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Mieteinnahmen

| Preis: 48 € | Umsatzsteuer
Beantwortet von StB Fachberater f. Int. StR Patrick Färber

Sehr geehrter Herr Patrick Färber,

Sie hatten mich letztes Jahr über Ähnliches beraten, deswegen wende ich mich wieder an Sie.

Ich bin umsatztsteuerpflichtige selbstständige Unternehmensberaterin und im Begriff, meine monatliche USSt Voranmeldung vorzubereiten. Darüber hinaus habe Ich meine Eigentumswohnung, möbliert, an einem Firmenangestellten vermietet, ab 01.11.2020, bis 30.04.2021 (könnte bis 31.05.2021 verlängert werden). Die Miete ist ein Bruttobetrag und ich zahle weiterhin Nebenkosten, etc. Vor einigen Tagen wurde mir die Kaution (2 Mieten) und die 1. Miete überwiesen. Da dieser Betrag nicht umsatztsteuerpflichtig ist (insofern mir bekannt), und da er nichts mit meinem Hauptberuf zu tun hat, gehe ich davon aus, dass ich ihn nicht in in der USSt Voranmeldung eintragen muss. Ist das richtig?

Mit freundlichen Grüßen
Dr. M.A.


Sehr geehrter Fragesteller, 

bitte entschuldigen Sie zunächst den Verzug. 

Zu Ihrer oben aufgeworfenen Frage kann ich wie folgt Stellung nehmen: 

- Ich gehe davon aus, dass Sie im Mietvertrag nicht im Namen Ihres Einzelunternehmens auftreten sondern als "Privatperson". Es ist auf jeden Fall zu vermeiden, dass die Vermietung für Ihren unternehmerischen Zweck (im Hauptberuf) durchgeführt wird, weil Sie sonst die Wohnung im umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen hätten. Ich gehe aber nicht davon aus, dass das hier so ist.

- Allerdings sind Sie als Vermieterin auf jeden Fall auch Unternehmerin iSd USt. Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich steuerfrei, § 4 Nr. 12 UStG.

- Wenn Sie sich an die Thematik airbnb letztes Jahr erinnern, dann muss auch hier untersucht werden, ob in der befristeten Vermietung - hier 5 bzw. 6 Monate- eine "kurzfristige Vermietung" vorliegen könnte mit der Folge, dass diese umsatzsteuerpflichtig ist. Dabei geht es um das Merkmal "kurzfristig" und letztlich die wirkliche Absicht dahinter.

- Die Sache mit der "Kurzfristigkeit" könnte hier akademisch betrachtet werden, jedenfalls geht es nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift darum, solche Beherbergungen zu erfassen, die einer dem Hotelgewerbe ähnlichen Verwendung dienen. Die Finanzverwaltung sieht bei Vermietungen ab 6 Monaten KEINE Kurzfristigkeit mehr. Bei airbnb ist das klar der Fall, weil die Räume an wechselnde Gäste vermietet werden. Hier ist es ja so, dass Sie einem Mitarbeiter die Wohnung für 5 bzw. 6 Monate vermieten wollen. Ich würde daher argumentieren, dass es hier nicht um eine "hotelähnliche" Vermietung geht. Zusätzlich könnte man sich noch auf die Regelung zurückziehen, dass die Vermietung von Werkswohnungen an Arbeitnehmer immer steuerfrei ist. Aber dann würden wir von Wohnungen im Unternehmensvermögen sprechen, das wollen wir hier ja nicht. Im Zweifel schließen Sie einen Mietvertrag ab, der etwas über die 6 Monate hinausgeht. 

Aus dem Sachverhalt ergibt sich nicht, ob es die gleiche Wohnung ist, die Sie sonst auch für Airbnb-Vermietungen "hergeben". Sollte es so sein, d.h. also vor Vermietung an den Mitarbeiter wurde airbnb-mäßig vermietet, jetzt 5-6 Monate diese gleiche Wohnung für den Mitarbeiter und anschließend geht es mit airbnb weiter, dann müsste man tatsächlich sagen, dass von der Absicht her eine "kurzfristige", d.h. steuerpflichtige Vermietung vorliegt. 

Ich würde aber rein praktisch so argumentieren, dass es sich nach dem Gesamtbild der Verhältnisse um eine steuerfreie Wohnraumvermietung handelt. 

- In diesem Fall zu beachten: Umsatzsteuerlich kann man mehrere verschiedene Unternehmen haben, aber sie werden - nur für Zwecke der Umsatzsteuervoranmeldung/-erklärung zu einem einzigen Unternehmen zusammengefasst. Das bedeutet, dass Sie diese Umsätze in der Umsatzsteuervoranmeldung als STEUERFREIE UMSÄTZE melden müssen. Dies liegt aber daran, dass Sie noch ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen haben, für das Sie Voranmeldungen abgeben. Ich z.B. vermiete auch Wohnraum (nicht kurzfristig), bin damit Unternehmer, muss aber dafür keine Voranmeldung abgeben. 

- Steuerfreie Vermietungsumsätze berechtigen nicht zum Vorsteuerabzug. Der Vorsteuerabzug aus Ihrem umsatzsteuerpflichtigen Hauptunternehmen ist davon nicht berührt. 

Ergebnis: 

Man kann von einer steuerfreien Wohnraumvermietung ausgehen

Diese sind -speziell in Ihrem Fall- in der UStVA anzugeben. 

Ich hoffe, ich habe Sie zwischendurch nicht arg verwirrt und Sie können jetzt die richtigen Schlüsse ziehen. 

Viele Grüße

Patrick Färber, StB, FBIntStR

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Ales klar! Danke für die Beratung! Eventuell komme ich wieder mit dem Thema auf Sie zu, wenn ich die Einkommensteuererklärung vorbereite.

Kommentare

Insgesamt 8 Kommentare
Patrick Färber
06.11.2020 19:26 Uhr
Bitte entschuldigen Sie. Meine Besprechung ging zu lange.
Wenn Sie mir den Auftrag nochmal öffnen und bis 23h verlängern, liefere ich die Stellungnahme.
Viele Grüße
Patrick Färber
Kunde
06.11.2020 19:36 Uhr
In Ordnung.
Kunde
06.11.2020 19:36 Uhr
Verlängert
Kunde
07.11.2020 08:43 Uhr
Guten Morgen! Hab ich verstanden. Noch 2 Punkte zur Klärung: 1. Wo genau in der UStVA muss ich den Mietbetrag eintragen? Kennziffer 48 (steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug (zum Beispiel Umsätze nach § 4 Nummer 8 bis 28 UStG))? 2. Wird die Kaution genauso steuerlich behandelt, wie die 1. Miete? Ich muss den Kautionsbetrag höchstwahrscheinlich nach 6 Monaten wieder zurückzahlen.....
Kunde
07.11.2020 09:54 Uhr
Oh! Und da wäre noch ein offener Punkt: Wie muss ich die Kosten der Vermietung behandeln, die Umsatzsteuer enthalten (e.g. Maklerhonorar, Handwerkerkosten etc.)? Darf ich die entsprechende Umsatzsteuer-Kleinbeträge als abziehbare Vorsteuerbeträge in die UStVA eintragen?
Patrick Färber
07.11.2020 10:07 Uhr
Melde mich im Laufe des Tages dazu!
Viele Grüße!
Kunde
07.11.2020 10:15 Uhr
OK.
Patrick Färber
07.11.2020 22:17 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Geduld.
Ihre Rückfragen beantworte ich sehr gerne wie folgt:
- Formularstelle:
korrekt, genau die von Ihnen genannte Stelle!
- Kaution (hatte ich gar nicht beantwortet, entschuldigen Sie)
Diese ist steuerlich neutral, sowohl bei Eingang als auch wieder bei Rückzahlung, ein "durchlaufender Posten".
- Kosten der Vermietung, USt
Die Wohnraumvermietung ist steuerfrei unter gleichzeitigem Abzugsverbot von Vorsteuern. Deshalb können Sie diese Beträge nicht in der UStVA berücksichtigen, sie sind in Höhe des Bruttobetrags Ihre Kosten.

Jetzt müsste ich alles haben, hoffe ich!
Viele Grüße
StB Patrick Färber

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