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Immobilienschenkung an Kind mit eventuellem späteren Rückkauf (Bayern)

| Preis: 82 € | Schenkungssteuer
Beantwortet von Steuerberater, vBP Ingo Kneisel in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

geplant ist die Schenkung einer vermieteten Wohnimmobilie an meine Tochter.
Ich habe die Wohnung 2005 (von einem Dritten) erworben, bin also mittlerweile außerhalb der
10-Jahresfrist. Der Wert liegt unter 400 TEU.
Meine Tochter möchte mittelfristig eventuell ein Eigenheim kaufen.
In diesem Fall würde ich die verschenkte Wohnung von ihr zurückkaufen.
Ob bzw. wann dieser Rückkauf erfolgt ist derzeit nicht absehbar. Meine Fragen...

- fällt für den eventuellen (Rück)Kauf bei mir Grunderwerbssteuer an ?

- entsteht bei meiner Tochter ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn, falls der Rückkauf bereits in
kurzer Frist, z.B. innerhalb 6-9 Monaten erfolgen sollte.
(Der Buchwert, der meines Wissens mit der Schenkung "übergeht", liegt deutlich unter dem KP)

- gibt es generell eine Frist, vor deren Ablauf der Rückkauf der geschenkten Wohnung
steuerlich oder anderweitig "problematisch" ist ?

- Kann ich die Afa in der EkSt auf Basis des von mir bezahlten Kaufpreises neu berechnen ?
(die Afa wäre nach dem Rückkauf deutlich höher als der Betrag, der aktuell angesetzt wird)

mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Sie haben das nicht so einfache Thema eigentlich bereits denklogisch richtig erfasst und wiedergegeben.

Hier vorerst einmal etwas Grundsätzliches zu diesem Thema:

Ermittlung des Spekulationsgewinns:

Ein sogenannter Spekulationsgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös auf der einen Seite und den Anschaffungskosten abzüglich der  AfA und der Veräußerungskosten auf der anderen Seite.

Für die Berechnung der Fristen ist das jeweilige Datum der notariellen Kauf- und Verkaufsverträge relevant. Bei selbst errichteten Gebäuden ist das Kaufdatum zur Anschaffung des Grundstückes entscheidend.

Auszug aus § 23 EStG:

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte

1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt………

Ihr Fall mit meinen Antworten zum besseren Verständnis direkt dahinter:

Geplant ist die Schenkung einer vermieteten Wohnimmobilie (AK 2005) an Ihre Tochter.

Kommentar:

Eine Schenkung ist bis zur Höhe von 400  T€ schenkungssteuerfrei, Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung nicht an. Auch bei einem Verkauf an Ihre Tochter griffe die Grunderwerbsteuerbefreiung gem. § 3 GrEStG. Allerdings Vorsicht, eine neue Frist des § 23 beginnt zu laufen.

Ihre Tochter möchte mittelfristig eventuell ein Eigenheim kaufen. In diesem Fall würden Sie die verschenkte Wohnung von ihr zurückkaufen. fällt für den eventuellen (Rück)Kauf bei mir Grunderwerbssteuer an ?

Kommentar:

Nein, § 3 GrEStG

§ 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung

Von der Besteuerung sind ausgenommen:

….

6. der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich. Den in den Sätzen 1 und 2 genannten Personen stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich;

- entsteht bei der Tochter ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn, falls der Rückkauf bereits in kurzer Frist, z.B. innerhalb 6-9 Monaten erfolgen sollte.

Kommentar:

Nein, bei einer Schenkung durch Sie an Ihre Tochter tritt diese bezüglich der Anschaffungskosten und des Anschaffungszeitpunktes in Ihre „Fußstapfen“ ein. (Fußstapfentheorie) Dies allerdings nicht, wenn die Tochter kaufen sollte. Dann beginnt (s.o.) die10 Jahresfrist des § 23 EStG neu.

- Kann die AfA in der EkSt auf Basis des von mir bezahlten Kaufpreises neu berechnen?die Afa wäre nach dem Rückkauf deutlich höher als der Betrag, der aktuell angesetzt wird..

Kommentar:

Ja, wenn Sie zurückkaufen, gibt es einen neuen 50 Jahreszeitraum und neue AK. Es beginnt auch wiederum die Frist des § 23 EAStG neu. Der KP sollte allerding recht realistisch sein. Bei einem krassen Mißverhältnis könnte es mit dem FA Probleme geben.

Ich hoffe, Ihr Vorhaben ist gut durchdacht, (auch 2 x Notariatskosten) dass das steuerliche V+V Ergebnis bei Ihrer Tochter besser aufgehoben ist. Sollte in der Tat der Zeitraum so kurz sein, (innerhalb 6-9 Monaten) wäre es m. E. nach dem Geschilderten, nicht lohnenswert.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion. Sollte meine Antwort zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen sein, würde ich mich sehr über eine Bewertung freuen. 

Mit freundlichen Grüßen

      Ingo Kneisel

     Steuerberater

vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld

Telefon (0521) 92420-0

E-mail: info@ingo-kneisel.de

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Bewertung des Kunden

Mein Anliegen wurde von Herrn Kneisel sehr schnell und umfassend beantwortet.

Antwort des Experten: vielen Dank, gerne wieder...

MfG

Ingo Kneisel
Steuerberater, vBP

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
10.06.2020 17:29 Uhr
Danke für die ausführliche Info. Durch die große Differenz zwischen aktueller und neuer Afa rechnet sich das Vorhaben recht schnell.
Daher möchte ich auch meine Frage zu "steuerlichen Problemen" nochmal konkretisieren:
Kann das Finanzamt - eben aufgrund des großen Unterschieds in der Afa - bei einer eventuell kurzen Haltedauer durch meine Tochter von 6-9 Monaten (erfolgreich) einen Gestaltungsmißbrauch unterstellen? (Das Geld eines Rückkaufs würde meine Tochter tatsächlich in eine selbst bewohnte Immobilie investieren)
Ingo Kneisel
10.06.2020 18:45 Uhr
...wenn der Rückkauf aus wirtschaftlichen Gründen erfolgt liegt kein Gestaltungsmißbrauch vor. Sollten aber rein steuerliche Gründe ausschlaggebend für Ihre Entscheidung gewesen sein, wäre § 42 AO möglich.

§ 42 Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten
(1) Durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts kann das Steuergesetz nicht umgangen werden. Ist der Tatbestand einer Regelung in einem Einzelsteuergesetz erfüllt, die der Verhinderung von Steuerumgehungen dient, so bestimmen sich die Rechtsfolgen nach jener Vorschrift. Anderenfalls entsteht der Steueranspruch beim Vorliegen eines Missbrauchs im Sinne des Absatzes 2 so, wie er bei einer den wirtschaftlichen Vorgängen angemessenen rechtlichen Gestaltung entsteht.
(2) Ein Missbrauch liegt vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu einer angemessenen Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt. Dies gilt nicht, wenn der Steuerpflichtige für die gewählte Gestaltung außersteuerliche Gründe nachweist, die nach dem Gesamtbild der Verhältnisse beachtlich sind.

Also kommt es auf die aussersteuerlichen Gründe an. Das können Sie ja u. a. mit dem Kapitalbedarf Ihrer Tochter für den Neuerwerb begründen. Wenn dann noch der KP realistisch ist, hätte ich keine Bedenken.

MfG

Ingo Kneisel
Steuerberater, vBP