E-Mail oder Benutzername: Passwort: Passwort vergessen?
ODER Login mit Google
  • Kostenlos registrieren
  • Hilfe & Service
Kostenlose Anfrage
Zurück zu allen Antworten

yourXpert:
(Rechtsanwalt)


zertifiziert
Dieser Experte hat seine Qualifikation nachgewiesen und ist von uns zertifiziert!

Geld-Zurück-Garantie
Geld-Zurück-Garantie: Dieser Experte bietet Ihnen für X-Mails eine Geld-zurück-Garantie: War die Beratung inhaltlich nicht korrekt, erhalten Sie Ihr Geld zurück!
"Ich biete 25 Jahre Erfahrung in der Medienbranche, sowohl vor als auch hinter den Kulissen; zudem war ich mehrere Jahre als Justiziar beim Marktführer für Multimedia-Software tätig und führe seit 2010 meine eigene Kanzlei."
yourXpert wurde ausgezeichnet
ZDF WISO Testsieger
1. Platz Internetauftritt und Datensicherheit
Online-Rechtsberatung
Branchengewinner
"Erlebter Kundenservice"
DIE WELT
Service-Champions 2017
Im Test: 8 Anbieter
Veröffentl. in DIE WELT, 19.10.17
Kundenmeinungen
Qualifizierte Experten
Bereits 71.174 Beratungen bestätigen den hohen Beratungsstandard unserer Experten:
4,8 / 5,0
sehr gut
» Mehr dazu hier

Immobilien Kaufvertrag Beschaffenheitsvereinbarung, Schadenersatz

| Preis: 100 € | Kaufrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Jan Wilking

Ich habe ein Mehrfamilienhaus gekauft , zwei Wohnungen davon sind nach Mitteilung durch die Baubehörde rechtswidrig vermietet und müssen frei gestellt werden. Zwecks Altersvorsorge.
Die eine vermietete Wohnung wurde nie beantragt und genehmigt, die zweite wurde als Büro genehmigt ,jedoch auch als Wohnung ,seit vielen Jahren von den Vorbesitzern vermietet.

Bei Kauf der Immobilie wurden mir alle Mietverträge komplett übergeben und schriftlich auch die Kaltmieteinnahmen Zusammenfassung übergeben, die auch exakt mit den mir übergebenen Mietverträgen übereinstimmt.
Hierdurch fallen mir jetzt aber zwei Mieteinnahmen weg und enorme zusätzliche Kosten der Freistellung dieser beiden Wohnungen.

Im Kaufvertrag steht bei " Besitzübergabe;

Dem Käufer sind die bestehenden mietvertraglichen Vereinbarungen bekannt. Sie werden übernommen. Die Beteiligten verpflichten sich, sich gegenseitig so zu stellen, als ob diese mit Wirkung vom Tage des Besitzübergangs insgesamt auf den Käufer übergehen.

Meine Frage ist dies eine Beschaffenheitsvereinbarung aus der Schadenersatz geltend gemacht werden kann? Ich habe ja nicht nur die Wohnimmobilie erworben , sondern vordergründig die bestehenden Mietverträge mit den entsprechenden Einnahmen erworben. Diese sind ja auch die Grundlage der Finanzierung gewesen


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Zumindest nach Ihrer kurzen Schilderung kann davon ausgegangen werden, dass ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB vorliegt. Denn die Mietverträge und der damit zusammenhängende Mietertrag waren nach Ihren Angaben Bestandteil der Kaufverhandlungen und damit auch Grundlage des Kaufvertrages und wurden auch in den Vertrag mit aufgenommen. Ob es sich um eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung handelt, kann insoweit offen bleiben, da ein Sachmangel auch vorliegt, wenn das Kaufobjekt sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet bzw. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung nicht eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Dies kann für eine vermietete Wohnung ohne entsprechende Genehmigung bejaht werden.

Grundsätzlich haben Sie daher einen Anspruch auf Nachbesserung durch den Käufer, z.B. durch Herstellung eines genehmigungsfähigen Zustands. Ist dies nicht möglich, kommen als Sekundärrechte Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz und sogar eine komplette Rückabwicklung des Kaufvertrages in Betracht. 

Zu beachten ist allerdings, dass der Kaufvertrag möglicherweise einen Gewährleistungsausschluss enthält. Wenn Sie dem Verkäufer nachweisen können, dass er von den fehlenden Genehmigungen zur Wohnungsnutzung gewusst hat, ist dies aber unproblematisch. Denn dann hätte er Sie hierüber aufklären müssen, sodass ein arglistiges Verschweigen vorliegt und der Gewährleistungsausschluss nicht greift.

Mit freundlichen Grüßen

Jan Wilking, Rechtsanwalt

War diese Antwort hilfreich?

Sie haben eine Frage? Holen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich Angebote unserer Experten ein!

Nach dem Einstellen Ihrer Frage erhalten Sie individuelle Preisangebote unserer Experten, aus welchen Sie einfach das für Sie passende Angebot auswählen können!

Unsere Experten stehen Ihnen jetzt zur Verfügung. Stellen Sie jetzt Ihre Frage!

Hier kostenlos und unverbindlich Angebote einholen!

Bewertung des Kunden

Sehr geehrter Herr RA. Jan Wilking, möchte mich bedanken für Ihre kompetente ,ausführliche rechtliche Stellungnahme und dies auch sehr schnell.
Gerne empfehle ich Sie weiter.

Ähnliche Fragen