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18.11.2014 | Preis: 49 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Tim Droese, LL.M.

Fragestellung

Kann ich meinem Mieter die Garage wegen Eigenbedarf kündigen? Im Mietervertrag habe ich 320 Euro für die Wohnungsmiete plus 20 Euro für die Garage aufgeführt. Außerdem möchte ich ihm (eine Person 82qm) ende nächsten Jahres die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen. Mein Sohn möchte dort einziehen. Ich habe noch eine Ferienwohnung im gleichen Haus über 135 qm. Die ist aber viel zu groß für eine Person. Hat die Kündigung vor Gericht Erfolgsaussichten?

Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Teilkündigung der Garage

Zunächst muss festgestellt werden, ob die Garage separat oder mit der Wohnung, in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet wurde.

Die Kündigung eines separat geschlossenen Mietvertrages über die Garage, ist grundsätzlich ohne weiteres möglich. Hier bestehen zwei verschiedene Rechtsverhältnisse (Mietvertrag Wohnung und Mietvertrag Garage), die rechtlich getrennt zu behandeln sind. Die einheitliche Betrachtung ist nur beim Vorliegen besonderer Voraussetzungen gegeben,
Wurde die Garage und die Wohnung in einem einheitlichem Mietvertrag vermietet, dann kann die Garage nicht separat gekündigt werden. Teilkündigungen von Mietverträgen sind unzulässig (BGH Urteil vom 12.10.2011 – AZ: VIII ZR 251/10).

Ihre Schilderung lässt darauf schließen, dass für beides ein einheitlicher Mietvertrag geschlossen wurde. Insofern ist eine Teilkündigung der Garage dann unzulässig.
Aufgrund der gegebenen Informationen gehe ich davon aus, dass Sie die Garage nicht getrennt von der Wohnung kündigen können.

Die Frage des Eigenbedarfs stellt sich an diesem Punkt also noch nicht.



2. Eigenbedarfskündigung der Wohnung (einheitlich mit der Garage)

Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung für Ihren Sohn als enger Familienangehöriger möglich.

Bei der Eigenbedarfskündigung sind aber viele Voraussetzungen und Pflichten einzuhalten.
Dies ist zunächst die Einhaltung der ordentlichen gesetzlichen Kündigungsfristen, sofern nicht die ordentliche Kündigung ausgeschlossen worden ist.

Dann ist die Frage zu klären, ob eine Sperrfrist für eine Kündigung/Eigenbedarfskündigung einzuhalten ist. Diese kann sich aus dem Mietvertrag oder aus dem Gesetz (§ 577a BGB wegen Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum) ergeben. Aber auch aus landesrechtlichen Gesetzen und Verordnungen. Während einer Sperrzeit ist eine Kündigung jedenfalls ausgeschlossen.

Ferner darf auch die Eigenbedarfskündigung an sich im Mietvertrag nicht ausgeschlossen worden sein.

Außerdem ist zu überlegen, ob Sie eine „Anbietpflicht“ hinsichtlich der größeren als Ferienwohnung genutzten Wohnung trifft. Hier ist zunächst zu prüfen, ob die „Ferienwohnung“ baurechtlich als Ferienwohnung zu betrachten ist oder ohne entsprechende Nutzungserlaubnis lediglich zivilrechtlich durch Sie als Ferienwohnung genutzt wird. Ist die „Ferienwohnung“ eine baurechtlich zulässige Ferienwohnung und auch nur für diesen Zweck, dann ist diese nicht als Wohnung im eigentlichen Sinne zu verstehen und die Anbietpflicht würde entfallen. Handelt es sich aber nur um eine als „Ferienwohnung“ genutzte, aber baurechtliche „nur“ zum Wohnen auf Dauer zugelassene Wohnung, dann besteht unter Umständen eine „Anbietpflicht“. Die „Anbietpflicht“ ist gemäß der Rechtsprechung großzügig zu betrachten. Im Kern bedeutet dies, dass auch größere und teurere bzw. kleinere und billigere Wohnungen angeboten werden müssen. Die Größe der Wohnung, spielt bei der Bewertung keine übermäßige Rolle, denn welche Wohnung für eine Person zu groß oder zu klein ist, ist eine äußerst subjektive Frage. Bei einer zu kleinen Wohnung, ist dieses subjektive Element erst an der Grenze zur Überbelegung ein entscheidendes Kriterium.

Ihre Frage lässt sich also ohne genaue Kenntnis der Umstände und vertraglichen Gestaltung nur kursorisch beantworten. Unter der Maßgabe, dass keine Sperrzeit besteht, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht ausgeschlossen ist, die „Ferienwohnung“ eine Ferienwohnung und keine Wohnung i.e.S. ist und alle formellen Voraussetzungen eingehalten werden, sind Ihre Erfolgsaussichten als gut einzuschätzen. Diese Einschätzung trifft aber nur zu, wenn die „Idealvoraussetzungen“ gegeben sind. Kleinste Abweichungen von den „Idealvoraussetzungen“, verringern Ihre Erfolgsaussichten möglicherweise stark.


Aufgrund der Komplexität und des wirtschaftlichen Interesses, sollten Sie einen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht tätigen Kollegen vor Ort mit Ihrer Beratung und gegebenenfalls Vertretung beauftragen. Der Vorteil für Sie ist, dass der Sachverhalt dann umfassend geprüft wird und die richtigen und notwendigen Empfehlungen gegeben bzw. Schritte durchgeführt werden. Der Kollege ist zur Aufklärung über das voraussichtlich anfallende Honorar verpflichtet, so dass Sie also auch eine gute Abschätzung der Kosten für diese Sache bekommen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen. Rückfragen können Sie gerne über dieses Portal an mich richten.

Mit freundlichen Grüßen

Tim Droese
Rechtsanwalt

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Bewertung des Kunden

Vielen Dank für die detaillierte Antwort. Hat mir sehr geholfen.

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