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Werbungskostenberechnung bei zeitweiser verbilligter Vermietung

| Preis: 44 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Ich habe eine Wohnung im Oktober 2017 gekauft. Nach Kündigung wegen Eigenbedarfs zogen die Mieter am 15.5.2018 aus. Vom 16.5.- 14.9.2018 stand die Wohnung leer und wurde renoviert. Ab 15.9.2018 ist die Wohnung an eine Angehörige verbilligt vermietet.
Die Zahlen für 2018: (pro Monat)
1.1.- 15.5.18 : alte Miete 750,- + 141,- Nebenkosten erhalten (an Hausverwaltung schon 233,-
Nebenkosten bezahlt)
16.5.-14.9.18: keine Mieteinnahmen (Nebenkosten 233,- bezahlt)
15.9.- 31.12.18: neue Miete 325,- Kaltmiete + 233,- Nebenkosten erhalten
also m.E. verbilligte Miete zu 62,63% ( neue Miete +Nebenkosten dividiert
durch alte Miete + Nebenkosten : 325+233 / 750+141)
Wie teile ich das auf das gesamte Jahr auf? Gibt es einen einfachen Berechnungsweg, der auf alle Werbungskosten (Abschreibung, Schuldzinsen, Malerkosten (12000€) usw.) angewendet werden kann?


Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert, die ich im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt beantworten möchte.

Wie Sie zurecht erkannt haben, erfolgt eine verbilligte Vermietung. Sofern die vorherige Miete inkl. Umlagen als marktüblich anzusehen ist (wovon ich ausgehen würde), wäre das Verhältnis wie folgt zu ermitteln:

(Kaltmiete zzgl. Umlagen): (marktübliche Kaltmiete zzgl. Umlagen). Der von Ihnen errechnete Prozentwert ist somit plausibel.

Unterschreitet dieser Wert 66% des marktüblichen Werts, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten, die auf den unentgeltlichen Teil entfallen, sind nicht nicht als Werbungskosten abzugfsfähig. Da sich in Ihrem Fall die verbilligte Vermietung auf den Zeitraum 15.9. - 31.12.2018 bezieht, würde ich wie folgt vorgehen:

Für die Zeit 1.1. - 14.9. setzen Sie die vollen Werbungskosten an (anteilig für 257/365). Für die Zeit ab 15.9. setzen Sie die Kosten für 108/365 mit 62,63% an.

Kosten 12.000 Euro x 257/365 = 8449 Euro
Kosten 12.000 Euro x 108/365 x 62,63% = 2.224 Euro

Insgesamt würde ich an Ihrer Stelle zunächst versuchen 10.673 Euro anzusetzen. 

Es kann sein, dass das Finanzamt die Kosten ab dem 16.5. auch der verbilligten Nutzung zuordnen möchte. Sie müssten dann ggfs. nachweisen, dass bis zur Entscheidung über die verbilligte Vermietung von einer nicht verbilligten Vermietung ausgegangen sind. Ggfs sind hier Nachweise zu erbringen, dass Sie die Wohnung zunächst für eine höhere Miete angeboten haben (Anzeige). 

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein. Sofern Sie mit meiner Beratung zufrieden sind, freue ich mich sehr über eine positive Bewertung.

Herzliche Grüße!

Knut Christiansen
Steuerberater

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Bewertung des Kunden

Schnelle und konkrete Antwort.Sehr zufrieden.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
27.03.2019 14:01 Uhr
Sehr geehrter Herr Christiansen,
vielen Dank für die konkrete Antwort. Mir ist nicht klar, ob der Prozentsatz der verbilligten Vermietung vom Finanzamt in jedem Jahr neu festgelegt wird, weil sich ja fast immer der Nebenkostenabschlag von Jahr zu Jahr ändert. Für meinen Fall würde das z.B. für 2019 einen erheblich geringeren Prozentsatz bedeuten, da im Nenner nicht mehr die damals erhaltenen 141 € Nebenkosten, sondern jetzt 233 € stehen würden.
Mit freundlichen Grüßen
Hans Williges
Knut Christiansen
27.03.2019 14:19 Uhr
Guten Tag Herr Williges,
grundsätzlich ist mir nicht bekannt dass die Prüfung in dem Sinne jährlich erfolgt. Es kann aber sein, dass eine Prüfung in z.B. drei Jahren ergibt, dass die Miete in den Vorjahren zu günstig war. Das Problem ist in dem Sinne auch, die tatsächlich ortsübliche (Kaltmiete) als Vermieter jährlich festzustellen. Ggfs. müssten Sie in Erfahrung bringen, was andere Vermieter in dem Haus für Ihre Wohnung als Miete verlangen.

In der Praxis kommt es z.B. auch vor, dass offiziell eine höhere Miete genommen wird (Mietvertrag und tatsächliche Überweisung), um über den Wert von 66% zu kommen. Ein Teil des Geldes wird dann bar an den Mieter zurückgezahlt. Verstehen Sie, was ich meine?