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Erhöhung des Mietzins ohne Mietvertrag / Nießbrauchrecht

21.10.2017 | Preis: 69 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Roger Neumann

Fragestellung

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Eintragung des Nießbrauchrechts in das Grundbuch (Februar 2017) eines Hauses in Castrop-Rauxel kann ich rechtlich den Nutzen aus dieser Immobilie ziehen.

Mein Bruder, der Eigentümer dieser Immobilie ist, wohnt in diesen Haus und müsste eigentlich einen Mietvertrag mit mir abschließen.
Nach offizieller Mahnung zahlt er nun den ortsüblichen Mietzins .für das Haus.

Meine Fragen in diesem Zusammenhang:

1) Benötige ich einen Mietvertrag um zukünftige Erhöhungen des Mietzinses durchzusetzen?
2) Welche Vorteile/Nachteile habe ich, wenn ich keinen Mietvertrag mit meinem Bruder (Eigentümer/Mieter) habe.
3) Bin ich berechtigt einen Auszug meines Bruders zu fordern, wenn er die Mietzinszahlung einstellt. Welcher Unterschied besteht hier mit und ohne Mietvertrag?
4) Hat es generell einen Einfluss, das mein Bruder einen Mietvertrag mit der Erblasserin, die 2012 verstorben ist, zu einem weit unterdurchschnittlichen Mietzins hatte?

Mit freundlichen Grüssen

M. G.













Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratsuchender,

nachfolgend finden Sie meine Antwort, die ich der besseren Lesbarkeit auch als Datei Antwort.pdf hochgeladen habe. Wenn etwas unklar bleibt, können Sie einfach die Rückfragefunktion nutzen.

Nun aber zu meiner Antwort:

Ihre Fragen beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt, wobei ich darauf hinweise, dass dies ohne Kenntnis der Regelungen des Erbauseinandersetzungsvertrages geschieht. Es ist nicht auszuschließen, dass dessen Inhalt zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führt.

1. Ein Mietvertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werden. Er kann auch mündlich oder konkludent (durch schlüssiges Verhalten) zustandekommen. In Ihrem Fall ist ein Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten zustandegekommen wie ich nachfolgend erläutern werde:

Der Nießbrauch berechtigt Sie, die Sache in Besitz zu nehmen und die Nutzungen daraus zu ziehen. Dazu gehört nach der Rechtsprechung insbesondere das Recht, die Sache zu vermieten.

Wenn eine Person im Einvernehmen mit dem Berechtigten eine Sache in Gebrauch nimmt und dafür ein Entgelt in Form von Zahlungen oder in anderer Weise leistet, wird von der Rechtsprechung ohne weiteres ein konkludent abgeschlossener Mietvertrag angenommen.

Diese Konstellation liegt hier vor, da Sie der Berechtigte sind und Ihrem Bruder den Gebrauch des Hauses gewähren und weil zudem Ihr Bruder dafür Geld an Sie zahlt.

Für das auf diese Weise zustandegekommene Mietverhältnis gelten die gesetzlichen Regelungen über die Wohnraummiete. Es gibt bei den Regeln für die Erhöhung der Miete keinerlei Unterschiede, die an die Frage der Schriftform an anknüpfen. Sie können also die Miete hier wie in jedem anderen Wohnraummietverhältnis erhöhen (seit der Mietrechtsreform 2001 hat sich der Gesetzgeber dem allgemeinen Sprachgebrauch angepasst und nutzt nicht mehr den Ausdruck "Mietzins". Das Entgelt für die Mietsache heißt seitdem „Miete").

Etwas anderes könnte sich aus dem Inhalt des Erbauseinandersetzungsvertrages ergeben. Mitunter wird in derartigen Verträgen ausdrücklich geregelt, dass eine Nutzung oder Weiternutzung gerade kein Mietverhältnis darstellen oder begründen soll. Eine solche Absicht der Vertragsparteien kann sich möglicherweise nicht nur aus dem konkreten Wortlaut, sondern auch aus dem Gesamtzusammenhang und dem Sinn des Vertrages ergeben. Grundsätzlich sind solche Vereinbarungen auch zulässig. Nach meiner Auffassung kann dies aber nur für eine sehr begrenzte Zeit gelten. Denn wenn faktisch durch Überlassung der Mietsache gegen Zahlung ein Mietverhältnis vorliegt, wäre der Mieterschutz umgangen, wenn man auch langfristig die Entstehung eines Mietverhältnisses ausschließen könnte.

2. Sie schreiben, Ihr Bruder „müsste eigentlich einen Mietvertrag“ mit Ihnen abschließen. Mir ist nicht klar, woraus sich diese Verpflichtung ergeben könnte, wenn das nicht ausdrücklich so im Erbauseinandersetzungsvertrag geregelt sein sollte.

Im Moment der Entstehung des Nießbrauchs hätten Sie freilich Einräumung des Besitzes durch Übergabe des geräumten Hauses von Ihrem Bruder verlangen können.

In Ihrem Brief vom 23.1.2017 ist aber das Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages (wohlgemerkt: nicht etwa eines schriftlichen Mietvertrages) zu sehen. Sie haben Ihren Bruder aufgefordert, monatliche Mietzahlungen in bestimmter Höhe zu leisten. Damit haben Sie allein durch die Verwendung des Wortes „Mietzahlung“ aber auch durch den Gesamtzusammenhang zugleich den fortgesetzten Gebrauch gewährt, auch wenn Sie die Gebrauchsüberlassung nicht ausdrücklich erwähnen.

Sie haben ihm mit diesem Brief außerdem freigestellt, das Haus zu verlassen.

Ihr Bruder hat daraufhin die Mietzahlungen geleistet und damit Ihr Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages zu den von Ihnen genannten Bedingungen konkludent angenommen.

Sie fragen nun nach den Vor- oder Nachteilen die Sie haben, wenn Sie keinen Mietvertrag mit Ihrem Bruder haben. Wie gesagt haben Sie ja bereits einen Mietvertrag mit Ihrem Bruder. Ich kann die Frage daher nur dahingehend beantworten, ob ein schriftlicher Mietvertrag Ihnen Vor- oder Nachteile bringen würde.

Die Schriftform als solche bringt Ihnen weder Vor- noch Nachteile. Die schriftlichen Mietverträge, die für gewöhnlich verwendet werden sind allerdings so formuliert, dass sie im Verhältnis zu den gesetzlichen Regelungen vermieterfreundlicher sind und darüberhinaus bestimmte einzelne Vertragspflichten genauer definieren, so zum Beispiel die Frage wer die Betriebskosten trägt (ohne ausdrückliche Regelung ist es der Vermieter), und so weiter.

Sie haben keinen Anspruch darauf, dass Ihr Bruder mit Ihnen einen schriftlichen Mietvertrag abschließt. Sie haben insbesondere keinen Anspruch darauf, dass er einen schriftlichen Mietvertrag mit Ihnen abschließt, dessen Inhalt für ihn nachteilig von der bisherigen Regelung abweicht.

Wie gesagt: Anders kann es sein, wenn sich entsprechende Pflichten aus dem Erbauseinandersetzungsvertrag ergeben.

3. Wenn Ihr Bruder die Mietzahlung einstellt, können Sie das Mietverhältnis kündigen und ihn auf Räumung verklagen. Es spielt in diesem Zusammenhang weder eine Rolle, dass kein schriftlicher Mietvertrag existiert, noch spielt die Tatsache eine Rolle, dass Ihr Bruder Eigentümer des Hauses ist.

Sie können nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen, wenn Ihr Bruder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Mietrückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten angesammelt hat.

Der Mieter kann die Kündigung durch sogenannte Schonfristzahlung rückwirkend unwirksam machen, wenn er alle aufgelaufenen Mietrückstände bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage ausgleicht, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

4. Ich bin nicht der Meinung, dass der frühere Mietvertrag mit der Erblasserin die Rechtslage hier beeinflusst und zwar aus zwei Gründen:

Zum einen sehe ich, dass durch den Erbauseinandersetzungsvertrag aber auch durch durch den neuen Mietvertrag, der durch vertragliche Übung entstanden ist, die Rechtslage neu definiert wurde. An den konkludenten Abschluss des Mietvertrages sind beide Seiten gebunden. Auch Ihr Bruder muss sich daran festhalten lassen.

Wenn man also kurz unterstellen wollte, der alte Mietvertrag hätte aus irgendeinem Grund zunächst mit Ihnen als Vertragspartei fortbestanden, so wäre durch die nachfolgenden Umstände dieser Vertrag in seinem Inhalt so geändert worden, wie es Ihrem Brief vom 23.1.2017 entspricht.

Zum zweiten ist aber auch der Übergang eines Mietverhältnisses auf einen vom Tod des Vermieters an berechtigten Nießbraucher vom Gesetz nicht vorgesehen. Der Übergang von Mietverhältnissen ist vorgesehen in § 566 BGB (Kauf/Veräußerung bricht nicht Miete). Ein Fall der Veräußerung liegt bei der Belastung mit dem Nießbrauch nicht vor.

Es gibt außerdem einige anderen Normen, die auf § 566 BGB verweisen. Die Voraussetzungen dieser anderen Normen liegen aber hier alle nicht vor.

Eine analoge Anwendung von § 566 BGB auf ähnliche Interessenlagen wurde bis vor kurzem von der höchstrichterlichen Rechtsprechung strikt abgelehnt. Mit seiner Entscheidung vom 12.7.2017 XII ZR 26/16 hat der Bundesgerichtshof diese strikte Ablehnung etwas aufgeweicht. Die Entscheidung betrifft allerdings einen Fall, der von Ihrem vollständig verschieden ist. Ich sehe daher keine Gefahr, dass eine Analogie auch in der in Ihrem Fall vorliegenden Konstellation angenommen werden könnte. Gleichwohl will ich auf die etwas geänderte Rechtsprechung zu Analogien zu § 566 BGB der Vollständigkeit halber hingewiesen haben.

Im Ergebnis ist nach meiner Auffassung das alte Mietverhältnis mit dem Tod der Erblasserin erloschen und kann schon deshalb keinen Einfluss mehr auf die aktuellen Rechtsbeziehungen haben.


Ich fasse meine Antworten noch einmal in Kurzform zusammen (etwaige Vorbehalte ergeben sich aus dem oben Gesagten):

1. Sie haben einen Mietvertrag. Sie benötigen keinen schriftlichen Mietvertrag, um die Miete zu erhöhen.

2. Ein schriftlicher Mietvertrag als solcher bringt Ihnen weder Vor- noch Nachteile.

3. Sie können das Mietverhältnis fristlos kündigen und Ihr Bruder muss dann ausziehen, wenn Mietrückstände in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen sind.

4. Das alte Mietverhältnis mit der Erblasserin beeinflusst die Rechtslage nicht.


Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Wenn noch etwas unklar ist, nutzen Sie einfach die Rückfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Roger Neumann

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