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Teilkauf eines Hauses

| Preis: 33 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Hallo,
ich habe mit meinem Ex-Partner (nicht verheiratet) ein Haus gekauft, die Kredite laufen auf uns beide. Ein Drittel (Bürofläche im Haus) läuft nur auf mich, der Kredit dafür auch. Der Rest des Hauses gehört uns beiden zur Hälfte.
Wir haben uns vor drei Jahren getrennt (leben seither getrennt im Haus), seit einem Jahr habe ich einen neuen Partner. Nun möchte mein Ex-Partner ausziehen und seinen Anteil des Hauses abzüglich der noch offenen anteiligen Schulden an meinen neuen Partner verkaufen.
Wie regeln wir das am besten rechtlich? Müssen die Kreditverträge auf meinen neuen Partner überschrieben werden und machen das die Banken normalerweise? Oder können sie auch auf mich überschrieben werden, dann würden wir die Grunderwerbssteuer für die noch offenen Kredite (anteilig) sparen, oder? Oder können wir einen notariellen Kaufvertrag nur über den vereinbarten Kaufpreis machen? Und die Kredite in einem weiteren "normalen" Vertrag regeln? Frägt das Finanzamt da nach? Wir würden gerne so viel als möglich an Grunderwerbssteuer sparen.
Wie müssen wir uns sonst absichern? Da wir nicht verheiratet sind, würden seine Kinder (18 + 14) und meine Kinder (18 + 15) den jeweiligen Anteil erben, allerdings möchten wir gerne, dass diese im Todesfall nicht sofort eine Auszahlung verlangen können, wie können wir das vernünftig regeln? Geht das nur durch Heirat und Berliner Testament?


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

1. Die Übertragung des Miteigentumsanteils ist losgelöst von den Kreditverbindlichkeiten zu sehen. D.h. die notarielle Übertragung des Miteigentumsanteils an Sie oder Ihren Partner erfolgt ohne das die Kreditverbindlichkeiten übergehen. D.h. der Expartner bleibt in der Haftung, wenn keine Regelung erfolgt.

2. Die Kreditverbindlichkeiten bleiben wie bisher bestehen, wenn Sie mit der Bank keine Regelung treffen. Danach sollten Sie vorab mit Bank sprechen, ob eine Übertragung der Kreditverbindlichkeiten an Sie oder Ihren Partner möglich ist und die Bonität ausreichend ist.

3. Bei der Übertragung des Miteigentumsanteils bleibt die grundpfandrechtliche Belastung bestehen. Zur Ermittlung des Kaufpreises sind daher von dem Wert der Immobilie die grundbuchrechtliche Kreditbelastung in Abzug zu bringen. Dieser sich ergebende Wert ist dann Grundlage für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer. Eine vollständige Ersparnis der Grunderwerbsteuer werden Sie mangels Ehe nicht erreichen. Mangels Verwandschaftsverhältnis greift kein Befreiungstatbestand für die Grunderwerbsteuer.

4. Hinsichtlich einer Nachlassregelung haben Sie die Möglichkeit eines Berliner Testaments oder eines notariellen Erbvertrages. Allerdings haben in beiden Fallen die Kinder des jeweils Erstversterbenden Anspruch auf einen Pflichtteil. Dieser Pflichtteilsanspruch beträgt die Hälfte des Erbanspruches.

Problematisch bei einem Berliner Testament und einem Erbvertrag sind die fehlenden Freibeträge, da kein Verwandtschafts- bzw. Eheverhältnis besteht. Danach haben Sie einen niedrigen Freibetrag im Erbfalle von lediglich EUR 20.000,-.

Insoweit würde hier zur Inanspruchnahme der höheren Freibeträge eine Herat sinnvoll sein.

Ich hoffe ich konnte ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe bei Nachfragen gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
12.01.2016 00:05 Uhr
Hallo Herr Schröter,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ich habe noch eine Rückfrage zum Punkt 3, der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer:
Ich dachte immer, diese richtet sich nach dem Kaufpreis der im notariellen Kaufvertrag genannt ist zuzüglich der noch offenen Kredite.
Sie schreiben jetzt etwas von "Wert der Immobilie", wer genau legt die fest? Und was sind "grundbuchrechtliche Kreditbelastungen", Hypotheken? Das würde bedeuten, da die Hypotheken ja viel höher sind als der tatsächliche noch offene Kreditbetrag, die Bemessungsgrundlage ist der "Wert der Immobilie" abzüglich den Hypotheken? Und wenn mein Partner dann 1/3 erwirbt eben 1/3 davon?
Spielt der Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag da keine Rolle?
Und zu Punkt 4 auch noch eine Frage: Wenn wir noch nicht verheiratet sind, und auf ein Berliner Testament verzichten, könnten wir dann in einem Erbvertrag bestimmen, dass zwar die jeweiligen Kinder den Miteigentumsanteil erben, aber der überlebende Partner ein lebenslanges Wohnrecht im Haus hat? Dann wäre das Thema mit den Freibeträgen ja gelöst, Kinder haben ja welche. Oder gibt es da weitere Haken?
Marcus Schröter
12.01.2016 23:04 Uhr
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Der Kaufpreis iat zwischen den Parteien zu vereinbaren. Sicherlich sollte sich der Kaufpreis an dem Marktpreis orientieren. Im Zweifel wäre ein Gutachten erforderlich. Sie können den Marktpreis aber auch durch Recherche in den bekannten Immobilienportalen ableiten. Kostengünstig ist ein Gutachten bei dem Ortsgericht. Die Kontaktdaten des Ortsgerichtes erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde.

Das FInanzamt kann bei einem zu niedrigen Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer den Wert schätzen.

Der Kaufpreis ist bei Übernahme der Verbindlichkeiten sicherlich um die Darlehensverbindlichkeiten zu reduzieren. Bei der Ermittllung der Grunderwerbsteuer wird neben dem Kaufpreis auch die Übernahme der Darlehensverbindlichkeiten als Gegenleistung berechnet, so dass hierauf die Grunderwerbsteuer zu entrichten ist.

Die Grundpfandrechte in Form einer Grundschuld bleiben weiterhin bestehen. Durch die Übernahme der Darlehensverbindlichkeiten wird in der Regel auch eine persönliche Haftung aus der Grundschuld übernommen. Da der Partner voraussichtlich 1/3 übernimmt, wäre auch nur 1/3 der Darlehensverbindlichkeiten auf den Kaufpreis anrechenbar. Es ist nicht der volle Darlehensbetrag anrechenbar.

Hinsichtlich der Nachlassregelung ist die Regelung eines Wohnrechtes durchaus sinnvoll. Hierbei sollte das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden. Zu beachten ist, dass die bestehenden Grundpfandrechte einem jetzt eingetragenen Wohnrecht vorgehen. Im Falle einer Zwangsversteigerung aus einer Grundschuld würde auch das Wohnrecht gelöscht werden. Dieses Risiko besteht dann nicht mehr, wenn die Darlehensverbindlichkeiten bis zum Erbfalle zurückgezahlt sind und damit ein Löschungsanspruch an den eingetragenen Grundschulden besteht.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage beantworten.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt