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Gegenseitiger Immobilienverkauf unter Ehepartnern

| Preis: 70 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens

Meine Eltern haben jeweils u.a. ein Mehrfamilienhaus. Der Grundbucheintrag ist bei einem Haus auf meinen Vater und bei dem anderen Haus auf meine Mutter. Die Häuser sind von der Lage, vom Zustand, Größe und Wert identisch. Sie stehen auch direkt nebeneinander.
Bei einem Haus ist die Abschreibung über 50 Jahre dieses Jahr ausgelaufen, beim Zweiten läuft diese in 2 Jahren aus. Nach meiner Kenntnis besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass sich Ehepartner ein Haus verkaufen. Dadurch beginnt dann die 50-jährige Abschreibungsmöglichkeit auf den Gebäudewert erneut. Auch Grunderwerbsteuer wird unter Ehepartnern nicht fällig.
Könnten nun meine Eltern sich gegenseitig ihre Häuser verkaufen zum mehr oder weniger gleichen Zeitpunkt. Da nicht genügend Cash vorhanden ist, würde meine Mutter sich den Kaufpreis (zumindest zum größten Teil) von der Bank leihen, dann das Haus meines Vaters kaufen und den Kaufpreis an meinen Vater überweisen. Kurz danach (oder zeitgleich) würde meine Mutter ihr Haus an meinen Vater verkaufen. Den Kaufpreis für das Haus meines Vaters, den er erhalten hat, würde er dazu nutzen, nun das Haus, das er von meiner Mutter kauft, zu bezahlen. Meine Mutter würde dann damit den Kredit bei der Bank zurückbezahlen, den sie kurz vorher aufgenommen hat. Die Endsituation ist, dass die beiden quasi ihre Häuser "getauscht" haben und jeder wieder den Gebäudewert abschreiben kann. Als Kosten würden Notar- und Eintragungskosten entstehen. Kann diese aus steuerlicher Sicht durchgeführt werden und was ist zu beachten?

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Nachfolgenden sehr gerne beantworten möchte.

Zunächst einmal weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in der Regel nicht ersetzen kann.

Ein Immobiliengeschäft zwischen Ehegatten läuft rechtlich nicht anders ab, als ein Geschäft unter Fremden dritten. Somit kann Ihre Mutter ihr Haus an Ihren Vater veräußern. Umgekehrt gilt dasselbige.

Wie Sie richtig schildern, wird hierfür ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag benötigt. Es fallen die gesetzlichen Gebühren für den Notar an. Darüber hinaus muss eine Umschreibung im Grundbuch erfolgen, die ebenfalls mit Kosten verbunden ist.

Diese Kosten stellen aus steuerlicher Sicht sog. Anschaffungsnebenkosten dar und können nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden. Vielmehr werden auch diese über eine Dauer von 50 Jahren abgeschrieben.

Jetzt aber die spannende Frage: Wird diese "wirtschaftlich und zivilrechtlich" anerkannte Geschäfte, auch aus steuerlicher Perspektive anerkannt.

Wird eine im Privatvermögen des einen Ehegatten gehaltene Vermietungsimmobilie zum Verkehrswert auf den anderen Ehegatten übertragen, kann neues Abschreibungspotenzial genutzt werden. Der veräußernde Ehegatte kann einen Veräußerungsgewinn steuerfrei einstreichen, da er die Immobilie vor mindestens zehn Jahren erwarb.

Außerdem können Finanzierungszinsen für eine selbst genutzte Immobilie steuermindernd bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden, wenn der erwerbende Ehegatte den Kaufpreis über einen Kredit finanziert.

Allerdings räumt hier auch der Bund der Steuerzahler ein, dass einiges beachtet werden muss, damit so eine Gestaltung anerkannt wird. So wird die Finanzverwaltung bei einem derartigen Geschäft ein Scheingeschäft bzw. Gestaltungsmissbrauch annehmen.

Sie sollten somit beachten, dass das wirtschaftliche Eigentum mit übertragen wird, dass der Kaufpreis später nicht zurückgeschenkt wird und die Vereinbarungen dem entsprechen, was zwischen fremden Dritten üblich ist.

In der Rechtsprechung gibt es wenig Urteil diesbezüglich.

Die Finanzverwaltung wird schnell auf die Idee kommen, dass hier ein Gestaltungsmissbrauch gem. § 42 Abgabenordnung vorliegt und dieses Geschäft nur vorgenommen worden ist, um Steuern zu sparen.

Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat mit Urteil vom 29.05.1987 (6-K-22/85) allerdings in einem ähnlich gelagerten Fall, einen Gestaltungsmissbrauch verneint. So führt das Finanzgericht aus, dass Verträge unter Angehörigen steuerrechtlich zu berücksichtigen sind, wenn sichergestellt ist, dass sie hinsichtlich der Vereinbarung und Durchführung ernstlich gewollt und dementsprechend tatsächlich abgewickelt werden, und wenn außerdem die Gegenleistung - hier der Kaufpreis - dem entspricht, was bei vergleichbaren Regelungen unter nicht familiär verbundenen Vertragspartnern üblich ist (Schmidt / Heinicke, EStG, 5. Aufl., § 4 Anm. 99, Stichwort "Angehörige"). Diese Voraussetzungen liegen lt. Ihrem Sachverhalt vor.

Das Urteil habe ich dieser Antwort beigefügt.

Wichtig zu wissen ist noch, dass die Veräußerung keine Grunderwerbsteuer auslöst. So ist dieser Vorgang gem. § 3 Nr. 4 Grunderwerbsteuer Gesetz von der Grunderwerbsteuer befreit.

Zusammenfassend:

Der Vorgang ist auf jeden Fall aus wirtschaftlicher und zivilrechtlicher Sicht umsetzbar. Auch steuerlich sollte eine Anerkennung möglich sein, um somit neues Abschreibungspotenzial auf beiden Seiten zu schaffen. Problematisch wird, dass das Finanzamt hier jedoch einen Gestaltungsmissbrauch annehmen wird. Allerdings sind die Aussichten auf Erfolg im Falle eines Rechtsstreits hoch, sofern die Verträge wie unter Fremden geschlossen werden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen. Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich würde mich sehr freuen, wenn ich Sie auch zukünftig in steuerlichen Angelegenheiten unterstützen kann. Schauen Sie gerne auf der Internetseite meiner Kanzlei www.mm-stb.de vorbei.

Über eine Bewertung von Ihnen würde ich mich sehr freuen.

Beste Grüße

Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater


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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Eine Frage hätte ich noch dazu: Könnte es einen Einfluss auf die Beurteilung haben, dass sich beide Partner gegenseitig und gleichzeitig ein Haus verkaufen?
Viele Grüße
16.09.2016 09:01 Uhr
Michael Mertens
Hallo,

vielen Dank für Ihre Rückfrage.

Zivilrechtlich hat dies keine Auswirkung. Das Finanzamt wird den Fall nur natürlich noch detaillierter beleuchten, da es sich hierbei nicht um einen "alltäglichen" Geschäftsvorfall handelt. Aber ich denke, dass Sie mit dem Manöver gute Aussichten auf Erfolg haben werden.

Viele Grüße

Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater
16.09.2016 09:04 Uhr

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