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Räumung einer Wohnung

| Preis: 77 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

Notarieller Kaufvertrag über den Verkauf einer Eigentumswohnung. Ich bin Verkäufer.
Regelung u. a. Besitzübergabe zum 01.07.2018, Vermietung nur mit Zustimmung des Eigentümers.
Käufer kann den Kaufpreis nicht bezahlen; Frist zum Vertragsrücktritt vom Verkäufer gesetzt, Rücktritt vom Vertrag steht bevor.
Der Käufer hat die Wohnung "vermietet". Diese Zustimmung zur Vermietung wurde vom Verkäufer nicht erteilt.
Der Verkäufer hat eine Frist an den Mieter (Einschreiben) zur Räumung der Wohnung gesetzt (6 Wochen). Die Wohnung wird von einer alleinerzeihenden Mutter mit 4 Kindern genutzt.

Wie kann ich die Räumung der Wohnung durchsetzen?
Muss ich ggf. hilfsweise kündigen, obwohl kein gültiger Mietvertrag besteht?

Mit freundlichen Grüßen

K. E.

Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Der Sachverhalt, den Sie schildern, ist zwar relativ einfach, die rechtliche Einordnung allerdings nicht ganz

Zunächst sind zwei Rechtsverhältnisse zu beachten, einerseits der Mietvertrag zwischen dem Käufer und der Mieterin und zum anderen der Übertragungsvertrag zwischen Ihnen und dem Käufer. Ein direktes vertragliches Rechtsverhältnis zwischen Ihnen und der Mieterin besteht nicht, lediglich aufgrund des unberechtigten Besitzes ist hier eine entsprechende Verbindung gegeben.

In jedem Fall besteht eine Schadenersatzpflicht des Käufers hinsichtlich sämtlicher Folgen, die aus dem von ihm verursachten Rücktritt entstehen, unter anderem auch die entsprechenden Mehraufwendungen im Hinblick auf die Auflösung des Besitzverhältnisses der Mieterin zur Wohnung.

Sodann wäre auf ihre eigentliche Frage anzugehen, ob hier tatsächlich noch eine Kündigung notwendig ist oder nicht und wie die Mieterin sodann aus der Wohnung zu bekommen ist.

Die Mieterin selbst hat einen Mietvertrag, der allerdings nicht mit ihnen geschlossen worden ist und es ist zu hinterfragen, in welchem Rahmen Sie sich hätte darauf verlassen dürfen, dass der Käufer hier den Mietvertrag mit ihr wirksam abschließt.

Eigentlich gilt bei dem Verkauf des Wohneigentums § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete. Dieser gilt hier nicht, da es nicht zum Eigentumsübergang im Grundbuch gekommen ist. Insofern dürfte ein Recht zum Besitz bei der Mieterin nicht bestehen.

Berechtigt einen Mietvertrag abzuschließen ist grundsätzlich nur derjenige, der Eigentümer ist. Zum Zeitpunkt des  Abschlusses des Mietvertrages war der Mieter nicht Eigentümer, da Sie mitgeteilt haben, da dass die Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgt ist. Alleine die Auflassungsvormerkung reicht für den guten Glauben nicht, so dass hier sich die Mieterin nicht auf den Mietvertrag auch ihnen gegenüber berufen darf.

Insofern dürfte meines Erachtens eine Kündigung nicht mehr notwendig sein, da ja auch insbesondere kein Mietverhältnis entstanden ist zwischen Ihnen und der Mieterin.

Trotzdem können sie, sofern Sie die Aufforderung zur Räumung abgesendet haben oder absenden, durchaus hilfsweise eine Kündigung erklären, sofern ein Mietvertrag alleine durch die Nutzung entstanden sein sollte, wovon ich allerdings nicht ausgehe. Dies lediglich zur Sicherheit.

Als weitere Frage stellt sich, ob Sie gegebenenfalls dann unverzüglich einen Gerichtsvollzieher beauftragen könnten und die Räumung veranlassen oder ob erst eine Räumungsklage zu erheben ist. Grundsätzlich dürfte eine Räumungsklage notwendig sein, auch wenn die Mieterin hier unberechtigten Besitz hat. Eine Räumungsklage benötigen Sie immer dann, wenn ein Besitzverhältnis an der Wohnung besteht, nur dann nicht, wenn zum Beispiel weitere Personen, die sich hier in der Wohnung aufhalten und kein Besitzrecht haben, dürfte eine Räumungsklage entbehrlich sein. Hier würde die dann gegen die Hauptberechtigten und Hauptbesitzer vorzunehmende Räumungsklage die anderen Personen als Annex treffen.

Vorliegend gibt es allerdings niemanden außer der Mieterin, die im Besitz der Wohnung ist, so dass sich hier die Räumungsklage gegen die Mieterin richten müsste.

Ich empfehle Ihnen hierzu unbedingt anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, da das Verfahren durchaus komplex sein könnte, gerade wenn die Mieterin möglicherweise auch aufgrund der zahlreichen Kinder eine unbillige Härte oder ähnliches geltend macht, was ihr allerdings aufgrund des unberechtigten Besitzes in der Regel nicht zusteht.

Auch die anwaltlichen Kosten für dieses Verfahren trägt in der Regel der Käufer.

Hier besteht dann allerdings lediglich die Schwierigkeit, wenn der Käufer zum Beispiel vermögenslos sein sollte, dass Sie auf diesen Kosten dann sitzen bleiben und Sie diese nicht erfolgreich gegenüber dem Käufer geltend machen können.

Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst hilfreich geantwortet habe und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich.

Viele Grüße

Christian Joachim

Rechtsanwalt

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Kunde - 19.11.2018 06:27:

Herzlichen Dank für die Auskunft, zu der ich folgende ergänzende Frage habe:
Ich hatte nie die Absicht, die Wohnung weiter zu vermieten. Gründe: Sanierungsstau und ggf. Mängel an der Mietsache. Daher der Verkauf unter Hinweis auf die Mängel. Die Nutzerin der Wohnung macht derzeit Probleme , wg. der Wohnungsbesichtigung für mögliche Kaufinteressenten.

Besteht die Möglichkeit der einstweiligen Verfügung zur Räumung der Wohnung nach Paragraph 940a Abs. 1 ZPO?

Was müsste ich dazu veranlassen?

Danke und freundliche Grüße

K. E.

Christian Joachim - 19.11.2018 11:08:

Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Eine einstweilige Verfügung können Sie nur unter bestimmten Voraussetzungen nach § 940a ZPO beantragen.
Dabei kommt insbesondere Abs. 1 dann in Betracht, wenn ein Hausbesetzer oder Obdachloser, die Wohnung okkupiert.
Dies könnte hier der Fall sein, so dass durchaus angedacht werden kann, hier einen entsprechenden Antrag zu stellen.
Dabei wird es dann wieder darauf ankommen, inwiefern hier eine verbotene Eigenmacht der Nutzer vorliegt und insbesondere, in welchem Umfang er hätten wissen können, dass das Mietverhältnis mit dem Käufer, eigentlich kein korrektes Mietverhältnis gewesen ist.
Insbesondere wird sich dann die Frage stellen, in welchem Umfang Sie hier verpflichtet sind, die vertraglichen Voraussetzungen vor Abschluss des Vertrages zu prüfen, also ob ein Recht zur Vermietung besteht.
Eine Wohnungsbesichtigung können Sie allerdings ohne weiteres im Rahmen einer einstweiligen Anordnung durch setzen, wenn es hier um die entsprechenden Verkaufsabsichten geht und die Nutzerin hiervon Kenntnis hat, insbesondere wenn mehrere Besichtigungstermine fehlgeschlagen sind.
Hinsichtlich der einstweiligen Verfügung ist ein entsprechender Antrag an das Amtsgericht gestellt werden. Hier empfehle ich allerdings nur erneut dringend die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe und eine Überprüfung der vollständigen Angelegenheit unter Zugrundelegung der entsprechenden Verträge.
Ebenfalls wäre gegebenenfalls zu prüfen, ob eine Räumung nach dem Polizei-und Ordnungsrecht möglich wäre, wenn der Nutzerin bewusst ist, dass ein Recht zum Verbleib nicht besteht. Voraussetzung hierfür ist eine Strafbarkeit nach § 123 Abs. 1 StGB.
Gerne stehe ich Ihnen weiter zur Verfügung.

Viele Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt




Kunde - 21.11.2018 15:31:

Herzlichen Dank für Ihre Auskünfte. Eine letzte ergänzende Frage noch:
Im notariellen Kaufvertrag wurde zugunsten des Käufers keine Auflassungsvormerkung vereinbart/eingetragen.
Ein vertragliches Rücktrittsrecht wurde im Kaufvertrag nicht vereinbart.
Der Käufer ist seit August 2018 dauerhaft in Zahlungsverzug. Ich habe ihm eine Nachfrist gesetzt und gleichzeitig den Rücktritt vom Kaufvertrag angekündigt.

Muss ich die Rücktrittserklärung notariell beurkunden lassen oder reicht es, wenn ich ihm diese schriftlich zustelle?
Der Notar meint, beide müssten nochmal zu ihm. Ich bin jedoch der Auffassung, dass der Rücktritt einseitig erklärt werden kann (ist ja auch Sinn der Sache) und Schriftform ausreicht.

Danke und freundliche Grüße

K. E.

Christian Joachim - 22.11.2018 09:13:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich auch ihre weitere Nachfrage.

Sofern keine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist, muss diese grundsätzlich auch nicht gelöscht werden was für Sie positiv ist.

Wenn kein Rücktrittsrecht im Vertrag beinhaltet ist, kommt nur die gesetzliche Rücktrittsregelung zum tragen.

Der Rücktritt bzw. dessen Erklärung ist eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung.

Insofern muss für die Rückabwicklung des Kaufvertrages lediglich ihre Erklärung erfolgen und diese den Empfänger erreichen. Daher halte ich die Auffassung des Notars hier für nicht richtig, dass für den Rücktritt beide Parteien noch einmal zu ihm müssen und der Rücktritt notariell beurkundet werden muss. Meines Erachtens handelt es sich hier nicht um eine Formbedürftigkeit, erstens weil der Rücktritt überhaupt nicht im Vertrag beinhaltet ist und zum anderen es sich eben hier alleine um eine entsprechende Erklärung handelt.

Grundsätzlich bedarf die Ausübung der Gestaltungsrechte (Rücktritt, Anfechtung) nicht der Form des § 311b Abs. 1 BGB (Palandt, Heinrichs, § 311b, Rn. 17), da die Verpflichtung zur Rechtsveräußerung kraft Gesetzes und eben nicht aufgrund des Vertrags entsteht, was § 311b BGB jedoch voraussetzt.

Sie können beispielsweise die Erklärung an den Käufer senden und sie ebenfalls dem Notar senden, der kann sie, sofern er dies für notwendig hält, beurkunden und dem Käufer übersenden.

Viele Grüße

Christian Joachim

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