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Versteuerung der Mieteinnahmen
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Christiansen,
Ich wohne zurzeit im Saarland in einer Eigentumswohnung (60 m2) die ich 2007 für 117.000 EUR gekauft habe. Die Wohnung hat momentan ein Marktwert von zirka 180.000 EUR. Restschuld, also Darlehen von 35000 EUR. Ich zahle monatlich nur noch 390 EUR an die Bank zurück, Zinsen fast keine.
Ich habe die Idee meine Wohnung zu vermieten und mir dann eine zweite Eigentumswohnung in Deutschland zuzulegen. Ich habe in Deutschland kein Einkommen da ich in Luxemburg arbeite. Habe die luxemburgische Nationalität (ledig, keine Kinder). Mein Wohnsitz ist in Deutschland.
Jetzt meine Frage, ich habe gelesen dass es in Deutschland für Miteinnahmen einen Freibetrag gibt von ca 8000 EUR pro Jahr. Wenn ich jetzt meine Eigentumswohnung für 7500 EUR im Jahr vermieten würde, wären diese Einnahmen dann steuerfrei? Oder wird mein luxemburgisches Gehalt von 60.000 EUR Brutto miteingerechnet?
In dem Fall müsste ich ja bis zu 42% Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen, dann wäre es für mich unattraktiv die Wohnung zu vermieten. Ich weiss dass ich 2% der Wohnung pro Jahr absetzen kann usw.
Wie schätzen Sie meine Situation ein?
Nur nebenbei: Ich habe bis heute noch nie eine Steuererklärung in Deutschland gemacht da ich ja in Deutschland kein Einkommen habe.)
Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte.
Grundsätzlich sind Sie aufgrund Ihres Wohnsitzes in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig. Ihnen steht somit im Rahmen der Einzelveranlagung ein Grundfreibetrag von 9.168 EUR p.a. zu. Einkommen, das darunter liegt wäre demnach steuerfrei.
Sofern Sie allerdings Einkünfte als Arbeitnehmer aus Luxemburg beziehen, sind diese zwar steuerfrei, werden aber gemäß Doppelbesteuerungsabkommen bei der Berücksichtigung des persönlichen Steuersatzes in Deutschland herangezogen.
Haben Sie z.B Einkünfte aus Vermietung iHv 7.500 EUR (Einnahmen abzgl. Werbungskosten) wird berechnet, wie hoch Ihr Steuersatz bei einem zu versteuernden Einkommen von 67.500 EUR liegt. In der Einkommensteuegrundtabelle sieht hier eine Einkommensteuer von etwa 19.500 EUR vor, so dass der Steuersatz bei ca. 28,9% liegt. Dieser Steuersatz wird wiederum auf die inländischen Einkünfte iHv 7.500 EUR angewendet. Somit müssten Sie mit Einkommensteuer von ca. 2.167 EUR rechnen (zzgl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst fragen Sie gerne noch nach. Sollten Sie zufrieden mit der Beratung sein, so freue ich mich über eine positive Bewertung.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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