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Mietvertrag prüfen

04.02.2018 | Preis: 84 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Alexander Dietrich

Fragestellung

Es handelt sich um eine neu sanierte Wohnung in einem Altbau mit Denkmalschutz in Magdeburg (Buckau) für den Erstbezug. Die Sanierung und Bauarbeiten sind nicht komplett fertig für das Gebäude und könnte bis zu 3 Jahre noch dauern. Dies erfahren Sie auch im Vertrag.
Die kalte Miete liegt über den Mietspiegel vom 2017 Buckau. Trotz der Bauarbeiten (Lärm) behaupt der Vermieter dass die Mietminderung in der vereinbarten Miete bereits berücksichtigt wird.
Der Vermieter behält vor, den Mietbeginn aufgrund des Bauverzuges um 4 Wochen zu verschieben. Ich finde, der Vermieter hat dann den vertraglich vereinbarten Mietbeginn verstoßen, sollen dann die Kosten für Mieter in dem Zeitraum zur Übernachtung etc. übernehmen.

Die Wohnungsgröße ist auch in dem Fall unverbindlich formuliert.
Es wurde auch keine Mieterhöhung nach der Bau- und Sanierungsarbeiten vereinbart.
Das Teil für die Kaution und Verzichten auf Kündigung in ersten 12 Monaten sind ebenfalls sehr frech.

Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich habe Ihren Mietvertrag geprüft und möchte auf die Anmerkungen in Ihrer Stellungnahme der Reihe nach eingehen.

1. Ein Anspruch auf die verbindliche Angabe der Wohnfläche besteht nicht. Die vom Vermieter gewählte Formulierung in § 1 ist insofern zulässig und auch üblich. Die Formulierung wird auch von der Rechtsprechung des BGH gedeckt (BGH VIII ZR 306/09). Dies bedeutet, dass Sie keine Mietminderung geltend machen können, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% abweicht. Die Betriebskosten wären aber trotzdem an der tatsächlichen Wohnfläche zu berechnen. Sie können zwar versuchen den Vermieter davon zu überzeugen dies verbindlich zu regeln, aber durchsetzen können Sie dies nicht.

2. Es ist zulässig einen solchen Kündigungsverzicht wie in § 3 zu regeln. Dieser beträgt hier ein Jahr, zulässig wären nach der Rechtsprechung jedoch sogar bis zu vier Jahre, siehe Urteil (BGH VIII ZR 86/10). Auch dort können Sie daher nicht auf eine Änderung bestehen, Sie müssen auf die Verhandlungsbereitschaft des Vermieters hoffen.

3. Der Ausschluss des Mietminderungsrechtes in § 3 Ziff. 3.5 ist in dieser Form unzulässig nach der Rechtsprechung des OLG Brandenburg. Diese Rechte darf der Vermieter nicht ausschließen. Der komplette fettgedruckte Satz sollte daher gestrichen werden. Sie müssen allerdings nicht ausdrücklich rein schreiben lassen, dass der Vermieter Ihnen die Kosten für eine Ersatzwohnung bezahlen muss. Dies gilt bereits gesetzlich im Rahmen des Schadensesratzanspruches. Es scahdet allerdings auch nicht, zur Klarstellung Ihrer Ansprüche dies so konkret rein zu schreiben, wie es in Ihrer Stellungnahme formuliert ist. Achtung: Der Vermieter kann versuchen diese Klausel durch eine individualvertragliche Regelung durch zu bringen, etwa indem er Sie handschriftlich am Ende des Mietvertrages notiert. Dies dürfen Sie dann nicht unterschreiben, weil dafür die AGB Kontrolle nicht geltend würde und die Klausel so zulässig wäre.

Wenn der Vermieter die Klausel partout nicht streichen möchte, dann sollte ein anderer Mietbeginn vereinbart werden.

4. Bezüglich des Mietpreises müssen Sie hier bedenken, dass es sich um einen Erstbezug handelt. Der Mietpreisspiegel ist daher nicht verbindlich, sondern stellt nur einen Richtweiser dar. Der Vermieter darf daher auch deutlich mehr fordern. Eine Schranke besteht insofern nur, wenn der Tatbestand des Wuchers vorliegt. Die skann man annehmen, wenn die Miete 50% oder mehr über der Vergleichsmiete liegt udn der Vermieter eine Notlage ausnutzt. Dies ist hier aber nicht der Fall. Es ist auch zulässig die Emissionen als mit der Miete abgegolten zu regeln. Hier werden Ansprüche nicht pauschal ausgeschlossen, sondern die Sanierungsarbeiten als bekannt vorausgesetzt. Dies darf man so regeln und Sie ahben dann keinen Anspruch auf eine Mietminderung. Auch hier müssen Sie daher darauf hoffen, dass der Vermieter auf Ihren Vorschlag eingeht.

5. Die 5 cm Abstand zur Wand Regelung aus § 9 gilt nicht für Hängeschränke. Dies ist in der folgenden Klausel klargestellt:

"Werden an den Außenwänden Bilder, Teppiche, Wandbehänge usw. angebracht, ist durch geeignete Maßnahmen, (schräg aufhängen, Abstandhalter usw.) für eine Hinterlüftung zu sorgen"

Sie müssen daher nur einen Abstandhalter anbringen, ohne dass diese für 5 cm Abstand sorgt.

6. Eine Genehmigung zum Einbau einer Küche ist nciht erforderlich. § 14 greift daher nur, wenn die Wohnung mit Küche vermietet wird, die im Eigentum des Vermieters steht. Befindet sich aber keine Küche in der Wohnung und Sie bauen eine neue ein, benötigen Sie daüfr keine Zustimmung. Korrekt ist aber insofern, dass der Vermieter bei Auszug den Rückbau der Küche fordern darf.

7. Die Klausel in § 17 ist auch ohne Angabe der konkreten Zeit der Abwesenheit zulässig. Allerdings gibt es auch keine feste Definition in der Rechtsprechung, was unter längerer Abwesenheit zu verstehen ist. Daher ist es durchaus ratsam, einen konkreten Zeitraum zu regeln, z.B. bei mehr als 14 Tagen. Für diesen Fall sollten Sie dem Vermieter eine Person benennen, der Sie einen Schlüssel aushändigen. Der Vermieter hat in keinem Fall einen Anspruch selbst einen Schlüssel von Ihnen zu erhalten.

8. Zu § 22 ist Ihre Auffassung korrekt. Die Kaution darf der Mieter in drei gleichen Teilen zahlen wegen § 551 Abs. 2 BGB. Eine Reduzirung der Kaution auf 999 EUR können Sie allerdings nicht fordern. Der Vermieter hat hier bereits eine niedrigere Kaution festgelegt als er dürfte (3 Kaltmieten).

9. § 22 Ziff. 2 ist unzulässig. Denn wenn der Vermieter die Kaution vorbehaltslos zurückzahlt, darf er keine Ansprüche mehr wegen Mängeln in der Wohnung stellen (OLG München, NJW-RR 1990, 20). Die Klausel sollte daher einfach komplett gestrichen werden, Ergänzungen sind nicht notwendig.

10. Der Zusatzpunkt zur Anlage der Kautionssumme muss nicht im Vertrag stehen. Dies liegt daran, dass das Gesetz in § 551 Abs. 3 BGB dies ohnehin vorsieht. Alles was so konkret i mGesetz steht, muss nicht zusätzlich im Mietvertrag aufgeführt werden. Die Pflicht des Vermieters gilt also trotzdem in jedem Falle.

Viele Grüße
Alexander Dietrich
Rechtsanwalt

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Sehr schnell bearbeitet. Antwort auf Frage auch super schnell und sehr professional. Er ist empfehlenswert.

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Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Kunde - 04.02.2018 02:34:

bitte nehmen Sie meine Stellungnahme zum Mietvertrag zur Kenntnis. Ich werde anhand Ihrer Antwort meine Stellungnahme überarbeiten und schicke sie dem Vermieter.

Kunde - 04.02.2018 13:36:

Sehr geehrter Herr Dietrich,

Vielen Dank für Ihre Antwort. Sie waren super hilfreich.

Haben Sie noch Bedenken bzw. Anmerkungen zu §5,§6,§7, §13 und §18? Da ich wenige Ahnung davon habe, kann ich leider nicht gut beurteilen, ob alles in Ordnung ist.

Alexander Dietrich - 04.02.2018 14:15:

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Gerne nehme ich auch dazu nochmal Stellung.

§ 5
Hier wird auf die Betriebskostenverordnung verwiesen. Dies ist insofern zulässig und auch üblich. In dieser Verordnung ist genau aufgeführt, was der Vermieter umlegen darf auf den Mieter. Strittig sind dabei meistens die sonstigen Kosten aus Nr. 17 der Verordnung. Diese hat der Vermieter hier beispielhaft aufgeführt.

Problematisch ist dabei hier die Dachrinnenreinigung. Diese darf zwar auf den Mieter umgelegt werden, allerdings nur dann wenn diese regelmäßig durchgeführt werden muss, etwa weil es großen Baumbestand in der Nähe gibt (BGH in seinem Urteil vom 7. 04 2004, Az.: VIII ZR 167/03). Ist dies aber nicht der Fall, darf der Vermieter diese Kosten nicht von Ihnen verlangen. Dies kann ich nun aus der Ferne leider nicht beurteilen, es kommt auf die Lage und Umgebung des Wohnobjektes an.

Die Terrorversicherung darf dann vom Mieter verlangt werden, wenn das Gebäude selbst ein Angriffsziel darstellt aufgrund der besonderen Bedeutung oder wenn sich ein solches Gebäude in unmittelbarer Nähe befinden. Dies sollten Sie also abchecken, diese Kosten darf der Vermieter sonst nicht verlangen.

Bei den Bewachungskosten sollten Sie aufpassen, ob auch tatsächlich eine solche Überwachung stattfindet. Viele Vermieter versuchen dies einfach pauschal abzurechnen, ohne das Kosten angefallen sind.

§ 6 und § 7
Die Schönheitsreparaturen sind hier zulässig geregelt. Insbesondere werden für die Streicharbeiten keine starren Klauseln verwendet, was sonst unzulässig wäre. Entscheidendes Schlüsselwort ist hier "Üblicherweise".

Auch die Kleinreparaturenklausel in § 7 ist zulässig. Hier werden bis zu 25 EUR für vertretbar gehalten von der Rechtsprechung, sodass 100 EUR voll im Rahmen liegen.

§ 13
Die Haftungsbregrenzung und Anzeigepflicht ist in dieser Form zulässig, siehe Urteil des LG Berlin, WuM 1993, 261

§ 18
Hier ist nur Ziff. 8 relevant, die wohl nicht ohne Grund fettgedruckt ist. Hier liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 548 BGB vor. Normal hat der Vermieter nur 6 Monate Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Ansprüche geltend zu machen. Allerdings darf diese Frist erhöht werden, wenn der Mieter im Gegenzug auch länger Zeit hat seine Rechte geltend zu machen. Da dies hier der Fall ist, ist dies so zulässig (vgl. BeckOK BGB/Ehlert BGB § 548 Rn. 33)




Viele Grüße
Alexander Dietrich