertragsteuer von 25% zzgl. Soli und Kirchensteuer fällig. Am Ende landen Sie dann wieder bei etwa 42%, also dem Spitzensteuersatz. Wenn man bedenkt, dass zusätzliche Gründungs- und Verwaltungskosten der GmbH dazukommen sowie Grunderwerbsteuer durch die Übertragung der Immobilie auf die GmbH, scheint mir diese Variante wenig vorteilhaft.

Schöne Grüße!

Knut Christiansen
Kunde
29.05.2020 20:20 Uhr
Danke.