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Wohnung

07.01.2015 | Preis: 44 € | WEG Recht
Beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim

Fragestellung

Vor 2 Jahren Wohnung gekauft, in einigen Räumen fängt es ,trotz täglichem Lüften, zu schimmeln an. Die Handwerker des Vorbesitzers haben nur Pappe und Styropor an die Wände gemacht und drüber tapeziert. Bei erneuter Renovierung mit Mineralputz usw. können wir das dem Vorbesitzer in Rechnung stellen?
Vielen Dank im Voraus.

Antwort des Experten

Sehr geehrter Fragesteller,

Gerne beantworte ich nunmehr ihre Frage.

Die Frage nach Schadenersatz ist hier nicht ohne weiteres und einfach zu beantworten.

Zunächst müsste im Kaufvertrag geschaut werden, inwiefern hier Sachmängel ausgeschlossen worden sind. In den meisten Kaufverträgen ist eine Klausel vorhanden, die darstellt, dass das Kaufobjekt so wie es steht und liegt oder so wie es besichtigt worden ist, gekauft wird.

Dann ist eine Sachmängelhaftung hier nur sehr schwer durchzusetzen, da Sie die Gelegenheit gehabt haben, dass Objekt zu sehen und insofern hier auch entsprechenden Mängel hätten erkennen können und das Objekt auch auf den entsprechenden Zustand, zum Beispiel den Zustand der Wände prüfen können.

Nur wenn hier eine arglistige Täuschung vorliegt, könnte ein solcher Schadensersatzanspruch vorliegen. Dies setzt voraus, dass sie gegenüber dem Käufer im Streitfall nachweisen, dass dieser Sie mit einem entsprechenden Vorsatz getäuscht habt und die entsprechenden Wände hier gerade in einem anderen Zustand als dem im Kaufvertrag vereinbarten, hinterlassen hat und dies gegebenenfalls noch überdecken wollte.

Wie geschrieben, dies müssten sie entsprechend nachweisen.

Ein anderer Ansatzpunkt wäre, wenn bestimmte Eigenschaften im Kaufvertrag beschrieben und vereinbart worden sind bzw. man davon ausgehen konnte, dass dies allgemein üblich ist.

Sofern dann eine entsprechende Abweichung und ein entsprechender Schaden vorliegt, der gerade nicht entsprechend üblich ist und von dem man nicht ausgehen durfte, könnte man hier darüber nachdenken, dass eine entsprechende Eigenschaft nicht vorliegt und hier eine entsprechende Minderung des Kaufpreises oder Schadenersatz fordern.

Allerdings müssen Sie auch hier die entsprechenden Tatbestandsmerkmale allesamt nachweisen.

Zusätzlich müssen Sie nachweisen, dass der Schimmelbefall auch gerade durch diese Konstruktion, die sie vorgefunden haben entstanden ist und diese bautechnisch nicht zulässig oder fehlerhaft gewesen ist.

Insofern ist es sicherlich schwierig hier ein entsprechend Schadenersatz zu fordern und auch geltend zu machen, zumal sie sich möglicherweise auch den nur den Verbesserungswert hinsichtlich eines neuen Verputzes anrechnen lassen müssen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst hilfreich antworten konnte und stehe Ihnen bei weiterem Nachfrage- oder Konkretisierungsbedarf gerne zur Verfügung.

Viele Grüße

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Kommentare

Insgesamt 11 Kommentare
Kunde - 08.01.2015 19:34:

Danke das war hilfreich. Im Kaufvertrag steht leider das das Objekt vorher besichtigt wurde und keine Mängel da warn. Zu dem Zeitpunkt wo wir das Objekt angeschaut haben war ja auch kein Schimmel da. Ich kenne mich auch in den gesetzlichen Bestimmungen wie so eine Wand renoviert werden muss nicht aus. Oder gibt es da gar keine Bestimmungen? Wie sollte ich denn das jetzt nachweisen?

Christian Joachim - 09.01.2015 09:50:

Vielen Dank für ihre weitere Nachfrage.

Man könnte hier über eine Minderung nachdenken. Der Hauskaufvertrag ist der auch ein ganz normaler Kaufvertrag bei dem die Gewährleistungsansprüche, wie Nachbesserung, Minderung oder eben Rücktritt vom Vertrag möglich sind.

Sofern die Haftung, wie Sie darstellen, im Kaufvertrag ausgeschlossen worden ist, müsste eine entsprechende Arglist vorliegen.

Eine Arglist ist insbesondere dann gegeben, wenn der Verkäufer davon Kenntnis hatte, dass ein Mangel, hier müsste zumindest auch ein Mangel vorliegen, was ich allerdings aus bautechnischer Sicht nicht beurteilen kann, verschwiegen haben und ihn gekannt haben.
Zumindest ist davon auszugehen, dass er den baulichen Zustand gekannt hat.
Zu untersuchen wäre gegebenenfalls auch, ob bereits ein früherer Schimmelbefall vorgelegen hat, der gegebenenfalls durch den Vorbau verdeckt werden sollte.
Dann wäre auch eine entsprechende Offenbarungspflicht gegeben, gegen die der Verkäufer verstoßen hat. Diese ist parallel als Anspruchsgrundlage zu einer möglichen Arglist zu betrachten.
Wann Arglist angenommen worden ist oder eine Offenbarungspflicht vorliegt bzw. welche weiteren Voraussetzungen notwendig sind, ist auf folgender Internetseite sehr gut dargestellt:
http://www.immobilienrecht-essen.de/313/haftung-des-verkaeufers-fuer-maengel-beim-grundstueckskauf/

Hieraus können Sie auch leicht beurteilen, ob insofern ein weiteres Vorgehen Sinn macht.

Ich würde den Verkäufer zumindest anschreiben und Auffordern hier eine angemessene Minderung des Kaufpreises zu akzeptieren.

Sodann wäre zu schauen, wie der Verkäufer hierauf reagiert.

Gerne können Sie sich weiter an mich wenden.

Kunde - 09.01.2015 14:20:

Hallo danke für die schnelle Antwort. Er hat ja den Kaufpreis schon bekommen. Und im Vertrag stehen nur einige Sachen wie Fliesen legen, WC Einbau etc. wofür eine gesetzliche Garantie übernomm wird. Könnte ich ihnen nicht einfach mal eine Kopie von dem Kaufvertrag zuschicken?

Christian Joachim - 09.01.2015 14:22:

Gerne. Sie können den Vertrag hier im Portal anhängen.

Kunde - 26.01.2015 14:04:

Hallo, sorry das es so lange gedauert hat aber hier ist der Vertrag, zumindest das was ich denke das es wichtig ist.

Kunde - 26.01.2015 14:06:

Ich hoff das hat geklappt mit den Dateien schicken.

Christian Joachim - 27.01.2015 13:16:

Vielen Dank für Übersendung der Unterlagen.

In § 4 des Vertrages ist die Sachmängelhaftung geregelt.

Danach sind grundsätzlich Ansprüche ausgeschlossen, sofern diese eben nicht arglistig verschwiegen worden sind oder anders, der Käufer selbst hiervon keine Kenntnis hatte.

Es ist davon auszugehen, dass der Käufer zumindest dahingehend Kenntnis hatte, dass die Wand entsprechend verkleidet gewesen ist. Was sie allerdings auch im Streitfall nachweisen müssen.

Dann müsste man schauen, ob der Mangel auch tatsächlich von dieser Verkleidung her stammt und eben ob der Verkäufer auch hierfür verantwortlich wäre. Er hätte nämlich selbst erkennen müssen, ob es sich hier um einen Mangel handelt, also ob die Verkleidung einen entsprechenden Schimmel hervorruft. Dies dürfte insbesondere dann schwer sein, wenn der Verkäufer die Wohnung auch nur in diesem Zustand übernommen hat. Etwas anders gelagert wäre es, wenn er die Wand selbst so hergestellt hätte und dies unfachmännisch wäre und ein entsprechender Sachmangel daraus entstanden wäre, der dann aber auch wieder dem Verkäufer bewusst gewesen sein muss.

All diese Dinge müssen Sie im Zweifel nachweisen.

Gelingt Ihnen das, können Sie entsprechende Gewährleistungsansprüche geltend machen.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

Viele Grüße

Kunde - 27.01.2015 13:56:

Hallo, danke für die schnelle Antwort. Das Problem ist ich kann es ja nicht beweisen. Da ich die Wohnung erst gesehen hatte wo schon fast fertig renoviert war. Zumindest waren die Wände schon tapeziert. Aber ich weis nicht ob vom Vorbesitzer renoviert wurde oder ob die Wände gemacht wurden von denen die mal hier gewohnt haben. Das is ja leider aus dem Vertrag nicht ersichtlich. Also der Zustand der Wohnung vor der Renovierung hab ich nicht gesehn. Und wie sollte ich das denn auch beweisen. Da stünde dann Aussage gegen Aussage.

Christian Joachim - 27.01.2015 14:02:

Dann werden Sie keinen Erfolg haben, da die Beweislast bei Ihnen liegt, wenn die Gegenseite die Kenntnis bestreitet, Arglist oder eine Offenbarungspflicht setzt eben gerade die Kenntnis voraus.

Man könnte ggf. die Vorbesitzer ausfindig machen und befragen oder einen Sachverständigen beauftragen, der dann ggf. Angaben machen kann, wann renoviert wurde ...

Kunde - 27.01.2015 19:23:

Ja aber das ist mit Sicherheit viel Zeit- und Kostenaufwendiger als wenn wir selbst renoviern oder?

Christian Joachim - 28.01.2015 09:57:

Das kommt auf den Umfang der Schäden an...jedenfalls wird ein Gerichtsverfahren eine ganze Weile dauern. Die Renovierung ist dann sicherlich sehr viel schneller vollzogen.

Wenn Sie allerdings renovieren, ohne den Verkäufer unter Fristsetzung vorher zur Mangelbeseitigung aufgefordert zu haben, werden die Chancen zur Durchsetzung noch geringer, wenn dies noch geplant wäre.

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