Umsatzsteuerliche Behandlung Immobilienverkauf
Fragestellung
Guten Morgen,
ich bin Eigentümer eines Gewerbebereiches (Teileigentum), das ich im Jahr 2004 erworben habe und im Privatvermögen halte. Seinerzeit wurde der Kaufvertrag ohne Umsatzsteuerausweis geschlossen, folgerichtig habe ich keine Vorsteuern aus dem Kauf in Ansatz gebracht.
Gleichwohl ist das Objekt umsatzsteuerpflichtig vermietet. Die Umsatzsteuern aus den Mieten werden abgeführt, Vorsteuern aus Betriebs- und Unterhaltungsaufwendungen werden in Abzug gebracht.
Nun soll das Objekt mit hohem Gewinnaufschlag veräußert werden. Da der derzeitige Mieter in Kürze das Objekt verlassen möchte, wird in Anbetracht der Marktlage mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Umnutzung in Wohneinheiten erfolgen. Aus diesem Grund ist beabsichtigt, analog zum Kauf in 2004, einen Kaufvertrag ohne MWSt-Ausweis zu schließen.
Die Frage ist nun, ob dies so richtig ist, oder ob das Finanzamt, z. B. im Rahmen einer Außenprüfung, dies beanstandet und den Kaufpreis schlichtweg als Bruttokaufpreis ansieht und mir die (fiktiven) Umsatzsteuern in Rechnung stellt.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von StB Fachberater f. Int. StR Patrick Färber
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für die Beantwortung Ihrer Rückfragen und Ihre Geduld. Ihre Anfrage kann ich wie folgt beantworten:
1) Aus dem Erwerb des Grundstücks im Jahre 2004 haben Sie keinen Vorsteuerabzug gehabt, da Sie von einer Privatperson erworben haben. Es handelte sich seinerzeit um einen steuerfreien Umsatz, der den Vorsteuerabzug ausschließt.
2) Sie haben aber mit der Entscheidung, die Immobilie (durch Ausübung der Option) umsatzsteuerpflichtig zu vermieten, selbige Ihrem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zugeordnet (ist unabhängig vom ertragsteuerlichen Privatvermögen zu sehen) und in der Folge Vorsteuern aus Eingangsleistungen gezogen.
3) Mit dem Verkauf im Jahre 2015, d.h. länger als 10 Jahre nach dem Erwerb (hat nichts mit der einkommensteuerlichen "Spekulationsfrist" zu tun), werden Sie einen steuerfreien Umsatz aus dem Verkauf an eine Privatperson tätigen.
4) Im Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken bei vorheriger umsatzsteuerlich relevanter Verwendung (hier 100 % stpfl. Vermietung mit Vorsteuerabzug) ist immer auf die "Falle" der Vorsteuerberichtigung des § 15a UStG hinzuweisen, wonach es einen Vorsteuerkorrekturzeitraum von 10 Jahren ab der erstmaligen umsatzsteuerlichen Verwendung gibt, innerhalb dessen es zur Nachzahlung oder Erstattung von Umsatzsteuern kommen kann.
Der "Klassiker" wäre, dass man mehrere Jahre umsatzsteuerpflichtig vermietet und anschließend innerhalb von 10 Jahren steuerfrei (ohne Vorsteuerabzug!) an eine Privatperson verkauft. Dann müssten Sie auf einen Schlag sämtliche im Korrekturzeitraum gezogenen Vorsteuern dem Finanzamt zurückzahlen. Das kann man wiederum durch eine Option vermeiden, die aber nur möglich ist, wenn an einen anderen umsatzsteuerlichen Unternehmer verkauft wird. Ist der Korrekturzeitraum von 10 Jahren verstrichen, spielt dies allerdings KEINE ROLLE mehr.
5) Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung haben Sie die Vermietung ab Erwerb im Jahr 2004 umsatzsteuerpflichtig vermietet. Wäre dies z.B. ab dem Monat Mai 2004 gewesen, so hat der Vorsteuerberichtigungszeitraum im Mai 2014 geendet. Es kommt also nicht auf den Kauf an, sondern auf den Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung an.
6) Der Verkauf in Jahren nach dem o.g. Berichtigungszeitraum ist also ohne Folgen. Umsatzsteuerlich liegt somit ein steuerfreier Verkauf vor (siehe 3)), der keine negativen Folgen für die in der Vergangenheit gezogenen Vorsteuern auslöst.
7) Ebenfalls denkbar/zu prüfen wäre, ob eine sog. Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt, die schon gar kein Umsatz iSd UStG wäre (also "nicht steuerbar"). Dies aber u.a. nur, wenn der Käufer das Unternehmen "Vermietung" unverändert fortführen kann. Da der Mieter auszieht, ist das zumindest auf den ersten Blick zweifelhaft. Für die Antwort spielt das aber keine Rolle, das Ergebnis ändert sich nicht, da der Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG geendet hat.
Ergebnis: Ein Kaufvertrag ohne Umsatzsteuer ist richtig, da der Umsatz steuerfrei ist. Eine steuerliche Außenprüfung kann zumindest an dieser Stelle "keinen Schaden" anrichten.
Die Beantwortung erfolgte auf Basis der Sachverhaltsangaben. Änderungen im Sachverhalt oder fehlende Informationen können ganz besonders in der USt zu einem völlig anderen Ergebnis führen.
Konnte ich Ihnen so helfen?
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Färber, StB
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Bewertung des Kunden
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Wenn ich die Frage bis morgen früh nicht beantworte, wird die Frage geschlossen und als nicht beantwortet gewertet.
Sonst wende ich mich mal hier ans Forum!
Vielen Dank für Ihr Verständnis!
zu Ihrem Fall ergeben sich folgende Rückfragen:
- Haben Sie die Immobilie seinerzeit in 2004 von einem (umsatsteuerlichen) Unternehmer erworben oder von einer Privatperson? Wurde eine "Rechnung" gestellt? Wenn ja, wie (Hinweis auf Steuerfreiheit)?
- Wird der Mieter vor oder nach Verkauf das Objekt verlassen?
- An wen verkaufen Sie das Objekt? An eine Privatperson oder einen Unternehmer?
Vielen Dank für eine kurze Rückmeldung.
MfG
StB Patrick Färber
Der Mieter wird das Objekt nach Verkauf verlassen
Der Verkauf erfolgt ebenfalls an eine Privatperson.
Da der Verkauf der Immobilie vor Auszug des Mieters vollzogen werden soll, bin ich in jedem Fall auf der sicheren Seite.
Das Vorsteuerabzugsrecht für Eingangsleistungen (in erster Linie Versorger-Kosten) für den Erwerber endet natürlich mit der Nutzung als Gewerbeimmobilie, genau so hatte ich mir das auch erhofft und mit dem Erwerber vorbesprochen.
In jedem Fall danke ich Ihnen sehr für die umfangreiche und detaillierte Arbeit!
Ich wähle Sie bei nächster Gelegenheit gerne wieder, wenn ich darf ;-)
Schöne Grüße aus Südbaden
Dirk Vetter
Auch Grüße aus Südbaden!