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Steuerliche Auswirkung bei Kauf von 7 Stellplätzen

| Preis: 33 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Sehr geehrter Herr Christiansen,

vorab vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen, meine Fragen zu beantworten.

Kurz zu meinen Rahmenbedinngungen:

- Ich besitze bereits zwei Eigentumswohnungen, welche sich in meinem Privatvermögen befinden
- In Zukunft plane ich, weitere Wohnungen zuzukaufen, welche höchst wahrscheinlich ebenfalls
privat gehalten werden sollen
- Mein Jahreseinkommen durch meine Haupttätigkeit beläuft sich auf ca 70 k€
- Ich bin ledig, Steuerklasse 1

Nun zu meinem Anliegen:

Ich beabsichtige, in Kürze 7 KFZ-Stellplätze zu erwerben, welche losgelöst meiner bisherigen Immbilien existieren und bin nun in diversen Fragestellungen unsicher, die ich Ihnen im Folgenden gerne erläutern würde:

1. Ich beabsichtige derzeit, die Stellplätze, ebenfalls wie die ETW, in mein Privatvermögen einzugliedern. Da die Stellplätze jedoch keine meiner ETW zuzuordnen sind, fällt für die Mietzahlungen (ca. 4.000€/Jahr) Umsatzsteuer an, wenn ich das richtig verstanden habe (anhand diverser Google-Quellen). Gibt es eine andere Möglichkeit, außer der eines Kleingewerbes, die Umsatzsteuer zu umgehen? Die Eingliederung ins Privatvermögen ist bisher meine präferierte Variante

2. Wenn es nur die Alternative des Kleingewerbes gibt, besteht dann die Gefahr, dass ich meine privat gehaltenen ETW "infiziere" und hierfür Gewerbesteuer abführen muss? Dies gilt es absolut zu vermeiden! Oder wird dies gänzlich losgelöst voneinander betrachtet?

3. Was wäre eine geeignete Rechtsform für das Kleingewerbe? Ich bin einigermaßen vertraut mit dem Konstrukt der vermögensverwaltenden GmbH, jedoch glaube ich nicht, dass es sich bei dem Umfang meines Bestandes lohnen würde, da hier doch einiges an bürokratischem Aufwand auf mich zukommen würde. Wie sehen Sie das? Was wäre eine unkomplizierte und kostengünstige Alternative, ohne meinen Bestand zu infizieren?

4. Welche Besteuerung erfolgt beim Kleingewerbe? Wenn ich das richtig verstanden habe, gibt es beim Kleingewerbe eine Freigrenze der Gewerbesteuer (ca. 24.500€), ebenso, wie es sie auch bei der Umsatzsteuer (17.500€ p.a.) gibt. Unterliegt die Vermietung mittels Kleingewerbe darüber hinaus noch der privaten Einkommensteuer oder gar anderen Steuerarten?

5. Muss im notariellen Kaufvertrag bereits das Gewerbe als Käufer genannt werden oder ist eine nachträgliche Umgliederung vom Privatvermögen in das Gewerbe möglich, ohne das erneute Grunderwerbsteuer anfällt?

6. Wenn ich einen Kredit aufnehme, muss dann dieser Kredit ebenfalls schon auf die Rechtsform des Kleingewerbes ausgestellt werden?

Bis hierhin sind dies alle meine Fragestellungen. Sollten Sie noch weitere Informationen zur Beantwortung meiner Fragen benötigen, lassen Sie mich dies gerne wissen.

Vielen Dank vorab und beste Grüße

D. K.


Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert. Ihre Fragen möchte ich im Rahmen einer Ersteinschätzung unter Berücksichtigung des von Ihnen gewährten Honorars wie folgt beantworten.

1. Ich beabsichtige derzeit, die Stellplätze, ebenfalls wie die ETW, in mein Privatvermögen einzugliedern. Da die Stellplätze jedoch keine meiner ETW zuzuordnen sind, fällt für die Mietzahlungen (ca. 4.000€/Jahr) Umsatzsteuer an, wenn ich das richtig verstanden habe (anhand diverser Google-Quellen). Gibt es eine andere Möglichkeit, außer der eines Kleingewerbes, die Umsatzsteuer zu umgehen? Die Eingliederung ins Privatvermögen ist bisher meine präferierte Variante

Die Vermietung von Stellplätzen ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Von daher bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, die Vermietung im Rahmen der Kleinunternehmerregelung ohne Umsatzsteuer abzuwickeln. Die Kleinunternehmerregelung (§19 UStG) können Sie in Anspruch nehmen, wenn Ihre gesamten steuerpflichtigen Umsätze als Unternehmer den Betrag von 17.500 EUR p.a. nicht übersteigen (ab 2020: 22.000 EUR).Nehmen Sie die Kleinunternehmerregelung nicht in Anspruch, so müssten Sie Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen abführen.



2. Wenn es nur die Alternative des Kleingewerbes gibt, besteht dann die Gefahr, dass ich meine privat gehaltenen ETW "infiziere" und hierfür Gewerbesteuer abführen muss? Dies gilt es absolut zu vermeiden! Oder wird dies gänzlich losgelöst voneinander betrachtet?

Nein, denn die Vermietung der Stellplätze erfolgt in der Größenordnung immer noch unter der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung". Die Umsatzsteuerpflicht hat keinen Einfluss auf die Einkunftsart. Eine Gewerbeanmeldung muss nicht erfolgen. Auch eine Infektion der ETW ist nicht zu befürchten.

3. Was wäre eine geeignete Rechtsform für das Kleingewerbe? Ich bin einigermaßen vertraut mit dem Konstrukt der vermögensverwaltenden GmbH, jedoch glaube ich nicht, dass es sich bei dem Umfang meines Bestandes lohnen würde, da hier doch einiges an bürokratischem Aufwand auf mich zukommen würde. Wie sehen Sie das? Was wäre eine unkomplizierte und kostengünstige Alternative, ohne meinen Bestand zu infizieren?

Sie benötigen keine gesonderte Rechtsform für die Vermietung der Stellplätze. Dieses spielt sich im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung ab.

4. Welche Besteuerung erfolgt beim Kleingewerbe? Wenn ich das richtig verstanden habe, gibt es beim Kleingewerbe eine Freigrenze der Gewerbesteuer (ca. 24.500€), ebenso, wie es sie auch bei der Umsatzsteuer (17.500€ p.a.) gibt. Unterliegt die Vermietung mittels Kleingewerbe darüber hinaus noch der privaten Einkommensteuer oder gar anderen Steuerarten?

Eine Antwort erübrigt sich hier eigentlich, da kein Gewerbe vorliegt. Es gäbe aber grundsätzlich einen gewerbesteuerlichen Freibetrag von 24.500 EUR p.a. Der Gewinn würde zusätzlich der Einkommensteuer unterworfen werden, wobei aber die Gewerbesteuer (wenn sie denn anfällt) in der Regel vollständig auf die Einkommensteuer angerechnet wird.

5. Muss im notariellen Kaufvertrag bereits das Gewerbe als Käufer genannt werden oder ist eine nachträgliche Umgliederung vom Privatvermögen in das Gewerbe möglich, ohne das erneute Grunderwerbsteuer anfällt?

Es reicht aus o.g. Gründen aus, dass Sie als Privatkäufer auftreten. Es muss also nur Ihr Name genannt werden.

6. Wenn ich einen Kredit aufnehme, muss dann dieser Kredit ebenfalls schon auf die Rechtsform des Kleingewerbes ausgestellt werden?
 

Kreditnehmer sind Sie als Privatperson. Selbst wenn ein Gewerbe vorliegen würde, müsste dieses nicht namentlich erwähnt werden. Es reicht der Bezug im Darlehensvertrag, dass die Stellplätze finanziert werden.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
29.11.2019 12:33 Uhr
Hallo Herr Christiansen,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Bedeutet das, dass ich auch als Privatperson als Kleinunternehmer agieren kann und die entsprechenden Freigrenzen gültig sind?

Erkennt das Finanzamt automatisch, dass ich als Privatperson als Kleinunternehmer fungiere oder muss ich dies explizit angeben? Wenn ja, wo geschieht dies?

Bis zu welchem Ausmaß akzeptiert das Finanzamt die Vermietung als private VV? Solange, bis die Freigrenzen zur Umsatzsteuer erreicht sind oder kommt es auf das Verhältnis von Haupttätigkeit und Nebentätigkeit an?

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung und beste Grüße

D. K.
Knut Christiansen
29.11.2019 12:51 Uhr
Hallo!

Ja, Sie können auch als Privatunternehmer die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Das ist unabhängig davon ob Sie gewerblich sind oder nicht.

Das Finanzamt weiß grundsätzlich nicht, ob Sie umsatzsteuerpflichtig sind oder als Kleinunternehmer tätig sind. Sie müssten einmal jährlich eine Umsatzsteuererklärung abgeben und die entsprechenden Umsätze in den dafür vorgesehenen Zeilen vornehmen (Umsatz als Kleinunternehmer im Jahr x + x-1).

Die bloße Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich privat, es sei denn Sie haben einen "hotelähnlichen" Service. Die Vermietung von Stellplätzen ist solange privater Natur bis Sie einen gewissen Umfang überschreiten, der einen kaufmännisch eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert. Das ist insofern keine starre Grenze, sondern einzelfallabhängig. Ich würde mal behaupten, dass die Vermietung von bis zu 50 Stellplätzen ohne weiteres aus dem heimischen Büro erfolgen kann und keine Gewerblichkeit vorliegt. Aber auch hier kommt es natürlich darauf an, wie stark z.B. geworben wird und ob Personal angestellt wird.

Viele Grüße!
Kunde
29.11.2019 14:44 Uhr
Super, vielen Dank. Sie haben mir sehr geholfen !
Knut Christiansen
29.11.2019 14:46 Uhr
Gern geschehen!